房价暴涨，蓝州移民引发美国南部的强烈反对 - 彭博社

在田纳西州萨姆纳县，县城加拉廷的公寓数量从2018年到2022年几乎翻了一番。

摄影师：塞思·赫拉尔德/彭博社

医生在河内查看结核病患者的X光片。结核病是全球至少有13种疾病之一，在一些地方的发病率超过了疫情前的水平。摄影师：Nhac Nguyen/法新社自疫情爆发以来，加拉廷的房价已经上涨了三分之二，一位当地委员对附近的房屋建设感到愤怒，她说她“生活在地狱中”。如此之多的加利福尼亚人搬到这个繁荣的州，当地人担心他们的左翼政治也随之迁移，草坪上的标语指责“贪婪的开发商”正在吞噬农田。

田纳西州及其美国南部的几个邻州正面临反增长的反弹，超高速的人口迁移帮助该地区的人口增加了270万人，相当于芝加哥的规模。随着曾经宁静的市中心交通拥堵，公寓大楼取代了草地，市政供水系统承受着新的需求压力，人们的激情高涨，超越了常规的“邻里不欢迎新建筑”。

在纳什维尔东北的翠绿山丘间蜿蜒流淌的坎伯兰河流域的萨姆纳县，经济在2020年至2022年间以每年8.5%的速度增长，使其成为所有美国县中增长最快的7%之一。根据房地产市场RentCafe的数据，从2018年到2022年，县城加拉廷的公寓数量几乎翻了一番。

这股繁荣是由来自纽约和加利福尼亚等蓝州的移民推动的，这激发了一个右翼团体，将保守的宗教信仰与对增长的限制政策结合起来，控制了当地的立法机构。在五月份的一个规划委员会会议上，紧迫的议程是是否要将农村地区的最小地块面积提高至至少2.3英亩；足够大以阻止需要更高密度的住房开发商。

Mary Genung摄影师：Seth Herald/Bloomberg“如果你不这样做，你将成为一个大胖纳什维尔，”由该团体支持的Sumner县委员Mary Genung告诉规划委员会。Genung和她的邻居们已经与住房建筑巨头DR Horton Inc.进行了两年的斗争，后者计划在人口5万的加拉廷的空地上建造675套住房。

“我住的地方，我住在地狱里，”Genung说。规划委员会支持了地块面积措施，并将其提升至县委员会进行投票。DR Horton没有回应评论请求。

尽管“不要在我家后院建设”的活动人士长期以来一直在与新开发项目作斗争，但南方各地的地方官员和商业团体表示，自疫情时代以来，他们看到了更高水平的愤怒。统治着像区域规划例外、城市吞并和影响费这样的古怪规则，这些规则对新建筑项目征收费用，旨在支付任何额外的基础设施成本，正在使城市与县对抗，县与州对抗。

在某些情况下，抵制运动源于人们对小镇生活方式的丧失而感到悲伤。在其他情况下，公共基础设施简单地无法跟上。在德克萨斯州，城市的供水和污水系统过度紧张，而田纳西州和南卡罗来纳州的农场局警告说，它们的农业土地正在被分割成分区。

根据田纳西大学农业研究所的数据，Sumner县从2011年到2022年失去了16,000英亩的农田，约为田纳西州县平均损失的三倍。

纳什维尔的扩张引发了抵制

当地团体正在推动对新开发项目实施限制性政策

来源：彭博社

“我们有大量来自中西部和东北部的人口迁移到南部，房价飙升，”房地产咨询公司约翰·伯恩斯研究与咨询的首席执行官莱斯利·德奇说。“现在，那些住在一英亩土地上的人开始反击。”

从2020年初到2023年中期，包括德克萨斯在内的东南部地区占据了超过美国就业增长的三分之二；几乎是疫情前份额的两倍。根据美国经济分析局最新数据，田纳西州的经济从2020年到2023年增长速度排名全美第二，与内华达州并列，仅次于佛罗里达州。

在加拉廷附近呼吁开发商支付影响费的庭院标牌。摄影师：塞思·赫拉尔德/彭博社仅加利福尼亚州的人口迁往田纳西州 —— 2022年超过22,000人，根据一项统计，被更低的房价和没有所得税所吸引 —— 当地人说他们在城里看到T恤和汽车贴纸上写着“不要加利福尼亚化我的田纳西”。这是对加利福尼亚人“左翼政治”的嘲讽，加利福尼亚人的“左翼政治”是指吉米·基斯纳说，他的家族在加拉廷经营了47年的五金店。“不要破坏我们已经拥有的，也不要让我们的税收增加。”

