每年1万美元的家庭保险显示加州买家的痛苦 - 彭博社

Lafayette, California, 是一个郊区，保险紧缩使得购房者头疼。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg美国运通信用卡摄影师：Angus Mordant/Bloomberg加利福尼亚高昂的房价和稀缺的库存已经使其成为美国最 令人噩梦的住房市场之一。现在，在这个易受野火影响的州里，保险的挑战正在使情况变得更糟。

在临近的交房日期的压力下，有意购房者正在经历漫长而复杂的搜索 —— 以及相当大的价格冲击 —— 为了一种曾经被视为细枝末节的产品。

贷款人被迫适应，通常与客户密切合作，帮助他们获得一份保单，以免保险成为贷款批准的障碍。

“我甚至从来没有真正谈论过保险，直到最近一年半，” Guaranteed Rate的抵押贷款高级副总裁Julee Felsman说道，该公司是美国最大的按贷款金额计算的住房贷款机构之一。“现在，对于借款人来说，这对贷款资格有着重大影响。”

这是因为保费太高 —— 根据 Guaranteed Rate 的 报告，从五年前起，全美的保费上涨了55%，这些钱原本可以用来支付抵押贷款。

问题在加利福尼亚尤为严重，从State Farm General Insurance Co.到Allstate Corp.等公司一直在减少保险覆盖范围或完全退出，理由是更多的野火造成的潜在损失以及州政府对费率增加的限制。

由此产生的保险危机给像弗莱彻·库克这样的买家带来了很大的头痛，他最近从德克萨斯州搬到了旧金山湾区。在找到他在拉斐特郊区的梦想家园后，库克的房地产经纪人立即建议他开始寻找保险。

库克说，他和妻子与各家公司的三十多名代理人交谈，得到他认为过高的报价。其中一家向他提供了部分覆盖，与加利福尼亚州的FAIR计划合作，这是州政府支持的最后一道保险防线。但是一个高达35,000美元的免赔额让他陷入恐慌。

就在交易即将完成之前，他终于找到了一个可以接受的计划，但在此过程中并没有没有紧张。他的保费每年约为10,000美元，未来可能会面临费率上涨。

“我要么认为我要付出巨大代价，要么我将失去这个家和抵押贷款，”47岁的库克说。

贷款人适应

随着气候变化加剧导致的极端天气在加利福尼亚和其他地方造成了严重影响，保险公司继续因自然灾害频发地区遭受损失。2023年，连续第四年，行业因灾难性事件造成的损失超过了1,000亿美元。

随着获得保单变得更加困难，一些贷款人正在增加人手来帮助买家完成流程。

Guaranteed Rate的保险执行副总裁兼负责人Jeff Wingate表示，过去一年内他的员工人数增加了超过10%。另一家贷款人Better Home & Finance Holding Co.有大约60名员工专门致力于帮助客户找到保险，而10年前公司内部并没有这样的业务。

在Nation One Mortgage Corp.，Phil Crescenzo Jr.表示，他邀请了一位测量员、保险经纪人和房地产律师参加“午餐学习”活动，以教育他的贷款主管和其他员工处理保险混乱的复杂问题，帮助他们应对已经面临的高额借贷成本和尚未完全控制的通货膨胀。

一场由强劲的圣安娜风助长的野火摧毁了洛杉矶东南部农村土地上的房屋，时间是2023年10月31日。摄影师：Ethan Swope/Bloomberg“由于贷款量已经大幅下降，任何关闭或客户拒绝都会被放大，”该公司的一位部门负责人Crescenzo表示。

贷款人的工作在购房交易结束后并没有停止。许多贷款人现在告诉房主在购房后进行重大改进，以避免被保险公司取消保险。在加利福尼亚州，这意味着要进行大规模的减灾工作，比如清理野火区域周围的植被。在遭受风暴袭击的佛罗里达州和路易斯安那州，可能需要修复或更换屋顶。

“我们只是在以前从未这样做事情，”温盖特说。“我听说过一些恐怖故事，顾客收到了因为保险公司说‘你的屋顶太旧或有霉菌，我们不续保除非你解决问题’的通知。这种情况变得越来越普遍。”

惩罚性市场

加利福尼亚的房地产市场已经足够惩罚，让许多购房者望而却步，而该州高昂的生活成本已经导致一些企业离开。五月份，加州房屋的中位销售价格为$860,500，比前一年增长了近10%，根据Redfin的数据 — 几乎是全美国中位价格的两倍。

保险情况只会增加挑战。根据Realtor.com的数据，到2024年，几乎6%的美国房屋，总价值3万亿美元，将“面临严重或极端的火灾风险”。这些易受野火影响的房产中，约39%位于加利福尼亚，总价值1.7万亿美元。

超过一半的加利福尼亚房主表示，过去一年里保险费用增加或保险范围变化已经影响了他们或他们所在地区，根据Redfin的调查。

对于希望加入他们行列的首次购房者来说，保险现在成为了一个财务障碍。

温盖特表示，他看到越来越少的首次购房者进入市场，“因为房价太贵了。人们在等待未来发生的事情。”

最基本的保险覆盖

在某些地方提供保险覆盖的保险公司数量减少，导致房主们转而依赖由州政府支持的计划，这些计划提供更少的保险覆盖，但保费更高，温盖特说，还有一些提供较少消费者保护的过剩线市场，其政策也不那么全面。

差异性条件保险是一个选择，它可以覆盖不包括在最基本保险计划中的损失，但会增加复杂性。使用这种保险的房主必须管理多项政策的覆盖范围，这些政策通常比传统政策更昂贵。

随着更多私人公司撤出，加利福尼亚的最后一线保险公司迅速增长。现在有超过37万名房主（是五年前的两倍）依赖该计划获得保险覆盖。因此，该计划面临着3110亿美元的潜在损失，比六年前的500亿美元增加，据FAIR计划主席维多利亚·罗奇表示。

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当没有其他保险政策可用时，贷款人将强制给房主投保，通常是以极高的费率，以覆盖他们自己的风险。他们最担心的是支付能力挑战和如果保险费用上涨超出房主负担能力时可能发生的拖欠和损失。尽管贷款人在房主失业时为借款人提供一些帮助，但对于因高昂的保险费用而无法支付的人几乎没有任何减免。

贷款人正准备迎接情况恶化的情况，因为在保险选择有限且自然灾害频繁发生的地区，二手价值可能会受到打击。

“那就是你会看到事情开始崩溃的地方，”BMO Bankcorp Inc.的消费信贷主管Mark Shulman说。

美国运通公司同意从Squarespace Inc.以4亿美元收购Tock，增加了一个帮助客户预订餐厅和其他独家场所难以获得的预订的服务。

Tock为大约7000家餐厅和其他娱乐场所提供预订、桌位管理和活动门票，与Amex的Resy业务相辅相成，这是一项2019年收购。