迈阿密超豪华房地产市场内幕 - 彭博社

迈阿密，美国佛罗里达州的布里克尔城市中心。

摄影师：索尔·马丁内斯/彭博社 我们都看到过关于迈阿密卖出数百万美元豪宅的头条新闻。目前，在Zillow上列出了一座价值1.35亿美元的椰林湾豪宅，Citadel首席执行官肯·格里芬一直在购买该市的一系列昂贵房产，包括一座价值1亿美元的海滨豪宅。那么，实际在这个市场中交易是什么感觉？而那些超级富豪究竟在寻找什么？在这一集中，我们与道格拉斯·埃利曼经纪人排名第一的个人房地产经纪人迪娜·戈登泰尔进行了交谈。她在迈阿密地区活跃了近20年，见证了超豪华住宅市场与她的职业一起蓬勃发展。我们讨论了销售50万美元房屋的房地产经纪人与销售500万美元房屋的房地产经纪人之间的区别，以及亿万富翁是否真的会在TikTok上看到房子后购买。本节目录已经进行了轻微编辑以提高清晰度。

## 奇怪的交易

探索迈阿密的超豪华住宅市场

46:33

**播客中的关键见解：**谁是超豪华住宅的买家？— 5:19在迈阿密重新注册的吸引力— 7:34超级富豪在家中寻找什么— 9:13迪娜·戈登泰尔的职业生涯— 11:06成为豪华房地产经纪人的感受— 12:05迪娜如何获得房源— 13:32设定超豪华住宅的价格— 16:11在迈阿密房地产中的Citadel效应— 17:47迈阿密的学校、医生和其他服务— 20:48迈阿密房价的最新趋势— 22:47Sitzer-Burnett对房地产经纪人的影响— 25:09文化活动的重要性— 28:11通过社交媒体销售房地产— 31:14将人们挤出迈阿密— 34:12迈阿密高端房地产的下一个大事件— 36:39

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**乔·韦斯坦（00:20）：**大家好，欢迎收听另一期Odd Lots播客。我是乔·韦斯坦。

**特蕾西·阿洛维（00:25）：**我是特蕾西·阿洛维。

**乔（00:27）：**特蕾西，你还记得和希滕·萨姆塔尼一起的那一期节目吗，讨论了在迪拜、纽约、洛杉矶、阿斯彭、迈阿密等城市，超级富豪拥有自己独立的房地产世界的问题吗？

**特蕾西（00:44）：**记得，那是一期令人大开眼界的节目，尤其是关于品牌公寓楼和豪华公寓等讨论，我个人不确定是否愿意住在奔驰公寓楼或其他类似的地方，但这绝对是一个正在发生的事情。

**乔（01:03）：**你不想住在阳光岛的保时捷大厦，或者说，阳光岛的阿玛尼卡萨大厦吗？

**特蕾西（01:12）：**我试着保持开放的心态，我知道每个人的品味都不同，但我不喜欢现代主义。无论我如何努力，我都无法理解整个白色房间玻璃盒子的概念，而这似乎是豪华市场在某些城市中主导的风格。

**乔（01:35）：**确实有很多玻璃。好吧，那就不要搬到迈阿密市中心毗邻比斯坎湾的阿斯顿·马丁住宅，避免那个。

**Tracy (01:46):**是的，我就差点买了迈阿密价值1000万美元的公寓，但现在你这么说了，我不会买了。不，你完全正确。在美国似乎有一个完全不同的奢侈房地产市场，即使在利率较高的环境下仍然保持着强劲的增长，你看到这些数字被提出来，我很难理解，但我查了一下；迈阿密海滩最近卖出了一座价值7000万美元的豪宅，还有所有这些价值2500万美元甚至1000万美元的公寓。我很难想象这些数字。

**Joe (02:27):**我想我看到了Citadel首席执行官Ken Griffin，这是一个大新闻，Citadel已经将其一些业务从芝加哥搬到了迈阿密。我想Ken Griffin花了大约一亿美元购买了一个双豪宅物业之类的东西。然后还有所有这些关于纽约金融人士搬到迈阿密，也许每年在那里度过51%的时间的故事，彭博经常报道这些。

但我真的想更深入了解这是怎么回事 — 为什么人们想要购买阿斯顿·马丁大厦？迈阿密到底发生了什么？这些钱除了Citadel之外还来自哪里？能持续多久？我只是想更好地了解这个市场是什么样子。我们知道市场存在，现在我想更好地了解它实际上是什么样子，它是如何运作的，人们是如何找到这些地方的，等等。

**Tracy (03:16):**是的。所以有两件事我真的很感兴趣。一是动量因子，以及一旦资金涌入特定地方，它就会吸引更多资金的想法。这就是我们与Hiten Samtani讨论的内容 - 富人基本上可以通过购买所有这些房产来进一步推高价格。

**Joe (03:38):**他们之间相互竞争。

**Tracy (03:39):**这变成了一种自我实现的预言，或者说是自我强化的循环。然后我感兴趣的第二件事是，这个市场在多大程度上，如果有的话，与普通房地产市场有何不同。豪华房地产是否有某些方面的运作方式与在中西部或其他地方出售的30万美元的房屋不同？

