《在短短五年内结束住房短缺的计划》- 彭博社
Joe Weisenthal, Tracy Alloway
詹姆斯·米尔斯坦，Millstein＆Co.的创始人兼首席执行官，在2016年9月29日星期四在美国纽约接受彭博电视台采访时发表讲话。根据米尔斯坦的说法，经济增长缓慢和低利率导致养老基金回报率下降，给那些有大型市政和州政府以及工会化劳动力的地方带来压力。摄影师：Christopher Goodney/Bloomberg 根据多个估计，美国的住房严重短缺。例如，Zillow表示美国需要建造450万套新房屋才能弥补这一逆差。但目前我们远远没有接近弥补这一差距。事实上，美联储为控制通货膨胀所做的努力可能使情况变得更糟，更高的利率减缓了多户住宅的建设。那么，在高利率时期是否有办法创造更多的住房？在这一集中，我们与吉姆·米尔斯坦（Jim Millstein）进行了对话，他是高盛证券的联合主席，也是2008年金融危机后管理AIG重组的前财政部官员。米尔斯坦制定了一项计划，让房利美和房地美可以进入建筑融资市场并重新启动它。他向我们解释了如何利用它们现有的法律权限，这两个实体每年可以使数十万套新的经济适用房进入市场。为了更清晰，此处的对话内容经过了轻微编辑。
播客的关键见解：吉姆·米尔斯坦如何解决AIG的困境 — 4:51理解AIG的困境 — 9:19为什么房利美和房地美被置于托管状态 — 11:22TARP纾困计划如何结束金融危机 — 18:43房利美和房地美的历史 — 20:29政府为房屋建设扮演的角色 — 28:25房利美和房地美如今存在的方式是什么？ — 30:46房利美和房地美被允许做什么的限制 — 37:14如何使经济适用房建设变得有利可图 — 44:14为什么房利美和房地美可以创造一个新市场 — 48:36扩大政府支持企业职责的风险 — 49:51房利美和房地美需要做些什么来促进更多的建设？ — 52:25住房政策的变化 — 55:09
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**乔（00:00:18）：**大家好，欢迎收听另一期《Odd Lots》播客节目。我是乔·韦斯坦索尔。
**特蕾西（00:00:24）：**我是特蕾西·阿洛维。
**乔（00:00:25）：**所以特蕾西，我们已经多次提到的一点是，联邦储备正在提高利率，试图将通胀率提高到目标水平。看起来他们在这方面取得了一定成功。也许我们可能会开始一个降息周期，但在提高利率的过程中，尤其是限制了住房供应，这是一个大的可负担性危机，也是价格长期上升压力的一个重要来源。
**特蕾西（00:00:57）：**对吧？更高的租金和房价是更高通胀的一部分，而应对更高价格的一种方式就是扩大供应，对吧？但如果你提高利率来抵消通胀，那么扩大供应就变得更加昂贵，也更加不确定，人们不一定愿意这样做。再加上，尽管整个通胀背景下，我觉得有趣的是这种情况迅速淡出人们的视线，但我们去年仍然经历了那场小型银行危机或者你想怎么称呼它，这引发了一些信贷收紧，特别是在商业地产领域。正如我们在播客中多次提到的那样，商业地产包括多户住宅。
**乔（00:01:43）：**对。所以有很多压力，短期内看来，加息可能在一定程度上降低了经济活动，但与此相关的长期成本也是存在的。每个人都意识到这一点，根据许多经济学家的观点，存在一种深层次的住房短缺问题，而为了抑制通胀而采取的措施限制了这一点，所以问题是，这里是否有解决方案？我们是否只能接受这种现实？
**Tracy (00:02:12):**是的，我想重要的问题是如何让人们建造更多？特别是在有些激励措施似乎在阻碍这样做的时候。所以你有更高的利率。也许现在不是你想要花大量资本建造新东西的时候。也许你想等利率下降。而且，这是一个有争议的观点，但我看到你今天早些时候在推特上发表了一些言论，乔，我确实在想，如果你是一个房地产开发商，你正在建造豪华公寓，而且有很多关于人口密度、分区等问题，也许激励的一部分是你不想建造那么多，因为你可以通过限制供应来赚钱，看到价格上涨。
**Joe (00:03:01):**没错。而且当然，人们谈论的方式是，如果你是一个开发商，你拥有土地，你有一个真正的选择，你不必在获得土地后立即建造，你可以等待更强劲的条件。所以实际上是要正确地调整政策组合。人们关注分区，我相信那是一个方面。然后是住房供应链和劳动力等等，这是一个多方面的挑战。但我们需要一些关于如何在这个国家生产更多住房单位的想法。
**Tracy (00:03:35):**是的。你提到了多方面。我们有一个完美的嘉宾来讨论这个非常多方面和微妙的问题，即如何在美国建造更多的多户住宅？
**乔（00:03:46）：**没错。我们真的有一个完美的嘉宾，因为他甚至可能会给我们提供一个解决方案，或者至少是这个挑战的部分解决方案。我们将与吉姆·米尔斯坦交谈。他目前是高盛证券的联席主席。之前，他在2009年至2011年期间担任财政部首席重组官。所以他当时正在处理很多AIG的事务，正值大金融危机的后期或者说是紧接着大金融危机的时期。在那之前，他在兰萨德工作过。他还曾就房利美和房地美展开工作，或者试图研究重组这些在我们国家拥有的大型住房银行的挑战，也许他可以为我们提供一些可能缓解住房问题融资困境的情况。吉姆，非常感谢你参加《Odd Lots》。
**吉姆（00:04:38）：**谢谢你邀请我。
**乔（00:04:39）：**你为什么不告诉我们，你去了财政部，蒂姆·盖特纳给你打电话说，来帮助我们解决这个庞大的混乱局面。我们从那里开始吧？当你在财政部时，你做了什么？
**吉姆（00:04:51）：**我是在新政府上任之初就加入的，那时我们正处于金融危机的中心。那时危机已经全面爆发。