住房可负担性危机根源于大萧条和大流行病 - 彭博社

纽约布鲁克林的新建筑和旧公寓楼。

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## Big Take DC

美国高昂的住房成本，一一解析

15:45

大萧条的长尾和疫情后果导致美国出现了严重的住房可负担性危机 — 影响到从房主到租户的所有人。

今天，Big Take DC 主持人Saleha Mohsin深入探讨了我们是如何走到这一步的，以及应该由谁来解决这个问题。她邀请了2008年金融危机后期的住房和城市发展部部长肖恩·多诺万，以及Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟参与讨论。

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以下是对话的轻微编辑转录：

**萨莱哈·莫辛：**大约八年前，安德鲁·奥尼尔实现了许多人努力追求的美国理想：他和妻子买下了他们的第一套房子 —— 华盛顿特区的一套公寓。

**安德鲁·奥尼尔：**他们把钥匙交给我们，我们就像，“我们刚做了什么？[笑]这是个好主意吗？”

**莫辛：**他说他们利用了首次购房者补助计划来帮助付首付款。他们的月费大约和他们以前的月租金一样。几年后，他们卖掉了那套公寓，升级到了一栋联排别墅。

**奥尼尔：**因为房地产涨得太快，我们在短短几年后就在公寓上赚了不少钱。

**莫辛：**但是在2021年，安德鲁和他的家人不得不为了工作搬到纽约市郊的韦斯切斯特县。

出售联排别墅并不成问题。他们收到了一个比要价高7.5万美元的报价，甚至在房市上市之前就收到了。

他们的计划是在那里租房一年，然后将利润再投资到韦斯切斯特的新房子里。

**奥尼尔：**我们在华盛顿特区的抵押贷款是2600美元。我以为我们的抵押贷款肯定会更高，但我认为更高会是35、38、4,000美元。

**莫辛：**他们没有考虑到房地产市场发生了重大变化。

在他们计划租房的那一年，美联储开始加息。2021年1月，30年期固定抵押贷款利率为2.65%。两年后，利率翻了一番多。

**安德鲁·奥尼尔：**看着利率飙升，我在看，我就想，‘哦，那些还行的房子，像次一级的房子，要60,000美元’，这超出了我们的整个预算。

**莫辛：**这是一个选举年，经济是选民关注的头等大事。房地产市场的脆弱性将指引美国人选择总统。

对于越来越多像安德鲁和他的妻子这样的人来说，拥有房产可能不再合适。目前，他们又回到了租房。他们正在应对一个让每个人都感到压力的动荡市场。

今天在节目中，我们将探讨为什么美国的住房如此昂贵，以及对租金和抵押贷款的不满如何塑造了2024年的总统竞选。我将与肖恩·多诺万进行对话，他曾是奥巴马政府住房和城市发展部的部长。

**肖恩·多诺万：**我从未见过这么严重的支付能力危机。

**莫辛：**以及一位一直在关注所有数据的房地产经济学家。

来自彭博社华盛顿分社，这里是《大事DC》播客。我是萨莱哈·莫辛。

30年前，美国家庭的收入中位数约为32,000美元。人口普查局的数据还显示，房屋的中位价格为130,000美元。因此，在1994年，美国人通常要花大约4倍的家庭收入来购买一套房子。根据最新的人口普查数据，在2022年，这个比例已经增加到了6倍。

Daryl Fairweather: 当前房屋市场的主要问题是缺乏待售房屋，这种缺乏使房屋价值更高。

Mohsin: Daryl Fairweather是Redfin的首席经济学家，这是一家收集房地产市场数据的房地产经纪公司。

我问她我们是怎么到这里的。她说我们需要回顾2008年的金融危机。

Fairweather: 2008年的衰退始于房地产市场。房地产市场出现了泡沫，然后美联储开始加息，这就破灭了那个泡沫。所有认为房屋价值只会上涨的人最终陷入了困境。大衰退之后，我们停止了优先考虑建造住房。人们对这个行业有点害怕。

Mohsin: 所以十年后住房供应量很低，正好在COVID爆发时。为了在疫情期间维持经济，美联储降低了利率，使借钱变得更便宜。这意味着抵押贷款利率下降。

Fairweather: 然后这演变成了一场疯狂，人们非常渴望利用低利率。人们搬家是因为生活变化，比如远程工作让他们可以住在国家的新地方，或者人们重新评估了因疫情而对家的需求。