**Joe (04:08):**看起来并不相同，就像在Zillow上搜索一样，然后，你知道，联系当地经纪人…

**Tracy (04:15):**是的。百万富翁会像我一样频繁地在Zillow上搜索并幻想新房子吗？他们是这样找到它们的吗？我不知道。

**Joe (04:23):**我也想找出来。嗯，我感到非常兴奋，因为今天我们真的有一个完美的嘉宾，带领我们进入迈阿密高端豪华房地产的世界。我们将与Dina Goldentayer交谈。她是主要房地产经纪公司Douglas Elliman的头号经纪人。她在迈阿密市场已经运营了19年，参与了许多这些交易。所以我们将了解所有这些。Dina，非常感谢您的到来，参加Odd Lots。

**Dina Goldentayer (04:55):**谢谢你们邀请我。多么精彩的开场白。

**Joe (04:58):**哦，非常感谢。这总是开始的最好方式，你认可了开场白。让我们开始吧。我提到了Citadel，这是一个重要的故事，但资金从哪里来？当你和买家交谈时，那些花费数百万甚至数千万美元购买迈阿密房地产的不同类型的买家是谁？

**Dina (05:19):**他们有点类似的群体。他们往往是40到50岁的人群。他们往往有孩子还在上学，并且他们往往来自北美。

**Tracy (05:34):**他们是如何找到你的？这是我一直很好奇的事情。我之前有点提到过这个，但对我来说，当我幻想购买房产时，我会去Zillow上看一些不同的…

**Dina (05:45):**我们称之为Zillow色情。

**Tracy (05:46):**是的，确实，这很有趣，我可能花了太多时间在这上面，但如果你是个千万富翁或亿万富翁，情况会不同吗？你是以不同的方式找到房地产的吗？

**Dina (05:58):**我认为他们可能和你一样痴迷于Zillow和在线网站，但他们往往已经有朋友在市场上购买了房产，他们会要求推荐，然后如果他们上网看到‘哦，这是我朋友推荐的经纪人。哦，她似乎拥有所有顶级房源。’这只是一个再次确认。

**乔（06:19）：**你提到了人口统计的类型，但是这些人是如何赚钱的 —— Citadel对比纽约对比加密货币 —— 当涉及到这些人如何赚钱时呢？你看到了哪些不同类别？

**迪娜（06:35）：**绝对是科技行业，通常适用于来自西海岸的买家，而且这与金融市场有关，对吧？私募股权公司，对冲基金。我甚至不问人们做什么，因为它总是属于那个类别，或者会有，我猜，让我们称之为第四类的人，他们以数亿美元出售了自己的企业，并准备在一个更阳光更快乐的地方重新定居。

**特蕾西（07:05）：**更阳光更快乐的地方。好的。再跟我们谈谈。如果我有很多钱是因为我刚刚出售了我的企业，那么佛罗里达有什么吸引力呢？我知道那里有阳光、海滩，也许现在你甚至会认为那里有极好的夏季天气，我这么说是因为我们正在录制的这一天，我觉得纽约比迈阿密更炎热更潮湿。所以相比之下，迈阿密看起来很棒，但是是什么吸引人们来到这个特定的地方呢？

**迪娜（07:34）：**肯定是一直以来的相同原因，只是规模更大。一直以来都有税收优势，而且佛罗里达没有州所得税 —— 这并不新鲜。有令人难以置信的居住优势，而且天气一直很好，对吧？我们一直是一个阳光明媚、有海滩和夜生活的地方。

迈阿密发生了什么变化是因为它吸引了更高调的客户群，现在艺术活动兴起了，餐厅场景也兴起了；为孩子们提供了更多活动。它已经成为一个全面的大都会中心，而不仅仅是一个几天来聚会然后赶紧离开的地方。

**Joe (08:17):**是的，我想我在播客中提到过。我小时候，我和我的家人每年都会去北迈阿密海滩，像是柯林斯大道，我想，或者不，我们会去阳光岛。作为一个孩子，那是很有趣的，但那个地区现在看起来并不像现在这样‘派对’。当然，我当时在阳光岛，那可能要安静一些，但我知道那条街在过去的30到40年里发生了巨大变化。

他们想要什么？好吧，假设我卖掉我的公司；我有一亿美元。我想在迈阿密有一个地方，因为[那里]有趣又温暖等等。开发商需要为我提供什么样的设计、什么样的便利设施，他们需要提供什么才能让我考虑选择他们的建筑？

**Dina (09:13):**这是一个非常有趣的提议，因为开发商们不断试图超越彼此和他们之前的塔楼。所以迈阿密已经拥有了全国最好的高层建筑。我们远远拥有最多的玻璃摩天大楼，里面装满了最好的便利设施，所以真的很难赢得你的业务。

因此，开发商们不断寻求提升内部装修，选择明星建筑师，提供新的生活方式便利设施，比如桨板运动或咸菜球，这似乎在全国各地都很流行。所以你会看到这种设施在城里的几个新开发项目中出现。他们必须不断提高天花板高度，因为人们总是更喜欢更高的天花板。要超越已经建成的建筑真的很困难，因为我们已经有了如此令人难以置信的建筑，所以他们必须想出更有创意的方式来做到这一点。

