香港的亿万富翁房东需要大幅降息 - 彭博社

Shuli Ren

商业业主需要再融资。

摄影师：林逸/Bloomberg在期待美联储降息的人中，香港的房地产大亨们因面临疲软的房屋销售、空置的办公楼和叛逆的租户而显得尤为焦虑，要求重新谈判租约。

约60%的上市房地产公司的债务是以浮动利率借入的。银行向新世界发展有限公司收取平均1.1%至1.2%的Hibor利率，其变动与美联储基金利率相关，因为港元与美元挂钩。根据摩根士丹利的估计，降息1个百分点可以为首席执行官郑志刚，这位来自富豪家族的第三代继承人，节省11亿港元（1.41亿美元），并使收益提高三分之一。新世界是香港负债最重的开发商之一，在2023年下半年支付了25亿港元的融资成本，侵蚀了公司44%的营业利润。

现金储蓄

美联储降息可以为负债累累的香港房地产开发商提供缓解。

来源：摩根士丹利估计

但更重要的是，美联储的宽松周期可以开始帮助大型房东为他们试图出售的资产或用作银行贷款抵押品提供投资案例。目前，整个城市的房地产市场——从住宅到零售再到办公——都面临负收益的问题，因为房东可以预期收取的租金远不足以支付融资成本。例如，出租A级办公楼的平均收益仅约为3.2%，不足以覆盖一个月的Hibor的3.9%。

负收益

租金不足以覆盖房东的融资成本

来源：彭博社

注：目前，小型公寓的租金收益率高于零售或办公

负收益的数学已经让房东在与债权人打交道时感到头疼。考虑一下中心大厦，这是一座位于中央商务区的办公大楼，亿万富翁李嘉诚在2017年以52亿美元出售。内地建筑商合生创展控股有限公司正在寻求私人信贷基金以再融资本月到期的13亿港元贷款。根据Debtwire在5月的报道，作为抵押品的中心大厦的两层楼只能维持700亿港元的交易。他们现在能够借到的金额可能更低。中央的办公空置率已经飙升至15%，而2017年李嘉诚达成创纪录交易时仅为2%。

超人

李嘉诚出售摩天大楼后，中央的办公空置率飙升

来源：彭博社

新世界的困境也在不断加剧。该开发商正在对其资产进行高达95亿港元的减值，从而影响去杠杆计划，并增加对现金的迫切需求。新世界最新发行的4亿美元债券，8月初以8.625%的票息率发行，现在的收益率约为13%。其股价今年几乎减半。

彭博社观点中国希望从全球南方获得的不仅仅是矿产赫兹破产对股东来说太好了中国人在苹果-华为秀中坐在鼻bleed席位迪士尼董事会与鲍勃·艾格的关系完全颠倒香港的房地产大亨们迫不及待地想要美联储采取行动——事实上，降息幅度越大、越提前，越好。现在的问题是，是否有些人能够静观其变，避免痛苦的抛售，而主席杰罗姆·鲍威尔和他的同事们则慢慢考虑宽松周期的规模和速度。房东们的焦虑是显而易见的。

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