房利美、房地美的抵押贷款受新租户保护规则约束 - 彭博社

超过1600万租户 — 大约四分之一的租房家庭 -- 居住在将受到新联邦规定覆盖的联邦资助物业中。

摄影师：Rachel Wisniewski/Bloomberg2024年6月，纽约通勤者在72街地铁站搭乘Q线地铁。

摄影师：Yuki Iwamura/Bloomberg2013年9月13日，马萨诸塞州Leominster市因洪水而被冲毁的Fitchburg线铁路。

摄影师：Robert F. Bukaty/AP Photo美国监管机构将要求具有联邦支持抵押贷款的房东在提高租金或终止租约之前向租户提供30天通知，根据一项新政策，这将适用于未来数百万租户。

从2025年2月开始，接受房利美或房地美支持融资的公寓业主将被要求实施一系列租户保护措施，包括对逾期租金的强制五天宽限期。联邦住房金融局的指令仅适用于新发起或再融资的抵押贷款。

BloombergCityLab密尔沃基为特朗普访问“可怕城市”做准备地铁乘客将如何支付纽约市的拥堵收费停滞美国城市的灾难援助已经告急重新思考城市桥梁的作用“这是向联邦融资条件化租户保护迈出的第一步，”非营利性国家租户联合联合会主任塔拉·拉古维尔说。

租户倡导者长期以来一直寻求与联邦融资直接挂钩的保护措施，因为这些企业主导租赁住房的抵押贷款。根据摩根士丹利的报告，房利美和房地美在2023年新发起的公寓贷款中占58%。超过1600万租户居住在联邦融资的物业中，大约四分之一的租赁家庭。

这项新政策未能达到倡导者要求联邦融资物业实行租金控制或其他更强有力措施的目标。国家低收入住房联盟总裁兼首席执行官黛安·延特尔将这些保护措施描述为薄弱，仅达到“租户通知的最低水平”。

美联储房屋金融局宣布这一消息仅仅是在总统乔·拜登在新闻发布会上提到限制租金和住房成本的一天后 —— 这也是他在与前总统唐纳德·特朗普的六月总统辩论中提出的。这项指令是白宫朝着制定《租户权利法案草案》的蓝图迈出的另一步。

例如，去年十一月，美国住房和城市发展部颁布了一项规定，要求联邦补贴租赁住房的房东在提出驱逐前提前30天通知，这将适用于近400万租户。而今年三月，拜登政府宣布对通过低收入住房税收抵免资助的物业实行租金上涨10%的上限，这包括100多万套住房。

去年，FHFA向租户、房东、贷款人和其他利益相关方发出了关于租户保护的征求意见。租户提出的变化包括终止通知或租金上涨，还包括租金控制、正当理由驱逐标准和联邦租户保护办公室。

行业领袖对租户保护的征求意见做出了批评性回应。抵押银行家协会在七月的一封信中表示，贷款人无法监控房东与租户的关系，租金控制将使借款人不愿寻求联邦支持的融资。

上个月，许多纽约市居民感到沮丧，当纽约州州长凯西·霍库尔终止了将向曼哈顿60街以南司机收取15美元的拥堵收费计划。作为该提案的公共倡导者，霍库尔出人意料地改变了主意，辩称实施驾驶费将阻碍城市从Covid中恢复，低收入通勤者将承担特别大的负担。（其他人强烈反对，指责她迎合拥有汽车的郊区居民，他们对这项政策感到不满。）失望的人群包括那些希望他们的社区变得更清洁、少车辆拥堵的纽约人，花了多年时间策划纽约提案的规划者，以及从波士顿到洛杉矶的城市领导者，他们正在考虑仿效纽约的拥堵收费倡议。

彭博社CityLab拜登要求为联邦支持的抵押贷款提供租户保护密尔沃基为特朗普对“可怕城市”的访问做好准备美国城市的灾难援助已经告急重新思考城市桥梁的作用但没有比依赖纽约市地铁和公交网络的数百万居民更有理由抱怨了。区域交通系统纽约大都会运输署原计划利用拥堵收费的150亿美元来改造老化设备，同时增加电梯，现代化车站并延长地铁线路。如果没有每年从进入曼哈顿的车辆收取的数十亿美元，MTA董事会将面临痛苦的抉择。它应该偏向过期的维护，还是乘客们被承诺的闪亮新项目？

