参议院民主党人针对企业房东提出反垄断案-彭博社

亚特兰大的一个分区，大型投资者已成为当地房地产市场的强大力量。

摄影师：Elijah Nouvelage/Bloomberg尽管极端高温带来的危险日益增加，凤凰城仍然是美国增长最快的城市之一。

摄影师：Justin Sullivan/Getty Images North America一项新的参议院法案将要求大规模购买住房的机构投资者向联邦监管机构报告大额购买，使企业房东受到联邦贸易委员会和司法部的反垄断执法者的监管。

明尼苏达州参议员艾米·克洛布彻（Amy Klobuchar）和其他八名参议院民主党人提出的立法将为企业投资者，包括私募股权公司和房地产投资信托基金，在美国租赁住房库中进行大额投资设立新的报告和透明度要求。到目前为止，该法案尚未获得任何共和党联合发起人的支持，这意味着该法案在参议院和由共和党控制的众议院的通过前景有限。

BloombergCityLab城市正在打击短期租赁。这是如何实现的飓风贝瑞一周后，休斯顿将有50万人停电温哥华将阻挡著名的山景以建造住房斯塔默称监狱“令人震惊”是英国最紧迫的危机像黑石集团这样的投资者，今年早些时候以35亿美元收购了大量单一家庭租赁房产，已成为某些民主党议员最喜欢抨击的对象。尽管机构投资者仅占美国租赁房屋的一小部分，但该法案的制定者表示，它将为联邦贸易委员会和司法部提供必要的工具，以保护在企业房东拥有大量租赁公寓和房屋的市场中的消费者。

《住房收购审查和透明度（HART）法案》将修订1914年的克雷顿反垄断法，该法禁止不正当的商业行为，如掠夺性定价和非法合并。那项法律以及1970年代通过的随后的修正案从未考虑过住宅房地产；50年前的住房行业过于本地化和分散，以至于并未被视为反垄断问题。但经过几十年的住房增长缓慢，以及高度的监管壁垒限制新供应，投资者已经将日益稀缺的租赁住房视为一个机会。与此同时，被称为房地产科技工具的proptech的出现，扩大了投资者的队伍，从拥有几个街区单位的本地业主，到拥有数以万计房产组合的大公司 — 甚至在小城镇中也是如此。

“当少数几家大型私募股权公司大量购买房屋时，购房者和租房者的住房选择变少，价格也会上涨，”克洛布彻在向彭博城市实验室发表的声明中说道。“我正在推出HART法案，以改善美国住房市场的透明度，以便执法者可以阻止减少竞争并导致价格上涨的住宅物业的大额交易。”

根据房利美的数据，大型投资者并不拥有美国房屋的很大比例：全国范围内不到3%，这个数字自大萧条以来有所上升，当时大型买家开始在抵押危机期间大量购买单户住宅。即使在2022年的疫情高峰时期，大型买家仍然只占向投资者出售的房屋的一小部分，而这些投资者主要是小规模运营商。然而，在某些市场，尤其是在太阳带地区，机构投资者在当地拥有很大比例的所有权。例如，根据美国住房和城市发展部的数据，大型投资者在2021年第一季度购买了亚特兰大都会区43%的房屋。在凤凰城，公司购买者拥有五分之一的单户出租房屋。

市场整合是参议院民主党人越来越关注的问题。该法案的发起人包括俄亥俄州参议员谢罗德·布朗、马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦、佛蒙特州参议员伯尼·桑德斯等人，在一份声明中表示，私募股权投资者限制了单户住宅、公寓大楼和制造房屋社区的竞争。他们表示，面临很少竞争的公司房东可以提高租金、取消服务和收取费用，这给几乎没有其他选择的消费者带来了很少的救济。

如果国会通过HART法案，对于购买超过一定门槛（约1.2亿美元）的住宅或公寓，买家将被要求向FTC和DOJ的监管机构报告交易。参议院提出的法案不会对现有的反垄断法进行任何修改；监管机构将决定交易是否减少了住房市场的竞争，以及采取什么行动。

反垄断法代表了增强租户保护的新框架。今年早些时候，克洛布彻和同事们提出了一项立法，防止算法定价操纵。这位明尼苏达州参议员，领导着参议院反垄断、竞争政策和消费者权利小组委员会，此前曾敦促FTC主席丽娜·卡恩重新审视豁免住宅和租赁交易的机构规定。

