美国铁路公司的华盛顿联合车站铁路大厅与零售权之争 - 彭博社

华盛顿特区联合车站的旅客，于7月3日。

摄影师：彭博社

2022年6月，波兰弗罗茨瓦夫的早高峰上，乘客乘坐有轨电车出行。

摄影师：巴特克·萨多夫斯基/彭博社柏林的住宅公寓，于4月。

摄影师：克里斯蒂安·博奇/彭博社两年前，星巴克在华盛顿特区联合车站关闭了店铺，称担心公共安全问题，如今该公司正计划重返这座城市的交通枢纽。

据纽约房地产投资管理公司雷克斯马克称，星巴克预计本月开始在那里建店，一位星巴克发言人证实，该店计划于9月开业。雷克斯马克称，自两年前接管联合车站零售业务以来，星巴克等公司的回归是该公司运气转变的证据。

彭博社CityLab香港公布监管优步计划，推出十年后东京都知事小池百合子赢得第三个任期，为首相岸田文雄松了一口气如何拯救现代主义建筑免遭拆除即使英国最便宜的城市也存在住房危机“我们必须做很多事情来改善车站。改变人们对一处物业的印象需要时间，” Rexmark 的创始人兼管理负责人 Michael Rebibo 说。“这不是一夜之间就能发生的事情。”

现在 Rexmark 正将车站复兴的报告提交法庭：该公司表示已经就征用决定提起上诉，否则将直接将零售业务的控制权移交给 Amtrak。

7月5日，Rexmark 附属公司 Union Station Investco 提交了一项暂缓上诉的动议，以阻止即将发生的零售租赁权的移交。根据四月份联邦法院裁定授予 Amtrak 征用权的决定，这一移交应该在7月15日发生。

“没有人指望 Amtrak 退出他们的核心业务，即管理火车、运营火车，来重新开发房地产，” Rebibo 说。“这已经持续了40年。”

Amtrak 为控制 Union Station 而进行的法律斗争发生在全国零售业走下坡路的时候。疫情导致车站内100多家活跃店铺和餐厅中有数十家关闭，到2022年时，超过一半的商业物业空置。那一年七月，星巴克的退出引发了人们对于区域最繁忙交通中心乘客数量下降和商业空置上升的担忧。Amtrak 拒绝立即就此事发表评论。

星巴克的发言人拒绝就其与之前的房东纽约的Ashkenazy Acquisition的关系发表评论，并将有关犯罪和安全的问题推给了华盛顿特区的当局。“由于进行了几项改进，我们很高兴重新开放这家店铺，”星巴克发言人萨姆·杰弗里斯在一份声明中说，这些改进指的是为员工提供了改进的“安全功能”。

根据Rexmark的数据，联合车站的人流量比2022年增加了94%。随着星巴克重新占领车站，并且从1100平方英尺扩展到2000多平方英尺，Rexmark正请求上诉法院重新考虑征用决定。

与此同时，至少有一名立法者对Amtrak使用征用权提出了警告。众议院监督和问责委员会的共和党主席、肯塔基州代表詹姆斯·科默发表了一封6月26日的信给美国交通部，询问这家准公共铁路公司是否有权行使这些权力。科默写道：“剥夺这些私营部门合作伙伴只会增加Amtrak需要负担的成本。”

关于联合车站的持续诉讼反映了40多年前在另一场危机之后达成的复杂的公私合作伙伴关系安排。早在1981年，在数十年的忽视和推迟维护导致部分天花板坍塌之后，国会通过了一项法律，将联合车站改造为一个多功能设施。该法律成立了一个名为联合车站重建公司的非营利实体来监督该地点，由Amtrak管理，零售业务由另一家房东管理。

2007年，美国铁路公司授予Union Station Investco（Ashkenazy Acquisition的关联公司）一项长期零售租约。据报道，该公司后来未能偿还贷款，在一场激烈的抵押执行之后，Ashkenazy的贷款人Rexmark于2021年接管了该关联公司和相关的零售租赁权。Amtrak于2022年4月采取更直接的方式控制Union Station，声称通过征用商业空间。Ashkenazy目前无法立即就此发表评论。

