英伟达股票：销售增长如此迅猛，以至于华尔街跟不上步伐 - 彭博社

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摄影师：Annabelle Chih/BloombergDer zur DZ银行 所属的基金提供商 Union Investment 在今年上半年出售了数十亿欧元的房地产。销售收入将用于进一步实现投资组合的多样化。重点是酒店和物流。

总共有八处房地产以12亿欧元的金额出售给公众和机构基金，其中包括在日本的房产。根据Union Investment Real Estate的负责人Michael Bütter的说法，由于利率持续走低，日本可以实现有吸引力的销售价格。他在接受彭博新闻采访时表示：“我们有时能够实现比房地产评估价值高30%的价格。在当前欧洲，这是很难达到的。”

过去两年，欧洲和美国的房地产市场受到了压力。许多物业价值下跌。主要原因是随着利率上升，融资成本增加。办公楼市场的动荡尤为严重，因为这里还存在远程办公和高空置率的趋势。

办公楼在Union Investment Real Estate的房地产总值约480亿欧元中占比最高，达到56%。Bütter对这一领域持乐观态度。“我们相信办公楼。随着经济放缓，越来越多的公司也开始让员工回到办公室工作，”他说。

办公室主导

Union Investment房地产资产类别在房地产资产中的份额

来源：Union Investment Real Estate（截至2023年底）

对于办公室来说，关键在于空间的质量和灵活性。此外，Union Investment越来越倾向于较小的交易规模。Bütter表示：“这可能是5,000万至1.5亿欧元的房地产，而不是6亿欧元的大楼。”

在酒店方面，该公司专注于预算市场。重点是那些也被游客使用的地点。据Bütter称，仅用于会议和大会的大型酒店的时代已经一去不复返。这最终也与商务旅行减少有关。目前，该公司拥有约90家不同品牌的酒店。“空置率为零，我们获得了很好的房价”，Bütter解释道。

尽管Union Investment在2023年仍然在开放式房地产基金和专门基金中实现了净资金流入，但据Bütter称，今年将会出现轻微的资金流出。

目前，主动管理的基金的总流动性比率平均约为15%。“这使我们在市场进一步动荡和资金流出的情况下处于最佳状态”，Bütter表示。

如果市场恢复平静，对房地产的兴趣可能会再次增加。不久前，欧洲央行再次降低了利率，许多人将其视为重新开始提高估值的信号。

“要对房地产市场产生真正的影响，必须将基准利率至少降低100个基点。欧洲央行的第一次利率调整很重要，但单独看来还不足以导致房地产估值的趋势逆转”，Bütter说。

尽管最近有一些销售，但根据Bütter的说法，今年的房地产资产将会增加，也得益于项目的完成。今年前五个月，已经完成并移交给Union Investment的五个发展项目涵盖了办公、物流、零售和住宅领域。到2024年底，还将完成另外16个项目开发。在移交之前，这些项目已经出租了52.4%。

Nvidia Corp. 是标普500指数中最昂贵的股票，其股价约为公司未来12个月预计销售额的23倍。

但这种估值存在问题。在人工智能繁荣时代，没有人能够准确预测这家芯片制造商的收入会是多少 —— 无论是华尔街分析师还是Nvidia的高管们。那么投资者应该如何计算这些股票是昂贵还是不昂贵呢？