MTA董事会现在已经明确了其偏好：维护应该是其优先考虑的，而不是像曼哈顿第二大道地铁扩建工程和皇后区与布鲁克林之间的轻轨线路等花哨的项目。

另一方面，霍库尔坚持这些项目仍将继续推进，即使没有确定的资金来源来取代拥堵收费。“纽约人没有理由担心任何计划中的项目不会得到实施，”她在上个月的一份声明中说道。这听起来令人放心，但除非州长找到新的资金来源，否则很难看到新车站如何能够建成而不牺牲地铁急需的现代化项目。

美国政客有一个坏习惯，就是施压交通机构放弃维护，而选择扩建项目，导致核心服务恶化，同时在网络中添加新的交通站点和线路。但Hochul声称纽约大都会运输局没有面临这样的选择，承诺纽约人可以享受出色的交通服务，而不必承受拥堵收费的“花菜”。

这似乎是一厢情愿的想法。历史和政治现实表明，在剪彩和基础维修之间需要做出权衡是不可避免的。

维护一个交通系统有点像照顾一座房子：你可能可以暂时忽视漏水的管道、不稳定的电线和堵塞的排水沟，但这样做只会在将来招致灾难性的问题。资金不足是美国交通系统长期存在的问题，特别是那些需要大量资金来建设和维持的铁路线路。例如，在波士顿，“长期投资不足”被认为是波士顿大众运输局（MBTA）的诸多服务和安全问题的原因，这促使联邦 干预，即使该机构扩建了其 绿线 和 银线。

对于维护工作缺乏投入的部分责任应归咎于国会，因为国会为系统扩建提供了更为慷慨的财政支持。麻省理工学院交通政策与规划讲师、曾任麻萨诸塞州交通部长的吉姆·阿洛伊西表示：“交通领导者们‘有选择’。你可以选择不接受联邦资金，或者接受联邦资金来修建新的东西。”为了吸引联邦资金，交通委员会可能选择修建新的车站或线路，而不是维护当前系统或增加服务频率。

政治因素也会扭曲交通预算，进一步偏离低调系统升级的决策。阿洛伊西说：“如果你是一名政治领袖，你希望资金分配是透明的，以便‘哦，我可以为此而得到赞誉’。”新倡议总是比在夜间轨道上进行的一些螺丝钉项目更容易解释和更加显眼。没有人看到它。没有人知道它。”

显眼的交通项目也因其作为创造就业机会的声誉而赢得政治青睐。一项2002年对美国交通补贴的学术研究记录了选举官员普遍认为交通资本投资带来了重大的地方经济（因此也是政治）利益的看法。

相比之下，即使是最关键的维护项目通常也会默默无闻，很少引起新火车站甚至电梯那样的公众关注。

但是，如果一个交通网络问题严重到似乎正在自由落体中，情况就会改变。 “你和我认为的所有维护工作对乘客来说大多是不透明的，” 阿洛伊西说，“除非你的系统陷入危机，火车上的人实际上在想，‘我想知道今天信号怎么样。’” 他提到了波士顿人对T的当前困扰 作为一个例子。

对于纽约市来说，这样的时刻出现在2017年臭名昭著的“地狱夏季”，地铁乘客忍受了看似无休止的延误和服务中断。 那场惨败促使时任州长安德鲁·科莫接受了拥挤收费 作为补充MTA过度紧张的资本预算的方式。

纽约的拥挤收费计划将覆盖MTA 280亿美元的资本预算的超过一半，使该机构能够投资于各种项目，帮助系统实现运输专业人士所称的“良好维护状态”，例如更换数百辆老化地铁车辆、升级电力系统和翻新轨道。 至关重要的是，这笔资金还将使MTA能够现代化几十年历史的列车信号系统，在A和C线等线路上安装一种名为基于通信的列车控制 技术，使列车能够安全地以更短的车头间隔运行。

“升级信号系统最令人兴奋的地方在于它可以增加运行能力，”纽约大学马龙城市管理研究所助理教授埃里克·戈尔德温说。“你可以获得更多的运量 — 每小时高达30列火车，每两分钟一班。这有点像扩张，但并不是扩大地铁的地理覆盖范围。”

同时，来自交通拥堵收费的资金流入也将使纽约大都会运输局有能力进行那些政客们喜欢展示的明显改进。第二大道地铁二期，例如，将把东哈莱姆与Q线连接起来。（今年二月，霍库尔提议将地铁线延伸到西边，沿125街创建一条横穿路线。）霍库尔还宣传了“市际快车”作为一项新的轻轨服务，将允许纽约人在不经过曼哈顿的情况下在布鲁克林和皇后区之间移动。