它实际上是从2007年和2006年整个次级抵押贷款危机中种下的种子，所有的信贷风险都存放在各种银行和其他金融机构，包括AIG。所以我被要求首要解决AIG的问题。那时我们已经投入了，等一下，
**Tracy (00:05:23):**我能问一下吗，我一直很好奇，但是这个请求实际上是以什么形式出现的？你只是某天接到一个电话，然后就像，“你能处理，是什么来着，价值数十亿甚至数万亿的AIG单线保险”？
**Jim (00:05:37):**是的，基本上是在秘书办公室开了一个会议，与他组建的团队一起。他召集了一群金融专家，有一些长期的财政部官员，但主要是一群外部人士加入，他在财政部内部建立了一个小型投资银行，以处理所有这些摇摆不定的机构。
所以当我到达那里时，联邦政府在联邦储备系统和财政部的TARP计划之间已经向AIG注入了1300亿美元。其中大部分是用来支持各家保险公司的资本。但其中大部分和迫切需要的部分都流向了AIGFP，他们写了一系列信用违约保险掉期，并依赖于AIG的信用评级，该评级曾经是AA，作为这些交易的现金抵押品。当评级机构在其无限的智慧中将AIG的信用评级从AA降级为单A时，需要大量的现金抵押品来维持这些交易。
所以在六周内，AIG向联邦储备系统借了大约1000亿美元，其中大部分直接进入了AIGFP，用于现金抵押他们的交易。因此，他们没有拖欠高盛、SocGen、BNP、美国银行等各种有利于他们的保险，也没有拖欠各种结构化金融产品。这是一个黑洞。 AIG的一个真正问题之一是，它没有受到联邦储备系统、财政部或任何联邦层面的监管。**Joe (00:06:25)**保险就像有50个州的监管机构。**Jim (00:06:32):**确切地说。AIG擅长监管套利。因此，有一个保险监管机构，我想要么在特拉华州，要么在马里兰州，是这家全球最大的保险公司的主要监管机构。它也是世界上最大的飞机租赁公司之一，是世界上最大的消费金融公司之一，也是信用违约保险市场上最大的参与者之一。那么你怎么会最终被AIG绑架？所以他召集了团队，说，有人必须负责AIG，基本上房间里的其他人都退后了…
**Tracy（00:08:05）：**就像辛普森一样消失在篱笆里
**Jim（00:08:07）：**确切地说。**Tracy（8:08）：**哦，谢谢你，吉姆，自愿者。**Jim（00:08:11）：**所以我在威尔顿花了很多时间，那里是AIGFP的所在地，与管理22个交易台的人交谈，这些交易台是他们进行的22种不同交易。我必须告诉你，我认为自己是一个，我之前是律师工作了18年，然后在这之前是银行家工作了10年。我认为自己是一个相当聪明的人，可以弄清楚事情。但我花了两周的时间才真正理解他们做了什么，他们正在做什么，以及他们欠谁的保险，以及我们所说的相互关联性和潜在的传染效应，如果他们不能履行保险责任会产生什么影响。
**Tracy（00:08:54）：**我意识到我们将要讨论增加住房供应。
**Tracy（00:08:59）：**我对这段特定时期有很多问题，但是当你说花了两周时间弄清楚当时到底发生了什么，以及欠谁什么的网络看起来是什么样子时，那时的系统是什么样的？只是实际的纸质合同还是有Excel电子表格？你是如何解开这一切的？
**Jim（00:09:19）：**他们在数字化记录方面相当先进。但事实是，这些都是定制交易。因此，如果不深入调查每个交易台的经理是如何做到的，你就无法理解他们在内部证券化方面承担了6000亿美元的风险，欧洲银行对其信用组合进行了内部证券化，AIG，他们称之为什么？资本结构套利交易台，银行基本上会在他们的贷款账本中创建一个内部证券化，创建一个高级和次级切片，AIG会为高级切片写信用保险信用违约保护，从而将原本可能平均评级为BB的账本转变为AA，这也是他们当时的信用评级。AIG当时的信用评级，结果是银行对该贷款账本的资本要求会降低。AIG因帮助银行做到这一点而获得丰厚报酬，而且大多数是欧洲银行。
**Tracy (00:10:38):**所以这让我想起了另一件事，我想问你，但是决定重组AIG，这样它就能兑现一些承诺，也许这将与我们稍后关于房屋的对话相关，但当时关于道德风险有多少讨论？因为我记得当时的头条新闻是关于AIG的纾困实际上是对大银行的纾困，包括当时关于高盛公司以及它从AIG纾困中受益有多大的争议，但是对话中这方面是什么样的？
**Jim (00:11:14):**是的，所以，让我们回到过去，
**Tracy (00:11:18):**请。我们的制作人会加入一点声音效果，比如…
**Jim (00:11:22):**所以在9月8日，保尔森部长和新成立的房利美和房地美的监管机构，FHFA，联邦住房金融管理局，它取代了一个叫做FAO的机构，这个机构在监管房利美和房地美方面做得很糟糕，于是在2008年9月8日将房利美和房地美置于托管状态。
在9月15日，AIG的信用评级被降级，结果，他们的衍生品账本需要现金担保，而他们没有这笔现金。在9月15日午夜，雷曼兄弟申请破产，这实际上开启了所有金融市场的普遍恐慌，因为雷曼兄弟拥有庞大的衍生品账本，主要是回购账本，在这些账本中，他们既是出借方，也是借款方，参与短期隔夜回购市场。
这样破坏了金融体系。我认为，由于雷曼提交的影响，纽约联邦储备银行决定将最大的保险公司置于州法下的清算或重整程序中，这就是它将会发生的地方，这将使金融市场崩溃并加速与雷曼发生的恐慌。因此，纽约联邦储备银行为AIG写下了有史以来最大的贷款，金额为750亿美元，以确保它当时不会破产。
