马萨诸塞州正试图阻止房地产投资信托基金拥有医院 - 彭博社

波士顿的圣伊丽莎白医疗中心。摄影师：苏珊·克莱特尔/波士顿环球报社通过盖蒂图片社鲍比·贾因摄影师：帕特里克·T·法伦/彭博社马萨诸塞州议员指责医院运营商的房东和其他类似公司导致Steward Health Care System的倒闭。房地产专家表示，他们提出的解决方案未击中要害。

一项全面的医疗保健监管法案在几乎全票通过的马萨诸塞州众议院中包括一项禁止医院向房地产投资信托(REITs)租赁主要校区的规定。其他类型的房东仍然可以拥有医院，现有与REITs的租约可以继续。这一打击将是美国首次出现的。

一项类似的针对REITs的措施也包含在联邦立法中，由马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦和埃德·马基本月提出，旨在从医疗行业根除“企业贪婪”。

这些举措是对斯图尔特（Steward）五月申请破产的回应，这引发了对其在马萨诸塞州的八家医院未来的质疑，并引起了对医院连锁机构各种财务手段的广泛政治愤怒。其中包括斯图尔特将医院物业出售给名为2016年的交易给了一个名为Medical Properties Trust Inc.的房地产投资信托公司。私募股权公司Cerberus Capital Management当时持有斯图尔特的大部分股份；它在2020年退出了这个位置。

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立法者表示，与MPT的出售租回交易使斯图尔特背负了过高的租金，并引发了其财务崩溃。他们的目标是通过限制他们认为过于激进的交易方式来稳定医疗保健行业，而不是具体批评房地产投资信托公司的商业模式。但是，仅仅禁止房地产投资信托公司与医院运营商进行物业交易不太可能实现这种稳定，Truist Securities的分析师Michael Lewis表示。

“斯图尔特的情况很难看。没有人希望看到社区失去他们的医院，” Lewis在一次采访中说道。“政府应该关注这个问题。我只是认为针对房地产投资信托公司不是正确的答案。”

Steward、MPT和Cerberus的代表未回应评论请求。

房地产投资信托(REITs)和其他房东之间的主要区别在于，前者通常是公开交易的，并且通常不支付企业税，因为他们从租金中获得的大部分收入都会传递给他们的投资者。

禁止REITs拥有医院物业的规定似乎“奇怪且无知”，麻省理工学院房地产中心的讲师雅克·戈登表示。“如果一个医院的经营模式不佳，那比每年向REIT支付租金更为危险。”

Steward在10个州经营31家医院，根据公司的破产申请，到2041年，向MPT欠下的未来租金估计为66亿美元。MPT已经推迟了一些租金账单，并向Steward注入资金以帮助其维持运营，包括提供7500万美元的 紧急援助 以帮助公司破产。

Steward在马萨诸塞州的医院包括波士顿的圣伊丽莎白医疗中心和布罗克顿的好撒玛利亚医疗中心。

麻省众议院议员最初提出了一项规定，要求医院拥有自己的土地。议员意识到这可能会有问题，因为该州的一些设施坐落在大学拥有的土地上，众议院议长罗纳德·马里亚诺 告诉 州议会新闻。他们 最终决定 将目光投向REITs。

根据目前的法案语言，医院仍然可以访问其他替代的房地产融资来源。医院将被要求在政府许可过程中提供有关租赁安排的更多细节。

该法案仍需得到州参议院和州长莫拉·希利（Maura Healey）的批准。“这项法案是十多年来最重要的医疗保健市场监管和成本控制立法，”Mariano在五月份表示。声明。发言人对REIT规则没有额外评论。

其他主要的房地产所有者包括私募股权公司、高净值个人、主权财富基金和机构投资者。2022年，MPT将Steward位于马萨诸塞州的医院物业的50%股权出售给了Macquarie Infrastructure Partners V，这是由麦格理资产管理管理的私人基金。

“REIT并不是房地产的最大所有者，甚至远远不是，”彭博智库分析师杰弗里·朗鲍姆说。如果Steward被禁止将其土地出售给REIT并希望筹集资金，他说有很多其他选择可以在其房地产上获得贷款。

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MPT表示与Steward的租赁安排是公平的。 Cerberus也为这项财产交易进行了辩护。

“暗示这笔交易是对公司的‘掠夺’是不正确和不公平的，” Cerberus在四月份的一份声明中说。 Cerberus表示，对出售后租赁交易的独立第三方分析表明，Steward有足够的资源支持其租金义务。

Steward最初的破产申请没有提到租金是其财务困境的原因之一。 其他大的债权人包括医疗器械制造商、食品服务公司和医疗人员供应商。

特鲁伊斯特的刘易斯表示，医院可能不适合更广泛地进行出售后租赁交易，特别是在劳动力通胀和政府计划（如医疗补助）低回报率的情况下，这些因素挤压了利润率。 尽管如此，禁止医院向房地产投资信托基金租赁物业可能存在风险，这将消除一种竞争性融资来源，并可能使立法者更难实现他们找到Steward马萨诸塞州医院的新租户或所有者的目标。

一些房地产专家认为，类似于马萨诸塞州法案提出的限制在医疗保健领域早就应该出台，并将有助于确保投资者分担财务灾难的后果。

“这里发生的情况是，除了MPT之外，其他人都受到了真正的伤害，” Hedgeye Risk Management的REIT分析师Rob Simone说。 “如果这项法案获得通过，突然之间所有那些其他人都成为赢家，而MPT输了。 我认为这是一笔好买卖。”

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