总而言之，每年从交通拥堵收费中筹集的数十亿美元将使霍库尔等纽约政客能够在媒体友好的开工仪式上挥舞铁锹，而交通乘客将在纽约大都会运输局逐渐消化其维护积压工作的过程中享受更快速、更可靠的服务。对地铁未来的乐观情绪是明显的。

但当霍库尔否决了交通拥堵收费时，这些计划化为泡影。由于其资本预算突然减半，纽约大都会运输局董事会上个月决定冻结165亿美元的项目，包括第二大道地铁延伸，同时承认甚至一些计划中的维护工作也将推迟进行。92个车站的改进被搁置。“我们必须优先考虑确保我们的交通系统安全的‘良好维护’工作 — 基本的工作，以确保系统不会崩溃，”MTA董事会主席贾诺·利伯说。

霍库尔本人已经拒绝了任何对系统扩张的暂停，即使没有新的资金。在六月的一次新闻发布会上，州长声称，通过一些“创意”，MTA的预算可以重新安排以获得“完成像第二大道地铁这样的项目所需的十亿美元”。关于如何做到这一点的细节明显缺失。

现在，地铁乘客正在忍受越来越多的延误，并且担心另一个可能的通勤地狱夏季，因为维护项目被暂停。霍库尔可能意识到纽约人对她的拥堵收费政策的逆转感到恐惧，担心这将瘫痪他们的通勤，于是她在公共场合紧紧拥抱了公共交通系统，宣称“我和MTA紧密相连”，并在她目前的Twitter个人资料中使用了一张她站在地铁车厢里的照片。当她参加彩虹心形标志上印有MTA标志的衬衫的骄傲游行时，一位观察者在社交媒体上评论说“这就像奥·简·辛普森穿着他妻子的衬衫一样。”

当霍楚尔急于将自己定位为纽约市交通局的捍卫者而不是恶棍时，交通局董事会的成员 — 尤其是她任命的那些人 — 可能感受到压力，要批准像第二大道地铁这样备受关注的项目，即使这样做会牺牲紧急维护。原因不言而喻。高德温说，当一个交通线路扩建时，“你会有一个剪彩仪式，你会有一个全新的火车站。你可以举办像安德鲁·科莫在2016年除夕为第二大道地铁开通的阶段举办的盛大庆典一样。”更换过时设备或修理坏了的电梯很少能引起如此公开的欢庆。

高德温预计，如果第二大道地铁和布鲁克林快线等项目仍处于悬而未决的状态，霍楚尔和纽约市交通局董事会将面临压力增加。“如果哈莱姆东部的人们不断询问州长有关第二大道线的问题，我认为这会迫使她采取行动 — 弄清楚如何为其提供资金，”他说。“事情最终可能会变得非常政治化。”已经，包括哈莱姆在内的阿德里亚诺·埃斯帕亚特国会议员正在敦促纽约市交通局重新启动第二大道延伸工程。

如果减少维护以融资昂贵的扩建项目，依赖地铁的纽约市民最终将付出代价。乘客数量可能会下降，因为列车到站之间的时间延长，延误加剧。“提高列车频率和更可靠性是乘客数量的标志，”高德温说。“扩建是伟大的，毫无疑问。但如果提供糟糕的服务或不频繁的服务，你将无法获得你预期的结果。”

目前，纽约市交通局的董事会必须在政客们渴望引人注目的建设项目与系统升级的紧急但隐秘需求之间保持微妙的平衡。

如果有某种方法可以避免维护与扩张对立。比如，收取进入曼哈顿的车辆通行费。

大卫·齐珀 是麻省理工学院移动性倡议的高级研究员，他研究交通政策、技术和社会之间的相互作用。

一场200年一遇的暴风雨在九月份的时候在马萨诸塞州中部的利蒙斯特镇倾盆而下，四个小时内降下11英寸的雨水，冲走了排水沟，形成了一个吞噬汽车的汽车经销商的地陷，还将市议会大厅淹没在污水中。

利蒙斯特的公共基础设施损失超过$24百万，但联邦政府拒绝了修复从水坝到卫生管道等一切的赔偿请求，并拒绝了州长莫拉·希利钦为受灾县申请重大灾难宣言的请求。上个月，希利钦表示美国联邦紧急事务管理局拒绝了她的上诉。

