租赁改革：为什么英国最终改变了古老的房地产法律 - 彭博社

在英国沃金厄姆出售的住宅。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg如果你在英格兰购买公寓，很可能你实际上并没有“购买”它。在大多数情况下，你是向真正的业主支付费用以获得在那里居住的权利，有一个固定的期限。“租赁权”是英国古老房地产法中最奇怪、最受争议的怪癖之一。认为这是房东剥削租户的许可证的批评者已经说服了新的工党政府对这一制度进行改革。以下是为什么运动团体称之为一个“历史终结时刻”。

1. 什么是租赁权？

购买租赁权意味着有权在一定年限内居住在一处房产中。这种安排与普通租赁（称为有保障的短期租约）不同，因为租期通常要长得多（介于21年到999年之间），除非违反租约条款，否则租户不能被驱逐。他们在那段时间内实际上“拥有”该房产，但不拥有其所建立的土地。这种安排可以追溯到诺曼征服后期，当时国家的新贵族开始将土地租给农业劳工，以固定期限提供食物和服务作为回报。自20世纪50年代以来，随着新公寓楼的增加，租赁权所有权不断增加。在公寓的情况下，无法完全拥有所有权，因为完全的“自由保有”所有权需要在地图上可见的土地边界。

2. 租赁所有权有什么问题？

产权人可以阻止对建筑物进行重大改动。如果您用借来的钱购买了您的租赁物业，那么随着租约接近到期，其按抵押贷款目的价值会急剧下降。虽然产权所有者通常负责维护建筑物的结构，但最终成本往往由租赁人承担，而且没有规定产权所有者可以为维修和升级收取多少费用。特别是对于公寓楼，尤其是新建的公寓楼，结果可能是每年维护费用不断增加，变得极其昂贵。房地产开发商甚至开始向租赁人收取显著的“地租”，以从项目中获取更多收入。地租传统上非常低廉，通常被称为“胡椒租金”。

3. 新政府对此有何作为？

《租赁和共有改革法案》于7月17日国王演讲中宣布，将采取措施结束这一古老的制度，使租赁人更容易购买他们家中的自由持有权。新工党政府计划限制新租赁公寓的销售，这比前保守党政府现已废弃的《租赁和自由持有改革法案》更进一步，后者只承诺禁止出售租赁房屋。该立法旨在保护租赁人，防止他们因违反租约协议而将房屋丧失给产权人。它将加强对现有租赁人地租的监管，以保护他们免受无法承受的费用。新政府还承诺更新法律框架，鼓励共有持有协议。这些协议允许居民共同拥有和控制物业的公共区域，并通过民主投票做出决定，这种安排类似于美国的公寓系统。

4. 为什么政府现在要改变这个系统？

自2017年伦敦一栋公寓大楼因外墙装饰板不达标引发火灾，造成72名居民死亡以来，租户们不得不为昂贵的房屋升级付费，许多情况下无法出售自己的房屋。新政府面临着改善房主和潜在买家处境的压力，这些人因为15年来最高的利率而备受压迫。

5. 运动者对这些提议满意吗？

与保守党去年宣布计划禁止新建租赁住宅时相比，运动者的反应要积极得多，但不包括公寓。一些人曾警告说，保守党的措施不会足够，因为公寓占所有租赁住宅的70%。7月17日国王演讲后，运动者们纷纷在社交媒体上发声，称这是“租户解放运动的一个重要日子”。然而，一些专家质疑将大型公寓楼转换为共有产权的可行性，因为这取决于所有新的产权人批准用于维护或改善建筑物的支出，这可能导致延迟和纠纷。

6. 改革会对房地产市场产生影响吗？

根据去年由Propertymark发布的一项调查，近80%的房地产经纪人表示，随着时间推移，地租增加的租赁物业很难出售。该调查还指出，对租赁问题的增加认识已经鼓励一些买家在定价上更加努力地谈判。Propertymark表示，任何未来的立法变化，比如限制地租，都将缓解买家的担忧，可能导致租赁价格上涨。

参考书架

• 国王演讲中有什么，从公共汽车到规划和网络。
• 这里还有新工党政府计划的内容。
• 更多关于工党如何改革规划系统以促进住房建设。
• 一份报告关于产权制度如何影响房地产市场。
• 国王演讲完整内容。

财政大臣雷切尔·里夫斯警告称，“困难的决定”在前方等待，因为她试图修复英国的公共财政，提出在秋季的首个预算中可能会出现税收增加或支出削减的可能性。

“我将对挑战的规模坦诚相待，我将与人们坦率相处，”里夫斯在工党两周前在英国大选中以压倒性优势获胜后接受彭博电视采访时表示。“我将与众不同。”