Mohsin: 想想那些意识到他们不必每天通勤到办公室的人，他们搬出了大城市。他们可以住在家人附近，或者有带后院的空间。而且他们可以获得抵押贷款的优惠。

**费尔韦瑟：**所以有这么大的需求，导致价格上涨。但由于所有这种狂热，不仅仅是在房地产市场，而且在整个经济中，美联储不得不提高利率。

**莫辛：**美联储提高利率是为了应对通货膨胀。这意味着所有对房屋的需求，推高了房价，现在又与高额借款成本相结合。

**费尔韦瑟：**高抵押贷款利率，30年固定利率抵押贷款约为7%。而回到2021年，抵押贷款利率约为3%。

**莫辛：**这可能会使某人的每月抵押贷款支付额增加数千美元。

**费尔韦瑟：**这降低了购房者的预算，实际上将一些购房者从市场中排除在外。如果他们找不到符合他们需求和预算的房屋。

**莫辛：**今年，我们看到全现金购房者的比率达到了过去十年的最高水平。这些是可以直接支付全价的购房者。借款成本使需要抵押贷款购房的人们很难负担得起房屋。当美联储的利率上涨时…

**费尔韦瑟：**房地产市场突然开始放缓。因此，2023年是有记录以来房屋销售最少的一年，至少从我们测量的数据回溯到2012年。

**莫辛：**这意味着越来越多的人转向租房。像安德鲁·奥尼尔和他的家人一样。但租赁市场也面临压力。

**唐诺万：**COVID期间房租同比上涨18%，这是我们在历史上从未见过的。

**莫辛：**这就是肖恩·唐诺万，奥巴马总统任内的前住房和城市发展部长。他在2008年金融危机后的住房危机高峰期任职。现在他看到了他所称的“负担能力危机”。

如今，他为Enterprise Community Partners工作，这是一家专注于通过租赁市场改善住房获取途径的非营利组织。他说，高昂的房租是希望购房的人面临的一大障碍。

**唐诺万：**传统上，通往购房的途径看起来是你先租房一段时间。你每个月能够省下足够的钱来凑齐首付款。随着房租的增加，这种储蓄对人们来说变得越来越困难。

**莫辛：**拥有住房，踏上房地产梯子，一直被视为实现“美国梦”进步的标志。

**唐诺万：**我们传统上认为拥有住房是我们积累财富的主要途径。

**莫辛：**这一点表现得非常好，事实上，房主和租户之间的财富差距从未如此之大。在过去的三十年里，房主的平均财富增加了近90万美元。而租户的增长仅为5.6万美元。

**唐纳万：**有大量数据显示，我们的经济流动性已经放缓，而在美国，向经济阶梯上爬越来越困难。我从未见过如此严重的负担危机。

住房已经成为全国各地选举官员正在努力解决的问题，因为他们在回应选民时会说，“我现在面临的主要挑战之一就是支付我的抵押贷款或房租。”

**莫辛：**那么我们接下来该怎么办？这是谁的问题要解决 - 联邦储备系统还是政府中的选举官员？即将揭晓。

有很多因素导致了美国的住房问题，但你可以将大部分归结为两个关键经济因素：高利率推高了抵押贷款，低住房供应推高了房屋成本。

当涉及到这两个问题中的第一个时，你会认为解决问题应该由联邦储备系统来完成。

**费尔韦瑟：**不幸的是，联邦储备系统无法解决这些问题。他们无法再次降低利率，因为这会导致市场上更多的通货膨胀。因此，你真正可以期待的是他们只是在整体经济中创造稳定的条件。

**莫辛：**Redfin的达里尔·费尔韦瑟再次发言。上周，主席杰伊·鲍威尔宣布了联邦储备系统的最新利率决定，人们都在聆听他的每个字，想知道他对住房和利率有什么看法。

**费尔韦瑟：**降低利率会帮助建筑商，因为他们必须为项目借款，但也会刺激需求，这也会加速价格上涨。因此，当涉及到利率时，从长远来看，价格会受到双向推动。这实际上并不是通过货币政策可以解决的问题。

**莫辛：**此外，这在一定程度上是循环的。租金价格纳入了美联储的通胀数据，所以只要它们保持较高，通胀也会保持较高，这意味着美联储继续努力控制通胀，因此它暂时不能降息。

这就带来了住房供应不足的问题。在2008年的住房危机之后，费尔韦瑟表示，住房建设放缓了。这在像旧金山这样的城市成为了一个真正的问题，人们在科技繁荣期间涌入那里寻找工作。