**特蕾西（00:13:02）：**想象一下，被委托让双方签署那笔贷款的初级律师。
**吉姆（00:13:07）：**是的。所以AIG在六周内用完了那笔贷款，全部提取了。此外，联邦还单独扩展了基本上是经纪人贷款。他们向AIG提供抵押贷款，以提供额外的流动性。十月份，TARP法案最终通过，这给了财政部7500亿的火力，最初保罗部长认为，这就是他向国会推销的内容，他将从银行资产负债表中购买有问题的资产，以为银行创造流动性。问题在于，如果你要以保护纳税人为前提购买这些有问题的资产，那么你可以购买这些有问题资产的价格将会揭示许多这些银行的深度资不抵债，如果他们被迫以大幅折价出售他们的资产。因此，他非常迅速地改变了方向，决定通过购买优先股来为整个行业注资。因此，我谈到的1350亿，联邦根据第13条第三款的紧急贷款授权，2008年11月和12月进行了首次资本重组，TARP通过后，TARP资金中的500亿用于重新融资AIG的500亿联邦贷款。因此，在那时，联邦对AIG的贷款金额为750亿美元，属于母公司的优先担保贷款。而财政部则拥有属于母公司的500亿美元的优先股。
**乔（00:15:12）：**我喜欢谈论这些事情。这是我们两个职业的起点，所以我们可以永远谈下去，但AIG确实得到了清理。这很有趣。我总是很兴奋地看着AIG的股票，因为如果你只看一个10年的图表，它看起来像一个正常的东西，就像一个正常的股价，因为它仍在交易，但在调整后的基础上。所以现在它就像是一支76美元的股票。但由于巨大的稀释和分拆，那时它相当于一支1400美元的股票。所以它被挽救了，但股权确实被彻底削弱了。是的。
**吉姆（00:15:46）：**所以我就把这个故事讲到最后。为了偿还联邦储备系统和财政部的债务，我们不得不缩减规模和降低公司的风险。所以在18个月内，我们进行了一系列资产出售。我们出售了美国最大的消费金融公司之一。我们出售了飞机租赁业务。我们出售了亚洲寿险业务。他们是亚洲最大的寿险提供商，包括中国在内。他们拥有唯一的…
**乔（00:16:15）：**他们只在中国成立的，对吧？
**吉姆（00:16:17）：**他们不是在那里成立的，但他们拥有中国第一个和唯一持续的外国实体提供保险的许可证。我们出售了中东寿险业务。我们出售了欧洲寿险业务，然后在产生了所有这些资产出售收益后，我们偿还了联邦贷款。这使财政部的优先股留在原地。然后我们不得不进行一次完全的资本重组。正如你所指出的，我们将优先股转换为92%的全面稀释普通股权，将现有的普通股权从100%降低到8%。在接下来的两年里，即2012年和2013年，财政部出售了这92%的普通股权。这一切的最终结果是在利息、股息、资产出售收益和股票出售收益之间。美国政府在对AIG的1500亿美元投资中赚取了220亿美元。
**乔（00:17:24）：**所以AIG只是其中之一，当时浮出水面的有许多陷入困境的机构。所有的麻烦中，AIG是一个巨大的问题。还有那些破产的机构。然后，还有房利美和房地美，它们仍然存在，并且还有一些我不明白的奇怪的股权。在过去的15年左右，一直在谈论改革。有各种诉讼之类的事情。所以Geer让你试着弄清楚房利美的情况。之后发生了什么？所以AIG解决了那个问题，我想。
**吉姆（00:18:01）：**在某种程度上。是的。当我们在2011年1月达成并完成AIG的资本重组协议时，剩下要做的就是出售我们已经将优先股转换为的股票。任何人都可以做到这一点。他们不需要我来做那个。所以我去找秘书建议，我已经完成了我来做的事情，也完成了被要求做的事情，是时候离开了。在这期间，我还做了一些其他事情。在前两年里，这种情况是所有人都参与的。他说，那房利美和房地美怎么办？我说，怎么了？他说，那你为什么不看看呢？
**特蕾西（00:18:39）：**为什么不解决另一个我们最棘手的美国金融问题…
**吉姆（00:18:43）：**一直有一个持续的跨机构研究小组试图弄清楚该如何处理它们。所以我看了他们的25卷工作成果，然后提出了一些与我们之前对AIG所做的类似的东西。所以在那个时候，2011年，房利美和房地美之间，财政部已经购买了1920亿美元的两者的优先股，大约1200亿在房利美，70亿在房地美。
但也许了解这种救援是如何发生的对于完整的故事很重要，类似于TARP计划最终通过购买优先股来部署，如果你考虑一下购买优先股对于大型金融机构的第三方投资者意味着什么，基本上就是美利坚合众国政府在说，你们的整个责任结构，你们摩根大通，你们房利美和房地美，你们美国银行，都没问题。任何对拥有来自联邦政府大量优先股投资的大型金融机构有债权或合同索赔的第三方投资者。联邦政府基本上在说，你们这些人没问题，因为在资本结构中，你们是次要的。
**特蕾西（00:20:03）：**这是在当时还存在关于房利美和房地美的担保是否与政府担保相同的争论时。
**吉姆（00:20:12）：**那么让我们退后一步。所以房利美和房地美…
**乔（00:20:16）：**我们在倒序进行这一集。我们离主题越来越远，但这很有帮助。
**吉姆（00:20:20）：**所以房利美和房地美被称为政府特许。它们的特许来源于美利坚合众国国会，这些金融机构不同于根据州法组织的摩根大通，我认为是在特拉华州或者纽约州，因为它是一系列纽约银行的合并，并受到联邦储备系统和联邦存款保险公司的监管。房利美和房地美是由联邦政府特许的。房利实际上可以追溯到大萧条时期。它们是第一个麻烦资产购买计划。它们被组织起来从1930年代失败的银行资产负债表中购买违约的抵押贷款。当它们购买这些贷款时，然后对其进行重组。它们实际上创造了美国第一批长期抵押贷款。在1930年代，大多数抵押贷款的期限是五年。一旦被房利美购买，它们解决这些麻烦贷款的方式是首先将到期日延长到10年，最终延长到15年，以便借款人有时间度过大萧条并实际上偿还贷款。
范妮那时被私有化了。在三十年代、四十年代、五十年代、六十年代，它一直是政府拥有的公司。