“现在有不同的受众群体。这是一个每周七天的受众群体，因为在NoMa地区建造了成千上万套公寓，而这在10年、15年、20年前并不存在，”Rebibo说。

Rexmark和Amtrak在许多问题上仍存在分歧。Rexmark将征用权决定描述为“侵占财产”，声称Amtrak提供的租赁权价值2.5亿美元远低于其公平市场价值。该公司的上诉声明称地方法院错误解释了国会授权在Union Station进行运营的法案，以及规定了Amtrak征用权力的法规。

“Amtrak的核心业务是铁路——轨道和火车——而不是混合用途的房地产，更不用说运营一个城市地标了，”Rexmark在7月5日的上诉中写道。

此案的下一步将塑造这个交通枢纽及其零售中心的未来。Amtrak和联邦利益相关者正在计划一项88亿美元的车站扩建工程，将增加新的铁路站台、改善的候车厅和一个引人注目的新火车大厅。车站的近期计划包括乘客休息室和客户服务站——这些设施可能会占用之前为商业租户保留的空间。

波兰第三大城市拥有世界上最便捷的交通系统之一，尽管缺乏地铁系统。弗罗茨瓦夫依赖于一个广泛的有轨电车和公交网络，这些网络纵横交错于城市，使其在新的交通可持续性和包容性排名中名列前茅。

根据交通与发展政策研究所的数据项目，弗罗茨瓦夫在居民接近频繁公共交通方面排名仅次于布拉格，超过了纽约市地区、巴黎和华沙。

彭博社CityLab华盛顿特区的联合车站正在见证零售复苏。但一场法庭之争正在逼近香港公布计划监管优步，十年后推出东京都知事小池百合子赢得第三个任期，为首相岸田的松了一口气如何拯救野蛮主义免遭拆除这表明最佳交通系统未必是最花哨的。“尽管技术并不那么先进，弗罗茨瓦夫的有轨电车系统被认为非常有效，”华沙市的城市分析师Krzysztof Gubański说。

第一届年度可持续城市交通地图研究了全球1000多个大都市地区的九个可持续移动性指标。这些指标包括免受高速公路影响的居民比例，以及接近交通设施的便利性，包括受保护的自行车道、无车区、频繁交通和快速交通。

可持续城市交通地图上的一张截图，显示了靠近无车街道的情况。这款互动地图工具是ITDP称之为首创的，允许用户比较不同地区，并跟踪个别大都市地区内的进展或差异，有时甚至可以到街区级别。这样，它可以被用作一个设定目标的工具、创意生成器和决策者、规划者、市民和其他利益相关方的责任度量。

而且，不仅是欧洲城市为其他城市树立了榜样。在接近公共交通的度量标准上，特拉维夫和波哥大仅次于弗罗茨瓦夫，86%和85%的居民在500米（1,650英尺）内有公交车或火车，而这些车辆在高峰时段每10分钟或更短时间就会到达。

最靠近公共交通的城市

来源：交通与发展政策研究所

注：数字代表居民中生活在500米内、每10分钟或更短时间就有交通站点到达的比例。

该地图集关注的是接近度，而不是系统规模或交通方式，这为了解居民的交通选择提供了见解。以达拉斯和波士顿为例。德克萨斯州的有轨电车系统比波士顿的大几公里，而这两座城市拥有相同比例的每百万人可持续交通公里数。然而，使用这个地图集，很明显波士顿有更多人可以轻松获得频繁的交通工具，这有助于解释为什么更多波士顿市民依赖它去上班。