**Tracy (10:00):**你见过最令人印象深刻的房产是什么？我们谈到了你在道格拉斯·埃莱门特拥有的19年职业生涯。我相信在这段时间里你见过一些令人惊叹的房屋和公寓。

**Dina (10:11):**这很难说，因为每年都会有新的公寓或新房屋建成，比我之前卖出的要闪亮漂亮得多，所以我觉得我走进了最好的，然后12个月后，又会有更好的东西出现。

**Joe (10:25):**是的，但当你这么说的时候，那是什么样子呢？

**Tracy (10:28):**是的，在豪华市场上，“漂亮”是什么样子的？

**Joe (10:29):**是的。告诉我们你看到什么让你惊叹的东西。

**Dina (10:34):**对我来说，关键在于装修，对吧？所以我刚刚接手了一个巴尔哈伯村的新房源，当我走进这栋房子时，显然业主花了大价钱装修，但我看到了一些我以前从未见过的小细节，比如他的厨房电源插座。它们完全无缝地嵌入到厨房的后挡板中，这是我以前从未见过的。所以这么小的一点真的吸引了我的注意，因为这是全新的东西，我在市场上从未见过。

**Tracy (11:02):**你一直从事豪华房地产吗？你是如何开始的？

**Dina (11:06):**这是一个很好的问题。所以大约八年前，我开始从事豪华房地产。我并不总是在豪华市场工作。我最初是在迈阿密海滩的一家名为Mint的夜总会当鸡尾酒女招待，那家夜总会的经理拿到了房地产许可证，而我想买一套公寓。

所以我实际上是他的第一个客户，22岁时，我买下了那套公寓，看到他在代表我时所做的事情，看到他赚了多少钱，然后不久后我也拿到了我的房地产许可证，然后我就开始四处奔波。我做租赁；我做了两三十万美元的交易。在我职业生涯的头10年里，我稳步上升，之后，我真的开始涉足更高价位。

**Tracy (11:51):**卖出一件价值20万美元与卖出一件价值2000万美元之间有什么区别？除了佣金之外，作为房地产经纪人，过程或经验有区别吗？

**Dina (12:05):**当然有区别。我的市场已经没有了20万美元价位的房产。迈阿密已经变成了一个非常昂贵的城市，特别是迈阿密海滩，这是我的重点关注对象。但是当我同时与购买者和低价位进行交易时，与非常富有的购买者合作时，那些购买第五、第六或第七套房产的人，实际上工作量更少，因为那些首次购房者需要你为他们做任何事情。

他们需要你充当他们的会计师、房屋经理，也许还需要你做家政。但是当你开始在高端市场工作时，那些购买者有他们自己的团队，而你成为了团队的一员。通常情况下，在交易期间的30、60、90天里，我是团队的领袖。在某种程度上，在高价位交易中实际上涉及的肘部油脂更少。

**乔（12:55）：**听起来相当不错，可以获得更高的佣金，因为那个人，他们有一个会计师，他们可能有自己的建筑师可以描述事物。所以听起来相当不错。更少的工作获得更高的佣金。

你是如何做到这一点的，实际上，你是如何获得房源的？所以如果我是梅赛德斯-奔驰大厦或阿斯顿·马丁大厦，我不知道你是否真的在这些特定的大厦中卖过任何东西，但如果我是这些大厦中的一个，我该如何联系你或者你是如何联系他们的，以便你有机会销售这些单位呢？

**迪娜（13:32）：**所以我专注于独栋住宅、滨水住宅、每栋建筑中的顶级公寓以及开发商；他们追逐我来带买家。我会想‘嗯，好吧，我会考虑一下’，因为有这么多大厦，所以不像是某条特定街道上有一个特定景观的滨水住宅，有人想要的那个真的是金蛋，对吧？

公寓 — 他们并不短缺，所以开发商必须提供非常高的佣金，昂贵的费用账户来真正吸引买家和经纪人。所以我绝对不会打电话给他们；他们在打电话给我。但就另一面而言，特定街道上的一栋非常特别的住宅，我在追逐他们；我在敲他们的门；我在吸引他们。所以这就像是一个供需动态。

**特蕾西（14:21）：**等等，你能再多谈谈吗？你是如何决定接受哪些房产的？作为房地产经纪人，对你来说最有趣的是什么？

**Dina (14:30):**我已经进入了事业的阶段，现在我实际上会对很多生意说‘不’，这是一个令人难以置信的地方，因为如果我对你的房子没有激情，我就不会列出来。我不需要另一个房源。我不需要一个卖不出去的房源。我非常挑剔我代表的房产，因为我想确保它们能卖出去。否则，一切都是徒劳的。我的很多竞争对手，他们会接受任何东西，但这不是我的做事方式。