随着美国进入了大社会计划和越战，赤字开始膨胀，范妮在美国资产负债表上拥有所有的抵押债务，他们需要将其摆脱资产负债表。所以我认为它在1968年被私有化了。因此，它的债务不再与美国联邦政府的债务合并。然后弗雷迪在1970年成立，因为储蓄贷款行业认为他们需要进入证券化市场，就像那些基本上是任何梅的客户的大银行一样。所以现在实际上有两个实体在购买抵押贷款，为银行发起的抵押信贷创造了二级市场。所以摩根大通可以出售给范妮或弗雷迪。所以他们是二级市场购买者。最终在20世纪80年代，当证券化市场首次发展起来时，我实际上是当时开创了证券化市场的一家律师事务所的律师，当时有许多法律问题需要解决，以创建一个信托基金，将抵押贷款投入其中，并发行针对该抵押贷款池现金流的证券。这个市场在20世纪80年代真正开创和发展起来。作为大量抵押贷款的所有者，范妮和弗雷迪可以通过出售抵押证券、抵押贷款支持证券（MBS）向机构投资者提供流动性，从而为自己创造流动性，并为他们发起的抵押贷款为银行业提供增量流动性。
**Tracy (00:23:50):**只是为了明确起见，这些债券是由房利美和房地美担保的，他们担保本金和利息支付。
**Jim (00:23:59):**这些债券的本金和利息支付。好的。
**Tracy (00:24:02):**在2008年之前，关于这个担保是否有效等同于美国政府担保这些债券存在争议。
**Jim (00:24:11):**那么市场是如何推断这些由房利美和房地美担保的债券与美国国债一样好的呢？所以隐含担保有两个基本要素。一个是它们是联邦特许的，对吧？它们最初是美国政府机构的工具，联邦特许的美国政府机构。从某种意义上说，它们是联邦政府的产物，尽管它们被私人股权投资者私有化拥有，因为它们是联邦特许的。债券市场认为，嗯，美国政府的管理者以某种方式拥有这些债券，尽管它们在特许状况下，它们有权从财政部借款25亿美元。现在，为了稍微评估一下，到了金融危机时，房利美可能有3万亿美元的未偿按揭担保，而房地美可能有2万亿美元的未偿。所以它们每个都可以从联邦政府借款25亿美元来满足流动性需求。与它们可能面临的未偿债务相比，这只是杯水车薪。但尽管如此，投资者相信，在联邦特许和有权从财政部借款25亿美元之间，联邦政府在这些证券上有某种担保。
**乔（00:25:40）：**这非常有用，因为我一直都有点知道，哦，有一个暗示的保证，但我实际上并不知道这个暗示来自哪两个具体的基础。
**吉姆（00:25:52）：**就是从那里来的。
所以现在是2008年。在2008年夏天，美国国会通过了2008年住房和经济复苏法案，这基本上是对房利美和房地美周围的监管安排进行了完全的重做。成立了一个新的监管机构，联邦住房金融管理局，取代了以前证明弱势的监管机构，并加强了其职权。它被授予将房利美和房地美置于清算或托管状态的权力，清算是一种清算程序，托管是为了保全其运营和资产的托管。根据2008年住房和经济复苏法案，财政部获得了购买优先股的权力，以确保房利美和房地美的偿付能力。
**乔（00:26:49）：**因此，暗示变得真实，或者那一刻它不再模棱两可。
**吉姆（00:26:53）：**确切地说。保尔森去国会请求这种权力时说，看，如果我有一门榴弹炮，我就不必使用它。但不久之后，他不得不使用它。2008年9月8日，托管状态被创建。很快，在2009年第一季度，财政部拥有的优先股权力被动用，第一次大规模动用，最终到2010年底，1920亿美元的优先股被投入这两个实体。现在，市场恢复了，对吧？2011年，股市在2009年5月起飞，压力测试宣布后，银行间市场也逐渐恢复。到2009年底，银行开始再次相互信任并隔夜互相放贷。
**Tracy (00:27:54):**仍然没有私人标记的抵押贷款支持证券，对吧？
**Jim (00:27:56):**而且你现在还没有。不，你还没有。那个市场几乎完全消失了。
**Tracy (00:28:00):**我必须说，我的住房金融专业知识止于2015年，当我离开《金融时报》来到彭博社。然而，据我所知，自2015年以来并没有太多改变。所以政府支持企业仍然处于托管状态。你仍然没有太多私人标记的抵押贷款支持证券。过去曾有关于解决住房金融问题的提议，但我现在几乎看不到了。
**Jim (00:28:25):**是的。所以让我给你宏观的情况，因为这与住房供应问题有关。如果你将美国公共股本市场的总市值约为50万亿美元。如果你将美国的住宅库存的总价值约为50万亿美元。那就是房屋价值。对这50万亿美元的房屋价值，有12万亿美元的抵押贷款债务。在这12万亿美元中，有7万亿美元在房利美和房地美的资产负债表上，作为抵押贷款支持证券的担保。这些是抵押贷款。这12万亿中的7万亿已被房利美和房地美证券化，并由它们担保。另外2万亿在另一个名为吉尼梅的政府赞助实体的资产负债表上，由联邦政府控制，它证券化了联邦住房管理局和退伍军人事务管理局的贷款。所以那里大约有2万亿。所以当你把它加起来时，对美国住房库存的12万亿美元的抵押信贷风险中，有9万亿在房利美、房地美和吉尼梅的资产负债表上。所以政府基本上是抵押贷款金融市场中最大的参与者。这些实体都不发起抵押贷款。所有这些都是由非银行和银行完成的。但大部分抵押信贷风险都存在于这三个实体的资产负债表上。
**乔（00:30:18）：**所以我们必须转到现在时态，尽管我们可以谈论这个话题三个小时。但在我们继续之前，因为我认为这是理解我们如何走到这一步的最后一步。请简要描述房利美和房地美目前的制度和经济安排。因为有这么一点股权在交易，我认为他们赚的所有利润都归政府所有。有各种各样的诉讼，但它们今天以什么形式存在
**吉姆（00:30:46）：**好的，好消息是这两家实体在这16年的托管期间得到了实质性改革。