“我们真诚地希望这将帮助城市设定更有意义的目标，”ITDP的数据科学经理兼该项目的主要作者泰勒·赖希说。

高速交通系统占主导地位的地方

来源：交通与发展政策研究所

注：图表衡量了居民在1公里范围内高容量、高速公共交通设施的百分比。

至少十年来，西雅图一直将接近频繁公交服务作为城市成功的关键衡量标准。在疫情前，专注于这一指标使其成为少数几个当时公交客流增加的城市之一。

如今，这座城市正在向前迈出一步。西雅图的目标是让超过三分之二的家庭在步行10分钟内可达到频繁公交车站，或在有保护的自行车道上骑行5分钟可达。这比简单接近公交车站或火车站的要求更高，这将要求城市升级人行道、自行车道和人行横道基础设施，并增加每日的公共交通服务，尤其是在传统通勤时间之外。

这一关注是推动居民放弃开车出行，转而步行、骑行和乘坐公共交通的一部分，根据西雅图交通局的首席交通规划师本·罗森布拉特说。

“到2030年，我们有着相当激进的目标，要增加我们的公交客流量，”罗森布拉特说。“我们需要让人们更容易搭乘公交车，并缩小典型驾车行程和典型公交行程之间的时间差。”

Rosenblatt表示，这本地图集将给这座城市一个比较自身与其他城市并改善其跟踪指标的机会。根据ITDP的指标，该城市在全球排名第76位，仅落后于芝加哥、匹兹堡和新加坡。

位于印度孟买东南约135公里（84英里）处的Pimpri Chinchwad计划利用这本地图集作为一个资源，从世界各地的最佳实践中汲取经验。这个发展中的城市希望到2038年时有90%的出行通过步行、骑自行车或公共交通完成。目前，该市约一半的出行是通过私家车完成的。目前，这本地图集已经成为该市政府正在进行的一项研究的数据来源，以了解靠近交通的人口情况，这将使其扩大巴士车队、合理规划路线并确定馈线服务，据Pimpri Chinchwad市政公司的市政专员Shekhar Singh表示。

在公路安全指标上，数据显示非洲城市排名特别高。在卢旺达的基加利，其170万居民中有85%住在距离高架公路500米以上的地方。前五名的城市都位于非洲国家。在某些情况下，这些城市没有资源建设高速公路，可以避免富裕国家在让高速公路泛滥方面所犯的“错误”，ITDP的Reich表示。

“美国和其他非常富裕的国家花了很多钱修建这些高速公路，我们正试图花更多的钱来摆脱它们，”Reich说。

从科隆著名的大教堂沿莱茵河步行不到30分钟，直到最近，带有橡木地板、宽敞露台和类似水疗中心般的浴室的住宅打折销售，折扣高达57,000欧元（62,000美元）。

这一优惠由Viva Agrippina项目的开发商提供，旨在刺激需求，因为2022年欧洲央行上调利率以推动抵押贷款成本激增后，潜在买家们感到“震惊”，瑞士人寿资产管理公司德国分公司项目开发负责人Anett Barsch表示。

BloombergCityLab华盛顿特区的联合车站正在见证零售复苏。但一场法庭之争正在酝酿香港公布计划监管Uber，十年后推出东京都知事小池百合子赢得第三个任期，为首相岸田带来了宽慰如何拯救野蛮主义建筑免遭拆除不幸的是，错过优惠的人现在没那么幸运了。导致这一罕见折扣的德国城市住宅市场衰退正在结束。推动这一转变的是关键城市住房短缺的加剧，德国的动态正在赶上欧洲其他大部分地区。

根据在线房地产平台Immowelt的数据，科隆的房价连续四个月上涨，与去年同期相比，6月上涨了4%，这是彭博社的分析结果。其他德国城市也结束了两年的低迷。

Viva Agrippina in Cologne, in June.来源：瑞士生命资产管理公司慕尼黑——历史上德国最昂贵的房地产市场——自2022年8月以来首次在6月上涨。根据Immowelt的数据，14个主要城市中有8个城市的年度价格变化已经转为正值，而在法兰克福——德国的金融中心——房价在2023年8月之后的一年内下降了超过16%，目前已接近持平。

“购房者现在更加确定他们能够负担得起什么，对各种住宅物业的需求显著增加，” 科隆Engel & Völkers房地产经纪公司销售总监Silke Peschmann表示。

