那座象征中国信贷泡沫破裂的香港塔楼 - 彭博报道

香港中心。摄影师：林奕/Bloomberg2017年，香港中心大厦售出时，创下了5.2十亿美元的天价，以至于投资者不得不组成财团来占据大部分股份并分配楼层。这个决定迅速变成了一个累赘。

资金短缺的业主，其中许多是中国房地产开发商，现在正在争相与彼此竞争，以确保从73层高的大楼的租户或买家那里获得收入，此前在内地的住房销售崩溃。由于这个原因，价值已经下降，一些空间现在的售价几乎比购买价格低了50%。根据来自经纪人Knight Frank编制的数据，自2018年6月以来，中环地区的办公室价格整体下降了约30%。

四月份，彭博新闻记者进行了一次访问，发现一些地方的天花板板块不见了，一些楼层的间隙中悬挂着长长的电线。当时，有通知贴在一间空置办公室的入口处，暗示其前任租户未支付租金。在同一层，一颗中国招财树下的地板上散落着枯萎的叶子，招财树是好运和繁荣的象征。

香港中心。摄影师：Lam Yik/Bloomberg这座建筑物的困境象征着中国政府打击过度杠杆后，打击了该市的更广泛信贷危机。随着违约案件增加，国际投资者对房地产开发商的债务感到不满，导致许多开发商将他们繁荣时期的债券路演换成了法庭听证会，以避免清算。

“在某种程度上，资本市场助长了中国的房地产泡沫。那时，开发商渴望借贷，同时也有深口袋的投资者准备投入资金，”Admiralty Harbour Capital首席执行官、前投资银行家Patrick Liu说道。“每个人都在不断杠杆化，并打赌房地产是中国经济的支柱产业，不会崩溃。”

开发商违约

与违约的开发商裕宙集团控股有关的各方最近将该建筑物的21楼要价降至4.3亿港元。据了解该物业的经纪人称，这比他们去年11月首次将该空间上市时下降了约14%，相当于该大楼上次售出时的下降约46%。

裕宙只是一家众多中国公司中的一家，主要是开发商，自2021年信贷紧缩以来，已经拖欠了1,274亿美元的美元债券。投资于该大楼的其他违约者包括世茂集团控股有限公司的创始人、亿万富翁许荣茂及其家人。

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中国美元债销售降至十年来最低

来源：彭博社

注：数据为每年1月1日至7月18日

据土地记录显示，2024年1月，许用他在大厦拥有的六层作为新加坡星展银行提供的27.8亿港元（3.56亿美元）贷款的抵押物。随着办公市场恶化，他已经以比峰值低40%以上的价格出售了大厦的两层。

即使有如此大幅度的折扣，寻找买家也可能是一个挑战。在六个月的时间里，Midland商业的经纪人詹姆斯·麦克带来了大约30位潜在竞标者参观了摩天大楼的一层。他说，只有少数人愿意出价，而且每个人的出价都远低于预期。

办公楼买家“正在以深度折扣看待困境情况，”高力国际的高级执行董事托马斯·查克说。高力国际的数据显示，今年截至6月中旬，香港有11宗困境商业地产销售，而去年总共有18宗。

当中国开发商收购The Center时，创纪录的52亿美元购买价格如此之高，以至于他们是逐层购买这座大厦的。摄影师：林奕/彭博社### 私人信贷

中环的一些大陆楼主一直在努力从直接贷款人那里获得再融资，香港信和公司的房地产和私人信贷业务发展负责人Gigi Wong表示。

“我们没有继续进行任何查询”，因为“我们观察到的机会在当前利率环境下已经超出可持续利息覆盖比率，”Wong说。

中环空置率高于区域平均水平

来源：高力国际

一位投资者已经出售了资产。根据知情人士和交易文件的说法，开发商佳兆业集团于2019年向山东高速集团寻求了1.25亿美元的贷款，目的是在大陆购买更多土地。$125 million loan。

该公司以大厦的第38层作为债务的抵押，以示诚意，该知情人士补充说，由于此事属私人事务，要求匿名。他们从未想过他们将不得不出售该物业，现在该物业归贷款人所有，”该知情人士说。

世茂的代表没有发表任何评论。裕宙集团表示，由于上市公司不是中环21楼的业主，因此无法就此事发表评论。该公司未回复要求向董事长询问评论的请求。佳兆业的代表未回复寻求评论的微信消息。

大厦的困境象征着中国政府打击过度杠杆后，城市陷入更广泛信贷危机。摄影师：Lam Yik/Bloomberg### 空置空间

对于房东来说，找到租户也是一个挑战。根据高力国际的数据，该大厦超过四分之一的办公空间是空置的，是中环地区空置率的两倍。

正在竣工的新办公楼将增加竞争，目前租户主要关注新楼，这些楼拥有更好的设施，据经纪商莱坊表示。目前，美银美林的麦克描述中环中心的租赁和销售“异常安静”。

牛津大学中国中心的研究员乔治·马格努斯表示：“中国带给香港金融机构和工作者的房地产繁荣显然已经结束。” 中国的房地产危机“将对香港作为金融中心产生长期有害影响。”