**Joe (14:55):**好的，但是对于Tracy的问题，好吧，你有所有这些房源或卖家想要进入你的网络；你可以接触到买家，我们会谈谈这个问题。你用什么标准来判断‘你知道吗？这是我会接受并列出的那种房产’。

**Dina (15:14):**这有点像一件艺术品。你走进一个房间或一个艺术画廊或一个展览，你会对那件作品有一种感觉，对吧？你可能对艺术世界一无所知，但有一种感觉，这就是我对别人的房子的感觉。他们说‘过来，给我一个价值意见。’如果我走进去感到兴奋，感觉‘哇’，那么我真的想要这个生意，我会追求它。我自然地展示我的营销演示。我谈论我的统计数据，我卖了多少，我打破了什么记录，我真的为这个生意而战。

**Tracy (15:41):**那你是如何确定价格的？因为我觉得，特别是在豪华市场，我看到这些数字，比如$70百万美元的南海比西克斯大道428号，看起来非常抽象，而且一旦进入豪华市场，似乎总是一个整数，总是$70百万或$25百万，或$10百万。从来没有像$10,500,200这样的数字。你是如何确定这些数字的？

**Dina (16:11):**我只是做基本工作。我检查竞品；我看看卖出了什么。我看看有什么可用的。如果有很多可用产品，我会鼓励我的业主定价比可用产品更好，这样你就不会因为我们的市场虽然很受欢迎，但能够负担2000万、3000万和4000万美元房屋的人数仍然有限而错过一个季节。

我与我的业主分享数据，并告诉他们‘你想在接下来的30天内实现销售，还是你想在市场上待900天？’如果他们开始告诉我‘哦，我不着急，我不在乎它是否卖出’，那对我来说就不是一个合适的清单。

**Joe (17:00):**比如说，西海岸的某位科技人士出售了他的公司，突然间成为亿万富翁，与Citadel高层的另一个人，也许他们不是亿万富翁，但每年赚数百万美元的人，他们在寻找的东西有什么区别。告诉我一下两者在寻找的东西有什么不同。让我们从总体上来说一下科技企业家在寻找什么？

**Dina (17:25):**总体来说？科技企业家通常非常喜欢那种你不太喜欢的白盒子建筑，因为它有很多自然光，高高的天花板，有墙壁可以展示他们的艺术品收藏或NFT。他们也非常关心步行可达性。

**Joe (17:44):**他们真的会把他们的NFT挂在墙上吗？

**Dina (17:47):**我确实见过。它们有点过时了，但我肯定记得和这个领域的某人一起购物，他真的需要一个大墙来展示他的NFT收藏，所以这是一件事。他们也倾向于，再次概括，没有结婚和孩子，所以他们希望确保自己位于靠近热点地区的位置，比如酷炫的咖啡店或‘潮’健身房。

城堡的人，从我接到城堡员工的电话的经验来看，他们在某种意义上属于不同的人口统计学，非常关心；他们正在完全迁移他们的家庭。他们通常有一个以上的孩子。学校非常重要，以及他们新的新 Brickell总部 也是。

**特蕾西（18:30）：**所以城堡效应是一种你听起来个人经历过或至少注意到的东西？

**迪娜（18:39）：**绝对。我的意思是，Ken Griffin 是迈阿密市场上发生的最好的事情，除了库莫州长。

**乔（18:47）：**再多说说[这个]。我们了解 Ken Griffin 具体情况，他花了疯狂的金额，但是当你看整体上像大量房源时，你是否只看到了城堡效应？

**迪娜（19:04）：**他已经过了那个阶段，对吧？他的一些大笔购买发生在24个月前，36个月前，或者更早。但是他现在正在做的是提升社区。他正在捐赠大量资金，使迈阿密成为一个世界级城市，与传统上在那个规模上的城市相比，如伦敦，如纽约。

**特蕾西（19:29）：**所以我想知道的一件事是，我们在这个播客中谈到了保险费用的增加，特别是在加利福尼亚和佛罗里达等地。这是否是奢侈购房者关注的问题，或者说，保险费用必须与房产成本同步？所以我想他们在这方面花费了相当多的钱，但是对他们来说这并不是那么值得关注吗？

**Dina (19:57):**你知道保险绝对是每个人谈论的焦点，但这并没有阻止他们购买，这些人非常富有，所以如果他们的保险费一年为9万美元，而不是6万美元，他们可能会抱怨。但我从未见过有买家因为保险报价而放弃交易。

**Joe (20:17):**我认识一些人 — 不是亿万富翁那种 — 搬到了迈阿密，我听说过，当涉及到学校时，我也听说，比如说，儿科医生和其他需求的人，等等，他们仍然认为迈阿密与纽约不相提并论。你能谈谈你对迈阿密的学校和医疗保健情况的看法，与十年前相比呢？

**Dina (20:48):**我的意思是，我从未住过像纽约这样的市场，无法比较儿科医生。我肯定认为迈阿密及周边市场有优秀的医疗保健提供者，但纽约是一个已经存在数百年的城市。

迈阿密仍然是一个几乎全新的城市，你有所有这些自负的富人搬到这里，也许他们期望一定水平的贵宾服务。而迈阿密仍然是一个有点慢节奏的文化，自然而然的。我们离加勒比海很近。这里有很多“明天，明天”的人，所以需要一些时间来适应。