它们在2008年面临的最大问题之一是它们已经成为了一个巨大的买家。它们不仅有这个担保业务，担保按揭支持证券被证券化给机构投资者，而且还有一个巨大的投资组合业务，它们以基本上略高于国债的溢价借钱，这样它们可以非常便宜地资助一个投资组合。它们不仅购买了次级私人标签证券，而且购买了所有的，这是下一个步骤。所以它们购买了很多，这是一个巨大的套利交易。它们在这些投资组合上赚取了巨大的利差。它们的投资组合在2004年、2005年、2006年和2007年超过了两万亿美元，这就是它们在次级证券化市场夺取市场份额的同时，从主要或传统证券化市场那里获得收益的方式。
在托管期间，投资组合已经被清理到只剩下交易投资组合，他们借钱从银行资产负债表中购买抵押贷款，然后再将其证券化并偿还借款。因此，这两个投资组合的规模已经从金融危机初期的数万亿美元减少到最多1500亿美元或2000亿美元。这是一个重大的改革。他们的监管机构和托管人联邦住房金融局（FHFA）还实施了新的资本标准，他们正在通过留存收益重建资本。因此，如今房利美的资本规模为800亿美元，而房地美可能有500亿美元，但从监管资本的角度来看，它们仍然资本不足，根据在托管期间制定的资本规则，它们需要更多资本。
那么，他们是如何在托管期间积累了如今这么多资本的呢？我相信是在2012年，那时我已经离开财政部，财政部改变了协议，将1920亿美元的优先股的固定股息变成了所谓的利润分配。因此，无论他们赚取多少利润，都会交给财政部，到2019年，即利润分配开始并且现有股东提起了许多诉讼的7年后，当利润分配被暂停时，美国政府收到了价值3020亿美元的股息。
他们进行了1920亿美元的投资。财政部已经收回了3020亿美元。所以他们赚了超过1000亿美元。他们的利润远远超过了我的AIG利润，但它被暂停了。所以，财政部长姆努钦，特朗普总统的前总统，特朗普的财政部长，决定尝试重新资本化它们，并实际结束托管。为了实现这一目标，他暂停了利润分配，以便它们能够建立资本。这两个实体已经变得非常有利可图。Fannie在过去四五年平均每年净利润税后，经过一项特别收费的抵消，这是为了支付特朗普减税之一而创建的。在所有特别评估和税收之后，他们每年赚取150亿美元，Freddy每年赚取大约80亿或90亿美元。
**乔（00:35:01）：**Fannie，股权总值为80亿美元。所以你可以看到为什么私人投资者会希望有一项法律裁决让他们能够获得这些利润。
**吉姆（00:35:10）：**好吧，让我们谈谈。这有点误导。那么财政部拥有什么？它拥有1920亿美元。实际上更多，因为它的增值方式，但他们拥有1920亿美元的优先股投资。在这之下是大约320亿美元的第三方投资者拥有的次级优先股。这些大多是那些诉讼资金的人，他们反对采取的各种行动，包括开始托管和托管期间的利润分配。在这之下是普通股，但只有交易的普通股代表了全部摊薄股权的20%，因为在优先股之上，财政部有一项一分钱的认股权，可以行使购买每个实体79%的股票。好的。实际上，这与AIG的设置方式非常相似。TARP资金作为优先股投入，但我们还有一项认股权，使财政部有权购买79%的股票。所以今天，交易的股票实际上只代表了总资本的20%。明白了。但是，股权账户仍然很小，为什么很小？因为你有那么大的优先股，它位于所有次级优先股和普通股之上，
**Tracy (00:36:38):**好的，我要抑制住对历史、资本结构设计等方面提出更多问题的诱惑。但让我们回到这次谈话的开始，讨论如何增加美国的住房供应。正如你提到的，美国已经处于这样一种情况，即九万亿美元（我想是这个数字）的抵押贷款实际上存放在政府赞助实体的资产负债表上。那么这些机构还能做些什么来支持住房市场？你还会向他们提出什么要求？
**Jim (00:37:14):**是的。好吧，那么让我们从它们运作的限制开始。为了保护银行业发放抵押贷款、起草抵押贷款的特许经营权，这些实体被禁止进入一级市场。它们不能直接向开发商放贷，但就像它们在住房抵押贷款市场和多户抵押贷款市场所做的那样，它们可以为建设贷款创造一个二级市场，从而增加建设融资市场的流动性。如果你看看今天由于过去几年的通货膨胀问题和美联储加息所导致的对供应的真正限制，以及建设融资变得异常昂贵。但高利率的另一个影响是，一旦项目完成，由于融资成本更高，项目对股权所有者的价值就会降低。
因此，该市场几乎停滞不前。疫情过后，多户建筑项目激增。因此，在奥斯汀等城市，由于有很多人搬到奥斯汀和多户开发商在利率上涨之前进入并启动项目，实际上租金开始下降。一些市场的供应约束正在通过多户建筑项目的激增而得到缓解。但并非所有市场都是如此。真正存在供需失衡，具体情况取决于你和谁交谈，但据我所见，全国范围内供应短缺的估计数量在100万到500万单元之间。因此，在供需失衡的边缘，当供应和需求不平衡时，房价和租金就会大幅上涨。这就是我们在疫情后期看到的情况。房价大幅上涨，租金也大幅上涨，因为需求远远超过供应。
因此，回到这些实体可以再次做些什么，我想再往前迈进一步。当然。今天联邦政府为了增加住房供应而采取了什么措施？嗯，他们有一系列需求方面的计划，你可能会说今天这些计划是适得其反的。我们的需求超过了我们的承受能力。但政府通过各种方式补贴需求。部分原因是通过政府赞助的实体和通过为退伍军人提供的计划以及通过为首次购房者和低中等收入人群提供的FHA计划以及由hud管理的租金券计划，使廉价抵押贷款信贷广泛可得。他们还在供应方面提供了一个税收抵免计划，即低收入住房税收抵免计划，该计划需得到国会的年度拨款，并且是最为繁琐的官僚程序之一，以获取这些税收抵免。
