特朗普和哈里斯应该大力建设以降低住房成本 - 彭博社

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摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

副总统卡马拉·哈里斯向加利福尼亚州蒙特雷公园星舞工作室大规模枪击事件的受害者表示哀悼。

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许多因素影响房屋价格。但没有哪个因素比简单的供需关系更为关键——根据 一个估计，美国缺少大约250万套房屋和公寓。随着住房成本成为 一个现实问题，任何提议的政策都应该根据其缩小这一差距的可能性进行评估。

日益增长的住房赤字

公寓楼和单户住宅的建设未能跟上对住房的需求

来源：Realtor.com的汉娜·琼斯，数据来自美国人口普查局、住房和城市发展部以及圣路易斯联邦储备银行。

乔·拜登总统的政府提出了一些有前景的 倡议。首先，它已指示多个部门——包括土地管理局、森林服务局和邮政局——将未充分利用的土地用于住房。它鼓励州和地方政府也这样做，特别是靠近交通的土地，估计足够容纳190万套单位。（不幸的是，这些想法被拜登极其不明智的租金上涨上限计划所掩盖。）

共和党提出了类似的想法。作为总统，唐纳德·特朗普专注于开放联邦土地用于石油和天然气勘探，但最近他建议在联邦土地上开发“自由城市”（也许还有飞行汽车供通勤者使用）。该党平台还呼吁政府“开放有限的联邦土地，以允许新住宅建设。”正确处理细节至关重要——例如，住宅需要靠近工作、交通和其他便利设施——但总体方法是合理的：释放土地是联邦政府增加住房供应的少数具体措施之一。

各党在其他政策上存在分歧。例如，美国最大的非补贴可负担住房来源被称为制造住房，这是曾经被称为移动房屋的更高质量版本。特朗普通过解除零售商在金融危机后对抵押贷款机构施加的一些规则，帮助了该行业。相比之下，拜登使联邦资金可用于保护和修复制造住房社区，并扩大政府融资选项。真正需要的是有限的财政支持和合理的放松管制。国会中的两党立法将允许在没有永久钢底盘的情况下制造住宅，将促进设计创新和竞争，提升房主的可负担选择。

一个负担得起的选择

过去十年，制造房屋的平均价格几乎翻了一番，但仍然比固定房屋便宜

来源：美国人口普查局数据，圣路易斯联邦储备银行。

注意：制造房屋价格为每年二月，平均房屋销售价格为第一季度。

最终，扩大住房供应、从而降低成本的最大障碍是州和地方政府设定的区域限制。两位候选人都谈到了消除这些障碍。特朗普成立了一个 委员会来实现这一目标，但通过承诺保护“郊区生活梦想”而削弱了自己的努力，声称低收入住房构成威胁。拜登则为那些在申请联邦拨款时重新划分区域以增加住房建设的社区提供优待。上个月，副总统卡马拉·哈里斯，现为民主党预选候选人， 宣布政府已向21个地区——从爱达荷州的凯彻姆到纽约市——授予近8500万美元，这些地区已表现出清除地方住房开发障碍的承诺。

但是，需要更大胆的想法来扭转数十年积累的新建筑障碍。这包括利用数据帮助社区理解分区所施加的限制，鼓励可负担住房设计创新以赢得地方支持，并阻止那些强迫公寓开发商以低于市场价格出租单元的反生产性“包容性分区”要求。

除了明确的住房政策外，两位候选人还应注意他们的议程如何对成本产生下游影响。特朗普承诺驱逐无证移民并提高关税对进口的影响，例如，这将提高建筑成本。拜登政府对加拿大木材和中国钢铁及铝的关税同样无益。民主党和共和党都在膨胀联邦赤字，增加了更高通货膨胀和利率的威胁。

住房政策重返国家议程已经迫在眉睫。两党都应该认识到，摆脱这场危机只有一个办法：重新开始建设。

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尽管他们努力尝试，共和党人仍未能找到一个能对副总统卡马拉·哈里斯产生影响的攻击点。称她为“DEI候选人”，并说她“恰好变成了黑人”并没有奏效。将她标记为“失败的边境沙皇”也没有效果。而唐纳德·特朗普最新的绰号——“Kamabla”——既无趣又荒谬。

那么接下来是什么？显然，旧的又变成新的，但这次，民主党可能想要关注一下。