**费尔韦瑟：**因此，很多应对经济衰退的人前往旧金山寻找更高薪的工作，这导致房屋价值上升，同时，人们对为涌入旧金山的人建造更多住房非常抵触。

**莫辛：**许多旧金山居民不希望他们的房价下跌。这是“不要在我家后院建”的典型例子。一些人反对建造多户住宅（以及其他提议的措施）以增加住房供应。保持住房供应低以保持价格高——这对他们的房产价值有利，但对住房获取不利。

旧金山的无家可归人口已增长到8000多人，而该市的租金是全国最高之一。

**费尔韦瑟：**现在整个加利福尼亚州才开始在更本地的层面上解决这种缺乏建造住房的问题。

**多诺万：**我基本上认为住房供应不足是主要问题。

**莫辛：**前住房和城市发展部长多诺万。

**多诺万：**根据你使用的数据，全国缺少五到七百万套房屋。想想看，即使长期利率下降，除非我们能够建造更多房屋，否则我们永远无法在负担能力方面走上更好的道路。

**莫辛：**多诺万表示，当涉及到联邦政府的角色时，它的手大部分时间都被束缚住了。国会可以批准为建造更多低收入住房的开发商提供税收抵免，但这类干预需要时间才能产生影响。很多政策决定实际上取决于州和地方政府，他们负责监督区域规划法规。

**多诺万：**今年我们看到，已经有30多位州长在他们的州政府工作报告中提到了住房的重要性。我们看到像蒙大拿、佛罗里达、加利福尼亚、明尼苏达、亚利桑那这样的州，非常广泛的红蓝两党州。

**莫辛：**这包括许多传统上没有住房负担问题的农村地区，因为在疫情期间许多人搬迁。

这对拜登来说是一个问题，在经济在纸面上看起来不错的情况下，但对许多美国人来说并不感到好。根据许多民意调查，住房成本是指导选民的首要问题之一。

这不仅仅是为了创造通往住房所有权的途径。多诺万表示，这种住房准入不足可能会扼杀整个美国经济。

**唐诺万：**美国经济在竞争方面的一个重要因素是，人们会搬到工作机会所在的地方，对吧？我们非常灵活。我们有一个允许人们相当容易搬迁、出售房屋、获得新抵押贷款的系统，而且全国范围内还有一个非常发达的租赁部门。越来越多的情况是，我们的流动性受到在工作机会所在地找不到负担得起的住房的限制。

**莫辛：**答案可能是重新书写整个“美国梦”拥有住房的叙事。找到让租房也成为通往财富之路的方法。正如达里尔·费尔韦瑟所指出的，拥有住房解锁中产阶级美国梦地位的想法一直存在缺陷。

**费尔韦瑟：**在很大程度上，这只是真正可用于白人美国人，所以我认为美国梦从来没有真正对每个人都可用，现在房屋价值已经大幅上涨，主要是那些几代人拥有住房权的家庭。如果你的父母是房主，你更有可能成为一名房主并拥有财富，所以现在我认为人们意识到，除非我们为每个人建造住房，否则让每个人成为房主并不是一个解决方案。

**莫辛：**那么你的建议是什么？对于那些在接下来的18个月内考虑“我想买房”的人。到目前为止，美联储似乎不打算很快降息。你对购房者有什么建议？

**费尔韦瑟：**嗯，要把握利率的时机真的很困难，所以我会更多地关注在当前利率下你能负担得起什么。不要购买比你感到舒适的更昂贵的东西，因为你希望利率以后会下降，然后你可以重新融资。租房也没什么错。租房有其优势，比如在地点方面更加灵活，如果你找到了新工作，你可以接受而不必担心出售你的房子。如果你确实想买房，我认为现在是个不错的时机。我认为等待并没有什么优势，因为我认为在未来五年内，购房的可负担性不会有实质性的改善。

**莫辛：**安德鲁·奥尼尔和他的家人并没有完全放弃拥有房产。但他说，目前，他正在享受作为租户的一些好处。不必修剪草坪，有人在东西坏了时可以打电话给别人，还有…

**奥尼尔：**我知道我的固定支出是多少。这是我在有房子时并没有真正理解的事情，你必须把每10年需要维修的屋顶费用摊销开来。那是2万美元。你的锅炉可以用七到八年。你应该把这些计算到你的月支出中。

**莫辛：**他说，在过去三年的经历真的改变了他对美国住房方式的看法。在那里，对许多人来说，他们最大的投资是房地产。

**奥尼尔：**当每个人的净值都与他们的房子挂钩时，他们会尽一切努力确保他们的房子不贬值。而你做到这一点的方法是创造稀缺性，这意味着你不允许其他房子被建造。所以，你不能让每个人的净值都与他们的房子挂钩。这是没有意义的。我认为我们从来没有考虑过这个问题，因为它一直在运作。但现在不起作用了，所以我们应该重新思考整个范式。

这一集由制作人：Julia Press；事实核查：Adriana Tapia；声音设计/工程师：Blake Maples 和 Grayton Newman；编辑：Aaron Edwards，Stacey Vanek Smith，Matthew Boesler 和 Wendy Benjaminson；高级制片人：Naomi Shavin，Kim Gittelson 和 Elisabeth Ponsot；执行制片人：Nicole Beemsterboer

美国最高法院支持对美国企业在海外利润上征收的2017年税收，拒绝了可能为公司节省数千亿美元的上诉。

投票 7-2，法官们表示，国会有权对人们和公司在未分配的公司收入中的份额征税，至少在涉及所谓的透过企业时是如此。法官布雷特·卡瓦诺（Brett Kavanaugh）代表法院写道，有争议的税收在本质上与国会多年来征收的其他税收并无根本不同。