它们由HUD分配给州财政机构，州财政机构设立了资格符合新项目税收抵免的计划。但是，如果你有耐心和律师来处理文件工作，并且你可以通过竞争性招标过程，你可以获得一个税收抵免，基本上可以支付新建筑的费用，大约新建筑成本的25%到50%基本上是通过美国税法，即税收抵免的销售来补贴的。因此，开发商可以建造一个项目，将税收抵免出售给需要的人，并摆脱大约20%到50%的建设成本。但就是这样。这就是联邦政府今天所做的。我认为一个更有效的方法是在联邦政府中创建一个新的融资计划，提供夹层融资，那么我们怎么做，为什么要夹层融资，对吧？
所以，如果你想建造一座新的公寓楼或者你想建造一座房子，如果你作为建筑商或开发商投入建设成本的40%，你可以从银行获得建设成本的60%的贷款。因此，你的权益被杠杆化为1.5比1，60比40。如果政府提供建设成本的20%作为夹层融资，那么你仍然可以获得60%的优先债务，因为夹层融资将被明确地列为次要。从高级贷款人的角度来看，这相当于权益。但现在，权益持有人，即开发商只需要投入20%。这就像传统的抵押贷款，对吧？你付出20%的首付，你就可以获得80%的贷款。因此，在这里，政府实际上可以扩大对新建筑的融资，并因此将开发商的权益杠杆化为四比一，而不是传统的一比一点五。如果政府将其相对廉价的借款成本传递给开发商，而不是市场对夹层融资的收费，开发商们，我们已经做过这个数学计算，可以建造符合负担得起住房标准的住房，并且仍然可以从市场租金住房中获得相同类型的权益回报。因此，这将为真正需要的地方创造大量建造新供应的激励。
**乔 (00:42:54):**让我们听听数学原理，为什么在这种情况下，廉价住房变得更有利可图，以及潜在情况下可能解锁多少单位的数学。
**吉姆 (00:43:07):**是的，这是私人股本。听你讲话的人会明白，女士们也会明白，对吧？所以，如果你将你的股本杠杆四倍，你实际上可以赚取相同的回报率来建造价格更低的单位。这是有道理的。我的意思是，数学是相当直接的。我直接与各种多户开发商进行了测试，只是说，嘿，如果政府有一个中间融资计划，你能否建造到80%的AMI（平均收入中位数）？政府用语中的“可负担性”是指如果某人的租金成本仅占该80%的30%或更少，则其收入为该地区收入中位数的80%。
所以我们与一系列大型多户开发商进行了测试，如果他们可以通过廉价的中间融资将他们的股本杠杆化四倍，他们可以按照这些指标进行建造。我想给你一些更多的数字，只是…
**乔 (00:44:13):**我喜欢。我们需要数字。
**吉姆 (00:44:14):**是的。只是为了让你明白，除了通过抵押市场，联邦政府在住房方面的作用是多么微不足道，HUD，住房和城市发展部门，是在1974年创建的，用于处理城市更新，因为在1960年代，内城正在崩溃。今天，它用于新住房、游乐场、城市更新的总预算约为40亿美元。相比之下，军事预算为8000亿美元。所以我们在国防上投资了8000亿美元，而在住房和城市更新方面只投资了40亿美元。
现在，我们还有税收抵免计划。税收抵免计划负责每年建造约11万个新单元，这是一个很大的数字。但是如果我们有500万个单位的缺口，仅凭这个计划本身是无法填补这个缺口的，以那个补贴水平来看，需要50年才能填补这个缺口。暂时搁置一个用于这个目的的中间融资计划，谁能够做一个中间融资计划，基本上就是一个循环贷款计划，对吧？
因为我们正在谈论的是会被拿走的建筑融资。建筑是如何进行的，对吧？你为建筑融资。一旦建筑完成，建筑物出租，你会得到融资，因为现在你有了稳定的租金收入现金流。因此，一组不同的贷款人将为你提供长期融资，包括房利美和房地美为新建筑提供融资。因此，如果在联邦层面有一个中间贷款计划，通常从许可到完成新公寓开发的时间为三到五年。因此，那个中间贷款将被拿走，然后可以立即再次使用。这将是一个循环贷款计划。因此，这不是一次性的，也不会对联邦预算造成持续冲击。因此，从赤字的角度来看，这是一次性的资本化，你已经完成了，现在你有一个根据其规模可能对新住房供应产生重大影响的计划。
所以只是为了规模化，如果有一千亿的中间贷款授权，因此每年200亿美元，从许可到建设需要五年的时间。因此，我们每年实际上会投放200亿美元到一个循环基金中。因此，在第六年，你会得到第一年的贷款偿还，你会在第六年将其再次投入使用，因此每年200亿美元，而这200亿美元是总建设成本的20%。因此，你现在正在促进或加速每年一千亿美元的新建筑，每年一千亿美元的新建筑将为你带来25到40万个新单元，这意味着一到五百万个住房缺口，单位缺口可以在五年内填补。
**Tracy (00:47:34):**等一下，我要问所有的反对者问题。所以我理解杠杆在其中的作用。然而，考虑到2008年的历史，我认为人们在房地产市场中使用杠杆，可能开始有点紧张。那么那些建筑贷款有多大风险呢？因为我认为在2023年，建筑融资下降了大约40%。我认为这其中有原因，要么是银行不愿意提供这种类型的信贷，要么是受到围绕这个特定问题的更高资本费用的限制。或者可能仅仅是由于利率的不确定性，数字不成立。因此，问题不在于贷款本身本质上有风险，而是美国政府在整个利率周期中可能会有效地持有这些贷款。但是，您能否谈谈如果我们这样做，美国政府在其资产负债表上承担了什么风险。
**Jim (00:48:36):**我看待这个问题的方式是，如果房利美和房地美现在为他们的抵押贷款购买制定的标准，他们从银行购买抵押贷款。这些抵押贷款必须符合一定的基本标准，包括借款人的债务收入比、抵押贷款所代表的借款人的债务服务总收入比以及贷款价值比。
所以房利美和房地美不能购买贷款价值比高于80%的抵押贷款。因此，作为一个新的购房者，你必须付出20%的首付才能获得最终进入房利美和房地美账本的抵押贷款。现在，也有一些例外情况，但是他们账本上95%的抵押贷款都是基于这种20%的所有权，80%的贷款。在他们的历史上，这种类型的抵押贷款的信用损失是微不足道的。显然，在像我们在2008年经历的大规模衰退中，你会有更高比例的拖欠和违约。