**Joe (21:23):**学校怎么样，你提到了有学龄儿童的人们想去的关键地区？谈谈一些不同社区之间的区别之类的东西？

**Dina (21:35):**学校是一件大事，我们确实有出色的私立学校。由于搬到这个市场的外地人数量众多，要进入其中一些学校的名单肯定很长。如果有更多学校开办就好了，我认为这将是下一个趋势。

我听说亿万富翁正在购买商业建筑物，打算在未来几年开办学校。但私立学校聚集最多的两个社区是椰林镇和科勒尔盖布尔斯，几乎每周你都会看到关于这两个市场的新闻报道，这并非巧合。最近，科勒尔盖布尔斯被比作下一个比佛利山庄，这在10年前恐怕没有人会想到。

**Tracy (22:20):**哇。你能再多谈谈你在最近几个月看到的市场动态吗？在疫情爆发后，市场一度表现得非常强劲。我了解到最近几个月可能略微放缓，但据所有报道，它似乎受到了许多其他房地产市场面临的阻力的很好的保护。你看到了什么？

Dina (22:47):“很好的保护”是描述它的完美词语。作为迈阿密棕榈滩市场的房地产经纪人，我认为我们都会在所谓的‘旺季’结束时感到恐慌，对吧？就像五月结束了，人们离开镇去阿斯彭、欧洲或汉普顿，房地产经纪人自然会有一丝‘哦，完了，我们再也看不到这么好的时机了’的感觉。

但是今年夏天非常活跃。这在很大程度上是由西海岸的买家推动的。他们试图在学年开始之前确保买到房子，如果他们的孩子确实被他们选择的学校录取了。所以我们度过了一个非常活跃的夏天。冬季时期认为自己很聪明地等待夏季的买家将会感到沮丧，因为他们以为房子会在夏季季节中逗留，但实际上所有房子都已经签订了合同。

**特蕾西（23:36）：**好的，这里有一个假设，但是为了让迈阿密的豪华房地产市场受到真正打击，需要发生什么事情？也许会打破我们近年来看到的动态的事情是什么？

**迪娜（23:52）：**我们必须经历一个非常糟糕的飓风季节。

**乔（23:56）：**你的业务是如何运作的？我对正常房地产市场的佣金是如何运作有一些了解。在这一端是如何运作的？你的买家是用现金购买还是有时会融资？大部分是现金吗？请告诉我们相关情况。

**迪娜（24:14）：**我与合作的买家，让我们称之为超豪华空间，他们都是用现金购买的。如果他们要贷款，他们倾向于用他们自己的投资组合与私人银行关系进行贷款，而且是在交割之外或交割后进行的。我很少遇到需要等待贷款方资金的交割。

**特蕾西（24:35）：**好的。关于在迈阿密超豪华市场做房地产经纪人，这里有另一个问题，目前面临的主要挑战是什么？因为你描述的方式听起来很棒。你在价格高昂的房产上赚取丰厚的佣金，也许比你为价格较低的房屋投入更少的工作。但是有什么困难吗？如果有的话，目前你面临的特别头痛或具体挑战是什么？

**Dina (25:09):**嗯，只是为了谈谈这个问题，因为我肯定不想传达这样的信息，即[你可以]卖更贵的房子，做更少的事，赚更多的钱。这是一个为期20年的轨迹将我带到了这里，我经常告诉我的卖家要成为我这样高度自信的人，我已经创造了这个市场，对吧？我已经卖出了这些房子，让你的房子价值如此之高。

这对他们来说真的让事情变得清晰明了，因为如果我继续打破记录并维护价值，当他们轮到卖房子时，他们应该记住这一点。还有人愿意再支付6% 吗？不。他们还想再支付5% 一段时间吗？但是当这项新立法在夏末后期真正开始生效时，我们将看到卖家在不必赔偿共同经纪人的情况下愿意支付多少。

**Tracy (25:57):**这是Sitzer-Burnett的结果，对吧？这是你指的吗？

**Dina (26:02):**我甚至不知道他们叫它什么。我正在尽量不去关注整件事。

**Joe (26:06):**那么在这一端，当前的佣金结构是什么，以及在您看来，当它生效时市场结构会发生什么变化？

**Dina (26:17):**目前，我的大部分房源的佣金是5%，我给共同经纪人提供两成半的佣金。所以如果你给我带来一个买家，我的公司就赚两成半，买方经纪人的公司也赚两成半，接下来的90天会怎样？我不知道。

**Tracy (26:35):**但听起来你并不太担心吗？

**Dina (26:38):**我认为受到这项立法影响的人将是那些没有太多房源，特别依赖与买家合作支付账单的人。我认为那些经纪人真的很担心，而像我这样拥有大量房源的人对此并不太担心。

**Joe (26:59):**而买方经纪人可能更焦虑，因为你有高端房源，卖方会支付你一定费用以获得你的名单，可以这么说。

**Dina (27:13):**对于我能够以最高价格在最短时间内出售他们的房产，根据我的理解，因为这项政策尚未生效，买方经纪人如何知道他们能赚多少钱是正在发生变化的。

**Joe (27:47):**在之前的播客中我们谈到高端房地产时，提到了一些重要的事件 —— 比如巴塞尔艺术展是一个重要的事件，即使你不关心艺术，你也知道很多有钱人会在那里，他们会在迈阿密。我不知道，迈阿密有F1赛车比赛吗？我猜应该有吧。有吗？