德国城市住房价格正在走出衰退

主要城市月度公寓价格的年度变化

来源：Immowelt

德国的房价调整比其他欧洲国家更为强烈，因为大多数人租房居住，这意味着消费者可以选择继续作为租户而不是负担昂贵的抵押贷款。

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而在大多数其他主要欧洲城市，由于供应短缺，购房者不得不更快地承担更高的融资利率。根据彭博城市追踪器的数据，12个城市中有8个城市在最近一个月内录得增长。柏林和法兰克福是为数不多的下降城市，而巴黎是最大的异常值，与去年同期相比，法国首都的房价在6月下降了7.2%。

彭博城市追踪器：城市价格快照

欧元每平方米的价格。变化以当地货币计算

来源：Immowelt（柏林，法兰克福），Idealista（马德里，里斯本，米兰），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immopreise（维也纳），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。

德国的复苏是欧洲住宅房地产新时代的一部分。在廉价货币时代，价格在一定程度上受到寻求回报的债务驱动投资者的推动，但当前市场更多地受到供需基本面的驱动，市场动态正在推高价格。

更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房紧缩。Ifo研究所预计到2025年只会竣工17.5万套住宅，几乎比2023年低三分之一，也不到总理奥拉夫·肖尔茨政府设定的目标的一半。新建房屋通常比现有房屋更昂贵，因此收缩对市场水平的影响超出预期。

随着供应短缺加剧，想要拥有自己房屋的人现在以更多的数量回归市场，Baden-Wuerttemberg州银行的高级经济学家Martin Güth表示。这意味着收益可能更加稳定。

奥拉夫·肖尔茨（Olaf Scholz）在弗莱堡（Freiburg）新城市发展迪滕巴赫（Dietenbach）的奠基仪式上。摄影师：Bernd Wei’brod/dpa/AP“像我们在过去十年中看到的那样，尖锐的价格上涨可能暂时成为历史，”他说。“纯粹从收益角度看，住宅房地产仍然不是真正有吸引力的，”他说。

对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。

拥有数百套待售单位，价格从43万欧元的紧凑两室单位到88万欧元的家庭四室公寓不等，瑞士人寿资产管理公司（Swiss Life AM）从一月开始提供支付房产转让税的服务，这项征税额相当于购房价格的6.5%。这项激励措施的优势在于它不会从每平方米的价格中扣除，因此不会影响贷款价值。

“我们希望吸引那些有资金但想等待购买的客户，”Barsch说。这一举措取得了成功，开发商几乎已经售出了Viva Agrippina的所有单位，该项目计划于2025年中旬完工。

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尽管在科隆一个高档社区的需求复苏，该社区靠近餐馆、公园和城市动物园，但复苏仍然局限于德国繁荣的城市中心。不那么受欢迎的地点——以及投资于这些地点的开发商——仍在挣扎，这可能导致人口趋势分歧，形成两条轨道的住宅市场。

德国最大的大都市区域到2040年可能增长多达20％，但该国其他地区的人口将下降，对新住房的需求随之减少，德意志银行AG的经济学家Jochen Möbert表示。他说：“未来，住宅房地产的价格将相应分化。”

2022年2月柏林的哈尔斯克阳光花园项目。摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg风险在于富人和穷人之间的鸿沟扩大。为了缩小差距，德国政府已承诺在2027年之前提供超过180亿欧元的国家融资，以促进廉价住房的发展。

“我们需要大规模的新建筑工程，”Scholz在6月的建筑行业活动中说。

到目前为止，这一宣布几乎没有产生影响。像Vonovia SE这样的德国大型房东已经无限期取消了新建筑项目，理由是成本上升和监管限制。一些较小的负债开发商已经倒闭，因为融资成本增加。

但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民而不是投资者的住房开发仍然具有吸引力。

“目前将公寓出售给自住业主在经济上是最明智的选择，”瑞士人寿资产管理的Barsch说。

本故事是在Bloomberg Automation的协助下制作的。