“在明尼苏达州，机构投资者拥有多个明尼阿波利斯社区超过20％，甚至高达30％的住宅物业，”克洛布彻在一封致FTC的5月10日信函中写道。“就像我们经济中的太多部门一样，住房正变得更加集中在大公司手中。”

飓风贝瑞尔袭击城市几天后，休斯顿仍在应对余震。

美国第四大城市的大片区域仍在停电，商店关闭，交通因信号灯不工作而混乱。加油站要么关闭，要么排着长队的人们急于给汽车和家用发电机加油。

超过100万个家庭和企业将在没有空调的情况下度过另一天，美国国家气象局警告有关与高温相关的疾病。约50万客户将在下周仍处于黑暗之中，因为城市主要公用事业公司CenterPoint Energy Inc.正在重建受风暴破坏的系统部分，一位公司代表表示。

BloombergCityLab参议院民主党人提出反对企业房东的反垄断案城市正在打击短期租赁。这是如何进行的温哥华将挡住著名山景以建造住房斯塔默称监狱“令人震惊”是英国最紧迫的危机28岁的Rimsha Aslam三个月前刚从泰国搬到这座城市。她和父亲不得不离开他们共享的公寓，因为公寓被淹，他们在一个被改造成冷却中心的社区YMCA找到了庇护。

在7月10日的休斯敦飓风贝丽尔过后，居民在社区中心冷却并给电子设备充电。摄影师：Mark Felix/Bloomberg“没有餐馆开门，所有商店都关门——每个人仍在挣扎，”Aslam谈到了她在休斯敦西区的社区。“我在这里是全新的：这是我在休斯敦经历的第一次风暴，”她说，“在泰国不会是这样的。”

对于一个将自己市场定位为“世界能源之都”的城市来说，这是一种令人谦卑的感觉。

根据PowerOutage.us的数据，截至周四早上，德克萨斯州仍有大约130万家庭和企业没有电。问题的大部分集中在休斯敦，CenterPoint负责超过80%的这些停电。

CenterPoint 表示预计到周五结束时将额外恢复40万客户，到周日结束时将再恢复35万客户。

尽管如此，这意味着风暴过后将近一周，仍有五十万人将继续停电。CenterPoint的一位代表表示，贝里尔“显然是不可预测的”，休斯顿位于飓风眼墙的右侧，这意味着该市受到了风暴最具破坏性的风力袭击。

休斯顿I-10西高速公路上7月10日涂鸦写着“Centerpointle$$”。摄影师：Raquel Natalicchio/休斯顿纪事报/盖蒂图片社“我们必须重建大片基础设施，电线杆折断一半倒在地上，” CenterPoint的监管服务和政府事务执行副总裁杰森·瑞安在德克萨斯州公用事业委员会周四的会议上说。

“我们的服务领域内的5000平方英里将有一些持续停电的小区域，”他说。该公用事业公司将从周四下午开始为那些面临长时间停电的客户提供恢复时间的估计。

瑞安表示，7月4日贝里尔接近时，CenterPoint在大休斯敦地区预先部署了3000支互助队，他说。随着风暴路径转向公用事业公司最糟糕的情况，这一数字增长到一万多人。

尽管停电数量已从峰值下降 — CenterPoint的停电最多达到220万 — 但对于在酷热条件下挨饿的德克萨斯人来说仍然是一个重大困难。该地区的热指数值 — 一种考虑了湿度后感觉有多热的指标 — 预计将高达106华氏度（41摄氏度）。

风暴过后的72小时，休斯顿分为有电和没电的两类人。对于幸运的人来说，生活正在逐渐恢复正常，但对于其他人来说，这是一场残酷的等待游戏。

阅读更多： 休斯顿不得不使用汉堡应用程序跟踪贝里尔风暴后的停电情况

‘紧张局势升级’

80岁的比尔·哈金斯在休斯顿能源走廊附近的Lowe’s Cos Inc.商店为他的儿子购买了一台发电机，距离英国石油和荷兰皇家壳牌公司的美国总部仅几英里。

“他家里的温度现在接近80多度，”他说，等待店员将6500瓦的Generac装上他的卡车。“他的岳母已经90岁了，没有人感到高兴。温度升高时，紧张局势升级。”

持续的停电引起了居民和一些官员的愤怒。

“我希望他们正在尽力——但到目前为止还不够，”63岁的马修林·乌莱谈到了公用事业公司的努力。乌莱担心他将如何确保有足够的汽油和物资度过接下来的几天。

“要找到汽油，你必须开车30分钟，40分钟，”他说。“所有的东西都关门了，而我是一个残疾人。我试图联系社会保障，但它关门了。我开车过去，他们只是告诉我所有的社会保障办公室都关门了。”