**Dina (28:11):**有。在五月份，巴塞尔艺术展是十二月初的季节揭幕，而一年中的最后一个月是五月份的一级方程式赛车比赛。

**乔（28:21）：**在这些活动中会发生什么？

**迪娜（28:24）：**嗯，我认为，阿特巴塞尔现在有点过度了。迈阿密已经有20年左右了，所以对于像我这样的本地人来说，每年这个时候仍然是令人兴奋的，因为前来的人数和质量很高，但我现在可以说‘哦，这不是五年前的样子了。’

一级方程式赛车，因为是一个新的活动，所以非常令人兴奋。我会说，这些活动甚至比阿特巴塞尔的活动更高档。在一个传统赛季已经结束的月份，前来的购买者的水平延长了迈阿密的赛季约30天。

**乔（29:01）：**但你能多说一些吗？这些活动中会发生什么？我是说，显然对于F1来说，不只是坐在看快车的看台上，尽管我猜那可能会发生…

**迪娜（29:13）：**那是最糟糕的部分。

**乔（29:14）：**是的，我想那可能是最无聊的部分。告诉我们，当超级富豪们为了F1活动来到迈阿密时，真正发生了什么。

**迪娜（29:24）：**所以这个过去的F1活动，大约60天前，有一个美国运通和Major Food Group的临时帐篷，活动名为Carbone Beach。

**乔（29:35）：**哦，我记得那个。是的，Carbone，对，里面有意大利通心粉。

**Dina (29:39):**是的，就是这样，他们每天午夜供应辣味里格托尼。每天晚上都有不同的音乐表演。你环顾四周，有埃隆·马斯克，有一群篮球运动员，还有杰夫·贝索斯。哦，还有一群《体育画报》模特。人群非常热闹。而且环境很酷，对吧？因为一年中没有其他时候可以去海滩上的临时活动，一边听着有趣的音乐，一边与亿万富翁交往。

**Joe (30:03):**我猜我可能无法进入由美国运通赞助的卡邦帐篷午夜供应里格托尼的房间。要进入那个房间需要什么条件？

**Dina (30:14):**我觉得没有你想象的那么难，因为每个人都必须买一张桌子，对吧？比如说，我是怎么被邀请的，对吧？那里有一张桌子。有12个座位。有人多出两个座位。他们不想空着一张桌子。嘭，我就进门了。

**Tracy (30:30):**好的，这里有一个与热议相关的问题，但在房地产市场的超豪华端，经常会看到很多在TikTok和其他社交媒体平台上的视频，完全坦白地说，我正在查看你的Instagram，我看了很多。

**Dina (30:48):**你喜欢吗？

**Tracy (30:49):**是的，嗯，这确实让我感觉自己很穷。是的，基本上是这样。但为什么要在社交媒体上发布这些房屋的视频呢？因为我认为真正非常富有的人不一定是通过社交媒体找到房产的，但这是为了制造热议或促进业务吗？价值在哪里？

**Dina (31:14):**所以这实际上与之前一个问题有关，也许我没有完全回答，但我的Instagram是我业务中最强大的工具，除了口碑推荐。你会惊讶地看到有多少人你会认为不在社交媒体上的人，实际上是在看我的故事，以此来确认。

所以社交媒体对许多企业来说就像是一个不可思议的工具。我通过我的Instagram销售了超过2亿美元的房地产，我可以从中追踪，很快我们将推出我的TikTok账号，将被称为“与我一起进入”，这是我全国注册商标的节目。我将把我的@GoldenDina Instagram链接到我在TikTok上的“与我一起进入”，然后征服世界。

**Tracy (32:00):**我喜欢这种雄心。在Instagram上，人们在看完视频后会私信你，说‘嘿，我对这个房产感兴趣。我们可以安排一次参观吗？’

**Dina (32:10):**是的，他们会这样做，如果你在五年前告诉我，当我开始认真投入时间和金钱到数字内容时，我不认为我会相信你。

**Joe (32:21):**在巴塞尔艺术展上会发生什么，你提到了，是的，也许有点老了，但仍然很大。我认识的一些迈阿密本地人抱怨…

**Dina 4 (32:31):**交通？

**Joe (32:31):**交通，是的，确切地说。所以你提到了美国运通公司的Carbone帐篷。在巴塞尔艺术展上的氛围是怎样的？当一个富人去那里时，实际上会做些什么？

**Dina (32:43):**他们感觉就像被砍掉头的鸡一样，因为有太多活动；每小时都有活动；要参加所有活动几乎是不可能的。感觉就像饱和了一样。所以我之前说过，每晚的一两个特定活动是每个人都想参加的，很明显你就是其中之一。如果你参加了其中一个派对，比如巴塞尔艺术展，艺术仍然很棒，但你会去看多少次展览呢？

