中国的第三次全会：习近平承诺重塑金融体系，帮助负债的地方政府 - 彭博社

Jackie Cai

2024-07-22

资金的来源笼罩在神秘之中。但一家重要的中国房地产开发商似乎正在尝试一种新颖的方法来解决其债务问题：与买家合作，以极低折扣价购买债券，然后取消这些证券。

这家开发商是中国福地发展股份有限公司，其在2021年违约标志着该国房地产危机的开始，这些举动是债务危机的最新转折，导致超过1400亿美元的房地产债券违约，并成为世界第二大经济体的巨大拖累。

尽管中国福地发展公司的做法有些不明朗，但了解购买安排的债券投资者表示，这可能为数十家陷入困境的房地产公司提供了一条道路，这些公司在重组债务后仍在努力偿还债权人。

该开发商正试图以廉价方式消除部分债券，而且不受其重组协议的约束，通过与债券持有人和第三方签订的私人合同。一些投资者愿意接受债券本金价值的大幅削减 — 被称为“减记” — 并在短期内收回一小部分现金，而不是等待数年以获取可能不会实现的更大偿还额，尤其是如果房地产市场恶化。

根据彭博社编制的数据，自2020年以来，中国房地产公司已经违约了超过1230亿美元的国际债券和1480亿元人民币（203亿美元）的国内债券。至少还有590亿美元的中国开发商债务处于困境水平。

许多开发商已经获得债券持有人的支持，延长债务到期日或更改付款条件，但是疲弱的住宅销售和房价下跌使得这些公司难以筹集足够现金来补偿投资者。

一些违约开发商的离岸债券，包括华夏幸福和中国恒大集团，最近交易价格低于每美元五美分，表明债务的回收前景非常低。

两家中国开发商的美元债券违约价格

来源：彭博社

注：图表显示的是2031年到期的CFLD债券和2022年到期的恒大8.25%债券。

华夏幸福是中央政府限制房地产开发商债务水平政策的第一个重大受害者，当时未能偿还三年多前的一笔美元债券。这家成立26年的公司在中国较小城市建造住宅综合体并拥有商业物业，也在2021年违约了其在岸债券。

根据监管文件，华夏幸福的债权人同意了总计1900亿元人民币的国内和国际债务重组协议。该公司提议在2023年底之前分期支付其在岸债券本金的30%，具体取决于其资产销售进展。

开发商迄今为止尚未实现该目标，并迄今为止以分期付款的方式赔偿了其债券持有人。2022年，它支付了债券本金价值的2.8%，2023年支付了1.6%。

在过去几个月里，CFLD的代表一直在与一些债券持有人联系，以协商将他们的持有权出售给一家名为霸州永森房地产开发有限公司的公司，知情人士称。据称，买方每100元债券本金价值支付10元，这些人表示，不愿透露身份以描述私下讨论。

鉴于CFLD的偿还计划存在不确定性，一些投资者已同意以该价格出售他们的债券。

CFLD的代表告诉一些债券持有人，截至上个月，以这种方式购买了总面值近100亿元人民币的债券，占其债务重组计划涵盖的371亿元人民币在岸债券的四分之一以上，知情人士称。

这些卖方签署了一份三方债务转让协议，这些人说。据彭博社看到的协议副本显示，这三方包括债券持有人、霸州永森和CFLD。

对于查询，CFLD将这一安排描述为买方和卖方之间的市场交易，并表示自己仅作为发行人在一系列转让程序中提供协助和配合。

关于霸州永森知之甚少。根据天眼查，这家公司成立于2016年，位于河北省廊坊市——与CFLD总部所在地相同。据称，霸州永森曾由三个个人拥有，他们于本月早些时候将其股份转让给另一家名为北京鹿湖科技集团有限公司的公司。

一些债券持有人在谈判过程中只与CFLD官员交谈，没有与Bazhou Yongsen的任何人见面或交谈，据知情人士透露。他们没有被告知债券购买资金的来源。Bazhou Yongshen的代表拒绝置评。

据知情人士透露，该开发商打算在向证券结算机构提交协议后取消债券。据知情人士透露，在取消前，资金将转移给债券持有人。

CFLD早期的财务困境引发了中国房地产行业更广泛的连锁反应。其违约使许多大型投资者 — 包括共同基金和保险巨头平安保险（集团）股份有限公司 — 遭受了沉重的损失，导致其他投资者不愿购买房地产债券。这导致了信贷紧缩，使其他开发商更难借到钱，随后有数十家公司违约。

大多数重组债务的房地产公司仍然难以履行义务，需要采取更激烈的行动 — 如债券回购 — 才能显著减少它们的债务。一位离岸投资者告诉彭博新闻，他已经代表一些发行人以市场价格购买了陷入困境的房地产债券，以便公司随后取消这些证券。

据知情人士透露，一家国有中国开发商最近告诉持有担保债务的债权人，他们可以向他们介绍一个投资者，后者可以以大幅折扣的价格收购这笔持有权，该知情人士表示。该知情人士补充说，由于提出了大幅减记，目前尚不清楚债权人是否会同意。

“要求债券持有人大幅减记似乎是困境开发商生存的唯一实际途径，”CreditSights东亚公司信用研究主管曾泽琳表示。她补充说，除非合同销售和现金收款持续改善，否则开发商在重组后可能再次违约。

中国国家主席习近平公布了一揽子计划，以增强中国负债累累的地方政府的财政状况，同时执政的共产党宣布了这个世界第二大经济体的长期蓝图。

中国最高领导人在官方新华社周日发布的近22,200字决议中勾画了解决地方政府债务危机的措施。这些计划主要围绕着将更多收入从中央转移到地方财政，比如允许地方政府获得更大比例的消费税。