并非所有地区受到的影响都一样。在这个庞大城市的大部分地区，汽油是可获得的，杂货店也是开放的。

阅读更多： 阿伯特因贝里尔电话抨击拜登：‘他完全是凭空捏造’

Beryl在星期一袭击了这座城市，是一场1级飓风。AccuWeather公司估计，这场风暴在美国造成的损失，包括损害和经济损失，可能达到280亿至320亿美元。

来自休斯顿西北部的Drew Dickert停电了30个小时，但一恢复电力，他的想法立刻转向了一个患有严重哮喘、依赖氧气机的朋友。

这位65岁的地质学家说：“他有这些发电机，但其中一个坏了。我买了一些汽油，正在准备一些硬件来帮助他。”

一根倒下的电线在休斯顿一栋建筑物旁燃烧，时间是7月9日。摄影师：Mark Felix/Bloomberg休斯顿市议员西尔维娅·加西亚（Sylvia Garcia）在一封写给CenterPoint首席执行官的信中写道，该公用事业公司“无法更快地恢复电力，正在制造一场公共卫生危机”，这封信已经发布在她的X账号上。

德克萨斯州州长格雷格·阿伯特（Greg Abbott）在接受彭博新闻采访时表示，停电对我们的德克萨斯州同胞来说是一个“可怕的问题”，他将指示州公用事业委员会研究为什么休斯顿屡次发生停电。

不到两个月前，一股被称为“derecho”的强风让成千上万人断电，有些人停电数天。

在周三的休斯顿市议会会议上，市议员卡罗琳·埃文斯-沙巴兹（Carolyn Evans-Shabazz）特别关注了缺乏备用发电机的辅助生活设施居民的命运。

“这些风暴变得越来越糟，而且频率越来越高，我们毫无防御能力，”埃文斯-沙巴兹说。

2023年，野火、飓风、洪水和其他灾害使250万 美国人流离失所，今年预计将更加残酷。随着气候变化引发的极端天气和灾害变得越来越频繁和严重，预计未来几十年将有5000万 美国居民成为气候移民。根据第一街基金会的数据，已有300多万美国人因气候考虑而搬迁。

但到目前为止，相对较少的人选择搬到通常被认为是“气候避难所”的地方 — 像明尼苏达州的达卢斯和纽约州的罗切斯特，这些地方相对较为避暑，并且有能力容纳新居民。相反，大多数首批气候移民只是搬到了附近的小镇。更糟糕的是，许多美国人正在主动迁往该国最容易受气候影响的地区，主要是在太阳带。

目前，像易受洪水影响的夏洛特、遭受风暴侵袭的休斯顿和炉火般的凤凰城等城市正在努力应对，尽管承受着不断上涨的住房成本和不堪重负的基础设施。但是，人口涌入这些日益难以为继的地方是一颗定时炸弹。当这颗炸弹在未来几十年爆炸时，将引发一场混乱而昂贵的大规模外迁，房主将失去他们的积蓄，而有色人种社区将被留下自生自灭。

如果我们想避免这种情况，我们需要一个计划，鼓励气候移民前往那些从长远来看安全和吸引人的国家地区，而且我们需要立即行动。

正如我们在智库新美国的最新报告中所概述的，气候安全只是美国人在搬迁决策中考虑的一个因素，还有工作、房价和社交网络。结果是，大多数搬迁的家庭仍然留在同一个县内 — 即使那些主要因气候影响而搬迁的家庭也是如此。最近，莱斯大学的研究人员对过去30年中1万次政府收购易受洪水影响住宅的数据进行了分析，发现平均而言，房主只搬迁了7英里（11公里）。莱斯大学的研究人员写道，结果是“大多数撤退的房主并没有搬到更安全的城镇、州和地区，他们只是在附近社区之间来回搬动。”

事情变得更糟的是，美国人口普查局的数据显示，全国增长最快的15个大城市中有11个位于德克萨斯州、佛罗里达州和亚利桑那州，这些州分别面临海平面上升、极端高温和干旱、洪水和飓风等风险。这两种人口趋势——对短距离搬迁的偏好和太阳带人口的激增——意味着数百万美国气候移民将生活在比他们逃离的社区略微不那么容易受气候影响的社区中。