**Tracy (00:49:46):**尽管我认为即使在2008年，多户住宅也是可以的…
**Jim (00:49:49):**是的，多户住宅的账目是好的。
总的来说，只要我们有增长的人口，就会有对住房的需求增加。我的意思是，如果人口开始减少，那么在那五年的建设期结束时，一家建筑贷款的持有者可能面临一个非常不景气的市场。但我们有增长的人口，即使我们每年只通过出生增加了50万人，但我们每年通过合法和非法移民又增加了几百万人。但无论如何，我们有增长的人口，因此，你可以期待住房市场，它会根据利率等因素有起伏。地段，地段，地段对于住房总是很重要的，但我认为在政府的20%股权支持下，梅赛南贷款计划的风险是可以很好控制的。那么为什么银行不做更多的建设贷款呢？他们确实在做，但只做到60%。有梅赛南市场，但梅赛南市场很昂贵且流动性受限。你可以得到你建设成本的另外5%，但这将花费你12%到18%，这将侵蚀股东的回报率。
**Joe (00:51:09):**所以我们已经知道房利美和房地美已经发生了各种法律纠纷，你似乎正在为他们引入一个从未存在过的新市场或你的想法。所以有两件事。一，你提到在住宅抵押贷款中，他们不会去扩大贷款。他们会从银行购买贷款。因此在这种情况下，听起来他们正在进入一个新领域，或者他们将进入一个新领域，即多户住宅的梅赛南贷款，而且听起来这将是一个直接的接口。
**吉姆 (00:51:45):**不，它们是特许。那些创造了隐含担保的联邦特许经营，那些联邦特许经营禁止它们进入。它们必须成为二级市场。明白了。对了。但如果我是摩根大通，我知道只要符合房利美的标准，我就可以立即将我写给房利美的次级贷款抛售给房利美。他们会传播，他们会写下那笔贷款。
**乔 (00:52:10):**我得想象还有其他法律问题，你提到了你的律师，但你可以随时从多个律师那里获得多个意见。所以当你谈论这些想法时，是否有任何关于这是否实际允许的担忧。
**吉姆 (00:52:25):**是的，那么让我们今天谈谈必要的步骤。他们不从事建筑贷款。所以在托管期间为他们制定的资本规则并没有涉及建筑贷款的资本要求，特别是次级建筑贷款。因此，这将需要制定、颁布并由监管机构通过。这需要一些时间，但这并不是什么高深的科学，因为银行从事建筑贷款，而且有一个针对建筑贷款的银行资本规则，房利美和房地美的监管机构可以借鉴并作为一个模型和先例。
但尽管如此，资本规则必须被制定。我认为很少有疑问房利美是否能够创建一个建筑贷款的二级市场，因为事实上，他们在上世纪80年代就做过一些这方面的交易。至于房地美，可能有一个更保守的律师比我更像是在为此辩护的律师，他可能会说房地美在二级市场上从事建筑贷款可能受到限制。
但事实是，美国国会广泛认识到这一点。有跨党派的认识，即美国存在住房供应问题。因此，即使您不使用房利美和房地美作为工具，今天在美国最难做的事情是通过一项立法。所以我并不是一个对创立一个新的联邦融资银行有着狂热乐观主义的人，但是住房问题如此严重，而且在红州、蓝州和紫州以及农村社区和城市中都普遍存在，我实际上认为，如果您去国会并说，嘿伙计们，让我们从小处着手，看看是否奏效。让我们从500亿美元开始，对比7000亿美元的预算。他们难道不能找到500亿美元来增加美国的住房供应吗？我认为他们可能会。
**特蕾西（00:54:27）：**我认为您可能刚刚在谈到狂热乐观主义评论时预料到了我的下一个问题。但为什么我们要把它搞得这么复杂呢？所以对于房利美和房地美直接向抵押贷款市场提供贷款存在限制，但他们实际上正在利用他们的资产负债表、信用评级、与美国政府的关联以及随后的廉价资本成本来有效地补贴这些抵押贷款。那么为什么不彻底做到这一点，让他们扩大融资呢？
**吉姆（00:55:02）：**特蕾西，我同意您的观点。好的，我会带你去DC的下次会议。
**特蕾西（00:55:07）：**这只是在政治上…
**吉姆 (00:55:09):**不，不是。我认为，首先，这个想法在州一级正在得到推广。越来越多的州住房金融机构开始这样做，意识到开发商面临的限制。
**乔 (00:55:19):**我们曾经做过一集关于蒙哥马利县的。
**吉姆 (00:55:21):**没错。马萨诸塞州住房金融机构现在也获得了马萨诸塞州立法机构的授权来进行一些贷款。所以这个想法正在流行起来。我并不是发明这个想法的人。有许多人认为，州或联邦机构通过这种中间贷款可以帮助开发商增加股本，增加新住房的供应或加速新住房的供应。但我认为，即使在联邦层面，这也引起了一些兴趣。问题在于我们正值选举季，尽管我们尽力让现有政府通过新的倡议，但他们在重新当选上有些分心。
**乔 (00:56:05):**他们有，有一些事情正在进行。所以，为了明确这一点，美国政府可以利用其借款权或贷款能力来促进这一点的理论上有多种方式。它不一定非要通过房利美和房地美，但如果通过房利美和房地美，是否需要立法或者谁？那么你为什么不给我们讲解一下这个组成部分。谁将不得不做出决定，他们将如何做出决定，这些现有银行在现有规则下进入新市场？
**吉姆 (00:56:37):**是的，在托管方面，是的。房利美和房地美实际上是由他们的托管人——联邦住房金融局的执行董事和财政部共同控制的，因为财政部向它们注入了1920亿美元，并持有一系列契约的优先股。因此，财政部和联邦住房金融局都必须授权这一举措，联邦住房金融局必须制定一个资本规则用于建设贷款，而财政部必须同意使用它们的借款能力。他们建立贷款组合的能力必须同意他们建立一组次级建设贷款组合。但是国会无权发言。我的意思是，如果他们认为这是一个愚蠢的想法，或者他们想要将其与房利美和房地美分开进行，他们可以介入。但正如我所说的，但。