彭博社城市实验室拜登要求为联邦支持的抵押贷款提供租户保护密尔沃基为特朗普访问“可怕的城市”做准备地铁乘客将如何为纽约市的拥堵收费停滞买单重新思考城市桥梁的作用“大多数人的看法是，联邦紧急管理局在发生大规模事件时会提供帮助 — 他们会帮助你，”现在正在权衡在风暴袭击之前计划的新小学以及它们造成的损失如何支付的利蒙斯特市市长迪恩·马扎雷拉说。“要练习自力更生。如果你在等待联邦政府的帮助，那就降低这些期望。”

利蒙斯特市加入了一系列被联邦紧急管理局拒绝援助的市政府，因为它应对着频率、强度和成本不断增加的自然灾害。就在本月，飓风贝瑞尔成为有记录以来形成最早的5级大西洋飓风。该机构在处理创纪录数量的十亿美元灾难和使命扩大到涵盖新冠疫情和移民关怀危机的同时，面临着严重的财政预算问题，可能导致其主要救灾基金连续第二年耗尽。

乔·拜登总统去年宣布了71起重大灾难，是自疫情爆发以来最多的。与此同时，联邦紧急管理局还拒绝了14个请求，是自2016年以来最多的。联邦紧急管理局表示，利蒙斯特市的损失“并未达到需要公共援助的严重程度和规模。”

今年以来，美国已经遭受了至少造成$10亿损失的15起天气和气候灾害，根据国家海洋和大气管理局的数据。去年有28起这样的十亿美元风暴，创下纪录。

在上一次飓风季节的高峰期，联邦紧急事务管理局积极管理的灾难数量从2016年的71起翻了一番，根据政府问责办公室的说法。2017年之后，它的日常部署人数从之前的约3300人增加到约7100人，政府问责办公室说。根据最近的估计，联邦紧急事务管理局的人员短缺约6000人。

昂贵的天气灾害激增至创纪录

每年造成至少10亿美元损失的灾害数量

来源：NOAA国家环境信息中心美国十亿美元级天气和气候灾害

如果没有国会提供额外资金，联邦紧急事务管理局的灾难救助基金可能会在8月中旬耗尽，国土安全部部长亚历杭德罗·马约尔卡斯上个月告诉美联社。根据最近的月度报告，该基金面临超过60亿美元的赤字。

去年，由于资金不足，灾难救助基金被迫停止了大约一个月的支付 —— 这是自2017年以来首次发生这种情况 —— 对于数千个不被视为紧急的项目。例如，与过去的飓风和山火有关的项目的资金被推迟了。

“如果FEMA的资金不以同样的速度增长，就会出现问题，”S&P全球评级公司的董事经理Sarah Sullivant说道。“这些灾难变得越来越昂贵。FEMA将需要更多的资金。如果这些资金没有到位，我们将需要长期依赖州和地方政府提供更多支持。”

FEMA表示正在与政府和国会合作，以确保有足够的资金可用。如果这没有实现，该机构将确保资源可用以支持持续的救生和生命维持活动。

“大多数人可能没有意识到，FEMA正在管理500个灾难宣言，有些可以追溯到20年前的卡特里娜飓风，”政府 Accountability Office 的国土安全和司法团队主任Chris Currie在三月份的国会听证会上说道。“虽然FEMA总是优先考虑应对和救生工作，但这对FEMA管理的长期和恢复项目产生的影响真的很大。”

尽管联邦援助通常被动员来帮助灾难后的社区，而且紧急救生援助并不成问题，但不断增长的财政负担引发了越来越多关于FEMA是否能跟上的问题。

“FEMA不能面面俱到，”密苏里州共和党国会议员Sam Graves在听证会上说道，他补充道，各州应该承担更大比例的灾难援助。

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在马萨诸塞州，州政府在FEMA拒绝其请求后，介入帮助修复了利蒙斯特的公共设施，尽管FEMA批准了个人援助以帮助遭受洪水损失的居民。州长希利在六月宣布，州政府将向当地社区提供500万美元的援助。今年早些时候，她还提议建立一个新的州灾难救援和恢复基金，以便为马萨诸塞州迅速应对自然灾害做好准备。

传统上，自然灾害对市政预算的影响有限，因为自总统吉米·卡特执政以来，FEMA一直在起到支持作用。但是，灾难数量和成本的上升引发了华尔街某个角落对向地方政府提供建造道路、学校、下水道和市政厅的贷款的担忧。

像利蒙斯特所面临的情况被称为“灾难缺口”，市场分析公司的创始人汤姆·多伊说。

“预计未来几年对联邦资金的依赖将不足，因为FEMA面临着巨大的需求，而联邦赤字持续上升，”多伊说。“州和地方政府将被迫为减少气候事件的负面后果而融资必要项目。”