快进40年，经济学家预测，由于房屋保险和抵押贷款行业数千亿美元的气候驱动的财产崩溃，逃离风险地点的和房主的资产减少。事实上，这一过程已经开始：从加利福尼亚到爱荷华，灾害频率和强度的增加正在指数级增加房屋保险费率，并促使保险公司退出市场。气候移民将别无选择，只能进行一场混乱而昂贵的撤退，很可能会遭受严重的财务损失。

为了避免这种黯淡的结果，美国需要一个全政府计划来激励气候移民前往五大湖地区、北部大平原和东北部。这意味着与未来气候避难所的当地合作伙伴合作，吸引企业和个人向北迁移。

首先，很明显人们会为了工作而搬迁。在太阳带地区，强劲的就业市场推动着人口增长。在长期经历去工业化的锈带地区，那些可能接收气候移民的社区必须努力振兴经济，并为新移民提供更多经济机会，包括通过更具竞争力的税收制度，与亲商的南方市场竞争。

联邦政府可以通过与关键行业合作，创建搬迁和再培训计划，激励这些地理上具有弹性的社区吸引私营部门的重大投资，特别是针对资源有限的低收入工人。例如，商务部可以通过向东北和中西部的企业提供贷款和补助来提供帮助。

2022年科技巨头美光科技公司决定在纽约州中部开设一家芯片工厂，这是一个很好的例子。该公司正在利用州政府55亿美元的激励措施，Chips and Science法案的税收抵免以及市和县级的基础设施支持来建设一个半导体设施。该工厂预计将创造5万个就业岗位，可能吸引数万人前往一个气候安全的地区。

新兴企业家和小型企业尤其需要支持才能生存和发展。为此，小型企业管理局可以通过现有的倡议，如小型企业创新研究计划，向这些气候避风港提供财务资源和技术支持，而国家科学基金会的区域创新引擎计划可以进一步帮助刺激锈带地区的创新、就业和经济增长。

联邦政策制定者甚至可能与地方政府合作设立“气候机遇区”，为新企业或搬迁企业提供税收优惠，尤其是那些在快速增长行业内的企业。

除了经济吸引因素外，许多气候移民将需要支持来进行更长距离的搬迁，特别是因为一些人可能在财务上处于困境。联邦政府应设立国家气候搬迁计划，并为搬往气候避难所的人提供家庭税收优惠、住房券或直接支付。在地方和州一级，已经有一些计划为人们搬迁到塔尔萨、阿肯色州西北部和佛蒙特州农村地区提供激励，以增加白领劳动力或解决农村地区人口老龄化问题。类似的联邦倡议可以为气候迁移而创建。

对于像布法罗和辛辛那提这样的锈带老工业中心，气候流入可能为振兴提供关键机会。底特律等前制造业中心，在1950年代拥有大约180万人口，但如今仅有65万人口，可以利用人口稀少的居民社区和未充分利用的公共基础设施更有效地适应人口快速增长。

然而，这些接收城市将需要资源来确保人口迅速流入不会增加现有居民的住房和就业不安全感。一个典型的警示性搬迁故事是加利福尼亚州奇科市的故事。在2018年的野营大火发生在内华达山脉山麓，数千人因毁灭而被迫搬迁到邻近的奇科市，压倒当地的住房存量，导致房价飙升，助长了无家可归危机。

为了避免这些结果，接收城市需要立即开始规划气候迁移的影响。幸运的是，像通胀减少法案、基础设施投资和就业法案以及美国救援计划法案这样的联邦资金包提供了资金，接收城市可以利用这些资金进行这些规划练习，然后着手建设住房、交通和其他基础设施，吸收新移民而不会驱逐现有居民。

同时，住房和城市发展部与州和地方合作伙伴合作，可以在住房选择券计划、低收入住房税收抵免计划和社区发展区块拨款计划的资金分配决策中考虑气候迁移和地理韧性，从而更好地确保气候避难所中的更多经济适用房。联邦政府甚至可以创建一个国家土地信托基金，收购气候避难所的住房和土地，然后以补贴价格向新移民和现有居民提供财产。

大规模人口迁移是不稳定的，没有人愿意被迫离开自己的家园。但气候迁徙是不可避免的，我们能做的最好的事情就是确保它发生在最有利的条件下。关键在于为气候避难所提供资源，以便规划和接纳新的到来者，并使迁徙到更安全地方成为那些在途中的人的合乎逻辑的选择。

Yuliya Panfil是新美国基金会未来土地与住房项目的高级研究员和主任，这是一个位于华盛顿特区的无党派智库。Tim Robustelli是新美国基金会未来土地与住房项目的高级政策分析员。