房地产投资失败冲击了1.24万亿加元的加拿大基金-彭博社

多伦多的金融区。摄影师：Cole Burston/Bloomberg亚利桑那州利奇菲尔德公园的QTS数据中心园区建设工地。

摄影师：Ash Ponders/Bloomberg几乎没有一个加拿大主要的养老金管理者幸免于难。

最大的基金，加拿大养老金计划投资委员会，在上一个财政年度中，由于商业地产市场的低迷，其房地产投资组合损失了5%。对于公共部门养老金投资委员会来说，这种痛苦导致这些投资出现了惊人的16%亏损，这是自全球金融危机以来这些投资的最糟糕的财政年度表现。

随着房地产市场受到较高借贷成本的影响，以往以其庞大的房地产业务而闻名的加拿大养老金基金正感受到痛苦。至少有四家主要基金现在正大幅调整他们的运营方式。

“在过去的35年里表现得非常出色的东西，在未来的五到十年里可能不会表现得那么出色，”总部位于多伦多的价值2480亿加元（1810亿美元）的安大略省教师养老金计划的首席执行官乔·泰勒在接受彭博社采访时表示。

泰勒的基金正在应对自2000年收购一家名为凯迪拉克费尔维尼（Cadillac Fairview）的企业后，其房地产业务经历的最糟糕的四年。该公司曾经是基金的明星资产之一，也是其投资组合中最大的一笔。但去年，泰勒将大部分未来的房地产投资权力从凯迪拉克费尔维尼手中收回，与计划的其他资产类别一样，将其内部化。

加拿大第二大基金，魁北克省投资管理基金，在2023财年的房地产投资中亏损了6.2%，这是自三年前大流行病爆发以来最糟糕的情况。该基金在一月份表示将把这项房地产业务与另一家专门从事房地产抵押贷款的公司合并，预计这一合并每年将为该基金节省1亿加元。

加拿大养老金在房地产投资中面临亏损

顶级基金在房地产上投资了约1700亿加元

来源：公司财报

注：数据来自最新的财年报告；不同养老金之间的时间框架可能有所不同。

这些重组改变了使加拿大养老金基金成为房地产市场强大力量的方法。尽管管理的全球养老金资产仅占6%，但根据CEM Benchmarking和蒙特利尔麦吉尔大学的Sebastien Betermier的研究，加拿大基金负责直接涉及养老金的私人房地产交易总价值的60%。

例如，凯迪拉克费尔维尤在扩大多伦多金融区方面发挥了主导作用，并控制了许多加拿大表现最佳的购物中心。

更加简化和集中的结构转变成了一种蓝图，展示了一些世界上最活跃的房地产买家认为游戏已经发生了变化。随着利率上升对估值造成打击，贷款人撤回，房地产投资变得更加困难。这也是对资产类别变得更加全球化和更加专业化的认可，利润空间更小，来自其他类型投资的竞争更加激烈。

凯迪拉克费尔维尼（Cadillac Fairview）帮助开发了多伦多金融区Front Street 160号的TD Terrace大厦。来源：克洛伊·埃林森/Bloomberg“房地产行业正在发生巨大变化，”多伦多约克大学的教授吉姆·克莱顿（Jim Clayton）表示。“与此同时，我们现在在工作和生活方式上出现了结构性转变，这加速了疫情后的变化。因此，我认为人们正在重新思考房地产是什么。”

这导致了加拿大基金投资方式的变化以及他们押注的对象。知情人士透露，加拿大养老基金投资管理公司（CDPQ）现在希望与共同投资者或第三方管理者一起进行更多的房地产投资，而不是完全独立处理，这些人要求不透露姓名以保护隐私信息。

“现在有一些养老基金正在问自己，我是继续直接投资，还是退一步？”麦吉尔大学研究加拿大养老基金的金融副教授贝特米尔（Betermier）表示。

他的研究显示，加拿大基金拥有庞大的房地产公司，帮助他们获得比依赖中间商的竞争对手更高的利润率，但这也使加拿大基金变得不够灵活 — 他们不能轻松地将资金转移到其他类型的资产。

“当你深入一个子公司时，你会失去一些灵活性，因为你依赖于一个特定的资产类别或一组技能，而不是一个更灵活的资本配置者，”他说。

灵活投资

随着更多的利基建筑类型如仓库、生命科学建筑和数据中心成为表现更好的属性，房地产投资中的灵活性也变得更加重要。加拿大养老金已经投资了一系列这些资产，许多机构正努力增加投资。

但是，当办公楼和零售物业因远程办公和在线购物的转变而受到重创时，要保持灵活可能会很困难，因为这些物业仍然占据基金传统投资组合的很大一部分。加拿大退休金计划投资局已经试图撤出一些办公楼投资，最近以大幅折扣出售了三处物业的股权，包括最近以仅售1美元的价格出售曼哈顿的一处物业的交易，这些努力帮助该计划将办公楼资产暴露度从去年同期的9%降至3月底的6%，根据其年度报告。

多年来，安大略省教师养老金基金通过凯迪拉克费尔维投资重点放在加拿大。该养老金现在希望将重点放在其本国市场之外的投资上，这是首席执行官泰勒认为更容易从更大的基金内部完成，而不是通过房地产公司。

泰勒说：“也许我们在未来投资方面需要更多的考虑，比过去所做的更多。”泰勒说：“为房地产筹集债务无疑比以往更困难。建造物业的投入成本与购买物业的成本发生了变化。你从碳的角度看待房地产，情况就不同了。”

一些基金正在利用机会减少其整体房地产投资。在其2024财年，房地产投资占加拿大养老金投资组合的约8%，而五年前为12%。

“我们有其他资产类别进入投资组合，”加拿大养老金投资委员会首席执行官约翰·格雷厄姆在接受采访时表示。“信贷将是其中之一。能源将是我们希望继续增长的另一个投资组合。基础设施是我们未来几年将逐渐扩大的一个领域。”

坚定不移

安大略省市政雇员退休金计划管理局——曾帮助创建纽约市哈德逊城区——是坚定不移地继续投资房地产的养老金基金之一。

该基金的首席执行官布莱克·哈切森表示，他们的目标是保留办公楼物业。他说，这些建筑物继续产生良好的收入，但由于评估师调低了其价值，遭受了损失。该基金的整体房地产投资组合去年下跌了7.2%。

哈切森表示，Omers已经与其房地产子公司牛津地产（Oxford Properties）合作，就像与投资其他任何资产类别的团队合作一样。他解释说，其他一些加拿大养老金机构正在进行的组织变革是为了更紧密地将他们的房地产业务与主要基金整合。

“我们不会给他们钱然后说，‘去花掉它。’ 他们经历的过程与我们的私募股权业务等完全相同，”他说。“因此，其他人希望实现的协同效应，我们几十年来一直在实现。”

2022年底，纳迪姆·梅吉正在度蜜月时，这是黑石集团房地产业务受到的最大风暴达到顶峰。

这家私募股权巨头刚刚限制了从黑石房地产收入信托基金（BREIT）的提款，该基金处于其赚钱推动的前沿，旨在赢得零售投资者的心。作为该公司美国房地产部门的负责人，梅吉正处于风暴的中心 — 无论是新婚还是其他情况。