**Joe (33:10):**我们在一开始就提到了这一点，但还有另一个元素，可能人们想购买某处房产是因为它更贵，比上一个买家支付的价格更高，你可以拥有一些记录或者炫耀的权利之类的东西。你看到买家之间有这种竞争吗？

**Dina (33:31):**并不是那么多关于买家，因为谁想炫耀他们支付过高的价格，或者上一个买家支付了20美元，现在他们支付了40美元，但在卖家之间肯定存在这种情况。

**Tracy (33:41):**我有一个稍微私人的问题，就是，你知道，在纽约，关于新市区化的讨论已经持续了很长时间，人们被定价出特定市场的想法。近年来，你也开始在迈阿密看到这些头条新闻，即有人认为可负担房屋减少了；人们不得不完全搬出南佛罗里达。你对奢侈市场的这一方面有什么看法？这是你考虑过的吗？

**Dina (34:12):**我稍微考虑了一下，因为我拥有出租物业，从房东的角度来看，我曾经以$2,300的价格出租一套公寓。现在我能拿到$2,500。我有一位长期租客在我的一处物业里，我可能可以以每月$10,000的价格出租，但我只租给他$6,000，因为他是一个好租客，对吧？

所以我认为故事背后还有更多，不仅仅是媒体所描绘的那样，尤其是在南海滩这样的城镇。南海滩有很多服务行业的人口支撑。所以在我看来，还有相当大一部分的经济适用房。但当我考虑我的业务，大部分是1000万美元以上的，我为能够提高这些社区房主的价值感到自豪，他们在某些社区还没有被关注时就冒险投资。

**Joe (35:03):**你提到了服务行业的工作者，这在高端地区经常出现，也就是说，如果你是一家餐馆老板，或者你是一所学校，或者你是消防局等等，你自己的员工可能会面临很大困难。即使你是一家高尔夫俱乐部，你的高尔夫教练等等，你的员工也可能很难在工作地点附近找到住所。你在迈阿密内部迁移模式中看到了什么？在南海滩某个热门夜店工作的调酒师住在哪里？企业如何确保员工有住所？

**Dina (35:47):**如果你是一家热门夜店的调酒师，你可能住在离你工作地点很近的地方，我们称之为南海滩的装饰艺术区，那里的公寓很小，面积在五到七百平方英尺之间。你可能仍然可以租到每月$2,000的房子，尽管可能没有停车位，而且以前也没有停车位，这并不新鲜。

但是当我考虑其他市场时，我的家人和我刚刚在阿斯彭度假，我实际上正在水疗中心接受按摩，我正在和按摩师聊天，她告诉我她住在阿斯彭镇，听起来她能住在阿斯彭而不是30分钟外，真是一种难以置信的幸运。当我想到阿斯彭等市场的价格时，我觉得迈阿密海滩根本无法与之相提并论，实际上迈阿密海滩看起来是可以负担得起的。

**特蕾西（36:33）：**豪华迈阿密房地产的下一个大事件是什么？你的雷达上有什么？

**迪娜（36:39）：**我们将看到一百万美元以上的销售变得越来越普遍，不再只有一两个买家是这些房产的唯一来源。通常情况下，当有非常高价销售时，总是有一个或两个买家，对吧？那些显而易见的名字。

现在，由于财富涌入这个市场的数量，我相信我们会看到更多类似的交易，因为传统上，这些销售总是在曼哈顿或加利福尼亚，所以迈阿密将加入一亿美元以上销售的行列…

**乔（37:10）：**一开始，我不知道你是否做过这些楼房，特蕾西和我正在谈论这些品牌公寓楼的兴起。

**迪娜（37:21）：**是的，我在笑。你们太搞笑了。

**乔（37:22）：**梅赛德斯-奔驰大厦或阿斯顿·马丁大厦。首先，你有没有销售过这些楼房的任何单位？

**Dina (37:28):**不，那不是我的专长。我真正销售的是；当我在公寓楼里工作时，它是精品，通常靠近水边。

**Joe (37:36):**你是否有一种感觉——不考虑你是否在卖——你是否知道这个市场存在的原因？从买家的角度来看，是什么让他们喜欢那些建筑？

**Dina (37:49):**我相信这些建筑真的是由国际买家推动的。我听说过在阿斯顿·马丁购买的买家和在梅赛德斯-奔驰大厦购买的买家，让我感到震惊的是这个人群的存在，因为在我工作的地方，那里更多的是住宅二手市场，我们不见得有这类买家。

**Tracy (38:10):**你刚提醒了我，这是我想问你的事情，你认为在迈阿密的豪华房地产市场上，谁或者什么是你的竞争对手？你是在与迪拜或旧金山这样的地方的潜在房源竞争，还是在与其他房地产经纪人竞争？在这个领域，你是在与谁或者什么竞争？

**Dina (38:37):**当然。在每个部门都有很多竞争，但通常如果我在与另一个市场竞争，那将是棕榈滩。经常会有买家说‘我们在迈阿密和棕榈滩之间犹豫。’很少会是在另一个国家之间。至于其他经纪人，自然地，这就是业务的一部分。每个人都想要最好的房源。这是一个非常竞争激烈的领域。