**乔 (00:57:38):**他们不是必要的..
**吉姆 (00:57:40):**投票…
**乔 (00:57:40):**积极支持这个…
**吉姆 (00:57:43):**当2008年通过HERA法案时，它创造了创立托管和结束托管的权力。托管的目的是恢复实体的安全性和健全性，这些实体的安全性和健全性已经得到恢复。他们需要更多的资本来满足他们的资本规则需求，但他们可以通过保留他们的收益（这些收益相当可观）并增加更多资本来筹集这笔资本，他们可以通过进入公开市场和进行首次公开募股来筹集这笔资本，如果他们被解除托管的话。国会是一个不必要的参与方。
Congress已经授权解除托管，前提是符合2008年国会制定的标准，并且关于创建新产品，这将是两个实体创建次级贷款二级市场，不需要国会，而是需要财政部授权允许他们的投资组合用于此目的，以及作为托管人和监管机构的FHFA。因此，这是可以通过所谓的行政行动来完成的。
**乔（00:58:55）：**我们不知道谁会在十一月赢得胜利。你提到特朗普是总统时，蒙努钦已经开始采取一些步骤，包括结束清算以重建资本，并基本上使其成为一个盈利实体。再次，如果在理论上的第二个特朗普政府下发生这种情况，那么这种途径是否会受到限制，或者在不同情况下不需要处于托管状态才能发生。
**吉姆（00:59:24）：**这可以通过行政行动在托管状态下完成，并且财政部和FHFA之间的合作。如果资本规则允许，监管机构而不是托管人将允许。根据我听到的第二个特朗普政府可能会做的事情，我认为结束托管是新特朗普政府将追求的事情。
实际上，特朗普在其中一起诉讼中提交了一份宣誓书，表示如果我没有时间用完，我会这样做。拜登政府，我们经历了16年的托管，其中12年在民主政府下。民主党似乎没有表现出结束托管的真正意愿。在我看来，民主党周围的政策人群似乎将这些作为政策的直接工具，并受到财政部执行董事的控制。但我认为，即使是围绕民主党在住房金融政策复杂体系中的政策顾问团，我认为他们甚至也开始意识到永久托管，这种状态有点像一种悬而未决的状态，实际上并不理想。我认为越来越多的人开始意识到，结束托管并让这些公司重建资本，并拥有更正常的公司治理和与不再是实际所有者的监管机构有更正常的关系是有增长的动力的。是的，这很有趣。
**Tracy (01:01:02):**如果有人从管理层再次拍拍你的肩膀，说：“嘿，你想解决托管问题，或者可能实施建筑贷款二级市场吗？你会感兴趣吗？”
**Jim (01:01:18):**我没想到我来这里是为了做广告。是的，不。看，我已经考虑了很长时间，并在不同的领域上进行了工作，所以我对此有一点了解
我很想了解一点。我认为，国家面临的一个主要问题是为我们的公民提供足够的住房，这是我们公民社会稳定的一个重要问题。我认为这真的是一个巨大的紧张源。这是通货膨胀的一个重要来源，而通货膨胀又是我们经济中的一个重要紧张源。因此，利用那些成功改革的工具来解决这种基本需求将是应该做的事情。无论是我做还是他们接过我所做的工作，或者是其他人做，都应该去做。
**Joe (01:02:15):**吉姆·米尔斯坦，非常棒的对话，学到了很多。
**Tracy (01:02:19):**太有趣了。
**Joe (01:02:19):**是的，太有趣了。太棒了。希望听起来我没有意见，但听起来是一个非常有前途的想法。也许听到这个的某人会在某种程度上接过这个球。非常感谢你的到来。嗯，谢谢你邀请我。我真的很感激。是的，那太棒了。特蕾西，那太神奇了。所以我们会谈论住房元素，但仅仅是历史，听到的故事以及在那次对话中产生的许多灵光乍现的时刻，这些让我不太明白房利美和房地美的隐含担保来源于何处。我有点明白了优先股的安排，但那太棒了。我
**Tracy (01:03:10):**通过使用您的廉价资金购买2008年之前的Alt A，我忘记了榨汁收入。我完全忘记了那件事。我在想的另一件事是，听到金融危机的战争故事时，让雷曼兄弟破产真的在很多方面击垮了金融市场。如此之多，以至于几天甚至几周后，关于是否救助其他事物的讨论似乎已经，我们能做的就是因为我们让这个实体破产，造成了很多问题。这似乎是一个明显的陈述，但回想起来，我记得在2008年，2009年，关于是否让雷曼破产是正确的事情进行了充满活力和激烈的讨论。
**Joe (01:04:01):**我知道。不，这太不可思议了。然后你想想如果只是AIG在其中的规模，你就会明白为什么他们觉得他们必须注入一千亿美元，因为全世界的金融工具数量之多。一些在美国，很多在欧洲，如果没有那笔钱，就会破产。
**Tracy (01:04:24):**是的。我在想的另一件事，再次，从宏观角度来看，但美国社会计划中有多少是与税收抵免挂钩的
**Joe (01:04:36):**和税收激励…
**Tracy (01:04:37):**激励而不是直接资助。
**Joe (01:04:38):**资助？所以我们必须做更多的一集，我们应该做的，这在通货膨胀减少法案的背景下，但那个市场，我知道税收抵免，因为假设你有一些税收抵免，但如果你不纳税，因为你是一个亏损实体，许多，再次，这是在IRA背景下，许多是这样，它们是初创公司，所以他们对此没有任何价值，或者他们是制造电池的新公司，但随着这个二级市场的出现，他们可以出售税收抵免，吉姆稍微谈到了这一点，你可以将税收抵免出售给想要减少账单的人。这个市场正在蓬勃发展，所以我们应该做一个关于这个的一集
**Tracy (01:05:18):**某种程度上。是的，我完全赞成，但我们必须让吉姆回来。他在谈论财政经验方面非常出色。
**Joe (01:05:26):**他会是一个很好的直播节目嘉宾，谈论某个历史问题什么的。所以我们应该记住这一点。哦，这是个好主意。就眼前的话题而言，显然房屋有许多限制。显然，金融是一个重要因素，如果你能够真正扩大市场，而且很明显，如果你有支持权威，那么像摩根大通这样的商业银行就会很乐意进入这个市场，并以较小的溢价将其转让给房利美或房地美。但似乎如果你能解决这个问题，每年会有数十万套额外的住房单位，而且从我的角度来看，这个数学问题似乎是有道理的。你可能真的能够在这方面有所作为。
**Tracy (01:06:10):**我的意思是，我要说的一件事是，我们在这里做了很多集节目，我们在其中确定了一个问题，然后问解决方案是什么，但实际上我们得不到解决方案。没有解决方案，或者只是一片寂静。在节目中我们曾讨论过的一个问题是，缺乏住房，而现在我们实际上能够讨论一个潜在的解决方案。
**Joe (01:06:31):**关于这一点，我有两点想法。首先，理论上我们已经有了实现这一目标的工具，我想不同的律师可能会有不同的看法，但至少在理论上，我们可以通过立法做很多事情，但什么都没有，要通过任何事情都很困难。所以如果你有一种方法可以在现有的融资工具内做一些事情，那么在梦想中，这就不那么遥不可及了。但对我来说，政治上也很有趣，人们对住房成本和住房短缺等问题感到非常焦虑，他们对自己能否支付首付或支付多少感到很有压力，然而在国家政治层面上，这些问题从来没有真正被提及。这太疯狂了。
**Tracy (01:07:24):**你听不到具体的提案。在辩论舞台上肯定听不到提到房利美或房地美。
**Joe (01:07:30):**不，从来没有。对吧？或者你听不到任何，我不会说乔·拜登或特朗普没有政策，因为我确定我知道拜登的预算中有一些，但鉴于公众对住房成本的焦虑程度与政治家们谈论解决住房成本的想法的数量之间存在巨大的脱节。对我来说，这就像是一种难以置信的脱节。
**Tracy (01:07:56):**嗯，还有吉姆早些时候提到的，这是少数几个领域之一，在这里似乎存在一些两党一致，至少在识别住房昂贵、存在结构性短缺的问题方面，也许我们应该对此采取一些行动。那么，我们应该就此结束吗？
**Joe (01:08:12):**就此结束吧。