**乔（39:01）：**当你提到国际买家时，你认为他们主要来自哪里？

**迪娜（39:06）：**嗯，在你提到的楼盘中，通常是拉丁美洲买家，但最近我听说有一个亚洲人口，比如日本人，进入了市场，这真是个新闻。

**乔（39:18）：**所以你有一个买家，他们说‘我在考虑迈阿密还是棕榈滩。’你为什么要选择迈阿密而不是棕榈滩？

**迪娜（39:27）：**我会说‘嗯，如果你每天晚上5:30想吃晚餐，那么你应该选择棕榈滩。’

**特蕾西（39:34）：**太犀利了！

**乔（39:35）：**是的，这个不错。迪娜，非常感谢你参加《Odd Lots》。真的很有趣。

**迪娜（39:40）：**谢谢你邀请我。你们太棒了，我真的很感激。

**乔（39:56）：**特蕾西，你想住在一个里面就有壁球和乒乓球的建筑里吗？

**特蕾西（40:02）：**老实说，我不知道该说什么。不，你呢？

**乔（40:04）：**嗯，不。我想要一个网球场，我相信其中一些楼盘会有。

**特蕾西（40:09）：**你什么时候开始喜欢网球的？我们前几天还在谈论这个，这对你来说似乎很不合时宜。

**乔（40:13）：**是的，我曾经在中学时期玩过，高中时期也玩了一点，我觉得这是一项很好的运动。我觉得我需要参加一些运动。不管怎样，对我来说，那是一个有趣的对话。我特别对午夜的Carbone rigatoni感兴趣，你可以在那里看到埃隆·马斯克、杰夫·贝索斯和其他那些人。

特蕾西（40:36）：“带着意大利通心粉的Carbone”应该成为一首新的碧昂丝单曲。我觉得那会很棒。你知道吗？在我们录制那一集的时候，我有一个巨大的领悟，因为我在思考我对迈阿密的看法。我自那以后就再也没有去过那里，现在已经几十年了，但我对迈阿密房地产市场的印象总是来自《黄金女郎》里的独栋住宅。你还记得那个吗？

**乔（41:01）：**哦！那里有吗？

**特蕾西（41:02）：**嗯，后来我查了一下，我试图看看它在哪个社区。实际上它从来没有在迈阿密，而是在洛杉矶的好莱坞。

**乔（41:12）：**哦，原来如此。

**特蕾西（41:12）：**我的，是的，对迈阿密住房的不准确看法。

**乔（41:17）：**被打破了。好了，这里有另一个问题。在你康涅狄格州的房子里，你有一个适合投影你的NFT的好墙吗？

**特蕾西（41:26）：**没有。没有。对于这个问题的多个部分，答案都是不，乔。我不仅缺乏墙壁空间，而且我也没有NFT可以放在上面。我想说的另一件事是，我们和Hiten谈到了这个话题，但你确实会感觉到，一个有远见或计划的亿万富翁可以进入一个市场，激发房地产价格的势头，然后利用这种势头。

你进来，当房价还不便宜但比现在便宜时，你买了一堆房子，然后你投资文化；也许你投资一些社会服务；你制造了轰动；你吸引了其他百万富翁和亿万富翁进入市场；然后房价上涨，然后你可以实现利润，对吧？

**乔（42:19）：**完全正确。这真的很有趣，最近有一个关于一群非常富有的人的故事，我记得他们试图说服范德堡大学开设一个分校。我想是范德堡大学，哦是的，是的，棕榈滩精英正在为将范德堡大学迁至佛罗里达筹集资金在保险杂志上。不，实际上，这是一篇彭博新闻。

但基本上有一个想法，有热点和俱乐部是一回事，迈阿密有这种情况，但如果你真的想吸引家庭之类的人，你需要所有这些其他设施，比如学校和博物馆等等，所以实际上你必须以一种众筹的方式，比如建设一个大型大学校园，因为总的来说，这些是直到最近，这个地区几乎没有的东西。

**特蕾西（43:11）：**我常常在想，人们谈论劳动力短缺，实际上这是一个住房问题。问题在于人们负担不起住在有工作的地方附近，我理解迪娜提到的迈阿密并不像阿斯彭或者杰克逊霍尔那样糟糕，你和我都去过那里。我们曾经和在杰克逊霍尔工作的服务员和司机交谈过，但他们住在一个小时开外的地方，因为那是他们唯一负担得起的地方，他们每天必须进行一次相当危险的驾驶去上班，所以我在想，当这种动态对迈阿密这样的地方变得更加棘手时会发生什么。

**乔（43:56）：**是的，可能是其中一种情况，远离水域的地方仍然有足够的密度和其他因素，听起来还有一些地方的规模和价格可能比较正常，但似乎正在变得越来越具有挑战性。

**特蕾西（44:12）：**是的，我认为我们应该在这方面做更多努力。这是房地产市场一个看似相对新的迷人方面。另外，迪娜说了什么？迈阿密有1亿美元的销售额？

**乔（44:24）：**是的，她预计销售额会继续上升。

**特蕾西（44:26）：**是的，这与豪华市场过去的运作方式有很大不同，过去这类销售额要么在加利福尼亚，要么在纽约。至少在美国，那些是唯一可能看到这种情况的地方。看到迈阿密有可能吸引到这类业务是很有趣的。好的，那我们就到这里吧？

**乔（44:47）：**就到这里吧。

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