尽管有移民潮，田纳西州仍然是共和党的大本营，拥有州长府、两个美国参议院席位和九个众议院席位中的八个都由共和党人占据。

建筑热潮

尽管在2020年前十年里已经迅速增加了约35,000人口，占到20万人口的18%，但作为约翰尼·卡什和琼·卡特·卡什的故乡 —— 高中时期泰勒·斯威夫特也曾在这里生活 —— 萨姆纳县在疫情期间的单户住宅价格大幅上涨，导致该县的许多工人无法负担房价。

根据Redfin Corp.的数据，加拉廷的单户住宅的中位价格现在为$472,000，亨德森维尔商会主席凯瑟琳·霍金斯表示，雇主无法支付足够的工资吸引纳什维尔的工人。由于公司急需当地的劳动力，开发商仅在2020年至2022年间就在加拉廷建造了超过1,300套公寓单元，RentCafe的数据显示。

加利亚汀正在建设的新住宅开发项目。摄影师：塞思·赫拉德/彭博社对于他们认为过度发展以及最近的几次税收增加，萨姆纳县宪法共和党招募并支持了一组14名候选人参加24名县委员会成员的选举。他们在2022年赢得了胜利，当时只有15%的选民参加了8月的选举。

自那时以来，除了推动更大的地块尺寸外，该团体还抨击了加利亚汀市议会成员，指责他们允许在县内土地上建设高密度住房项目。他们今年未能让州议员支持一项禁止市政府未经县政府许可吞并土地的法案。

该团体的知名成员大卫·克莱因以其独特的手柄式胡须而闻名，他表示自己并不反对增长，只是希望发展自负盈亏。

“在加利亚汀，他们像没有明天一样吞并土地，”克莱因在他的海军蓝色福特F-150车中穿过城镇时说。“大量公寓，我们必须为学校提供资金。”

大卫·克莱因摄影师：塞思·赫拉德/彭博社一些邻近城市和社区的商业领袖感到不安。

“我对那个团体稍有担忧，”加利亚汀市规划师布莱恩·罗斯说。罗斯表示，加利亚汀需要继续增长以吸引产业，增加税基，并支付诸如公园之类的事物。

Randall Carter，第一国家银行田纳西区域总裁，与加拉廷地区的许多农民做生意，并在五月份的规划委员会会议上出席，反对更大的地块尺寸。他发现讽刺的是，一群坚定的保守派，传统上避开规定，正在制定关于人们如何处理土地的规则。

“你可以走得太远，结果发现自己站在左边，” Carter说。

乔治亚，北卡罗来纳

在距离亚特兰大北部的繁荣通勤区佛赛斯县250多英里远的地方，最近在Nextdoor社交媒体网站上发布了一则攻击批准2600套公寓的竞选传单。该帖子吸引了300多条评论。

“公寓是政治上的大问题，”佛赛斯县委员未参加连任的辛迪·琼斯·米尔斯说。她的同事劳拉·塞曼森在她的竞选网站上自称为“大型企业开发商的噩梦”，而委员阿尔弗雷德·约翰夸耀说，在他的任期内，“没有批准任何公寓”在他的监督下。

在北卡罗来纳州的沿海布伦瑞克县，人口在短短四年内增加了2万人，县委员们一次性提出了一系列要求。其中一项要求对新项目进行交通研究，可能会延迟开发长达九个月。

在布朗斯维克县的沿海地区，当地领导正在考虑要求新项目进行交通研究，因为大多数道路只有两条车道。摄影师：Madeline Gray/Bloomberg威尔明顿商会和由建筑商支持的商业联盟为健康经济发出了一封信给布朗斯维克县领导人，警告他们可能会进一步推高房价，吓跑雇主。但这是必要的，因为布朗斯维克大部分道路只有两条车道，而且接近饱和，布朗斯维克县前经济发展领导人吉姆·布拉德肖说，他现在正在推动减缓住房开发的增长。

在德克萨斯主要城市快速增长的郊区，一些社区因为水资源限制而停止了新建筑。位于休斯顿西北约5,000人口的小镇马格诺利亚在2022年底停止了新的住宅和商业开发。由于井水不足，该市已经延长了这一政策。

“我们建造房屋的速度太快了，”马格诺利亚市管理员唐·多林说。多林表示，该市计划未来每年建造两口井，每口井的成本为300万美元。

在萨姆纳县以南约一小时的地方，位于纳什维尔繁荣的郊区默弗里斯伯勒，卢瑟福德县县长乔·卡尔正在与田纳西州议会争论是否对新开发征收影响费，这些费用可能高达数千美元。当地学校系统正在努力跟上每年迁入的1,200名新学生，交通拥堵到了如此程度，以至于当地人已经学会不左转，卡尔开玩笑地说。

目前，让卢瑟福县征收费用的议案在州议会中陷入了僵局。卡尔将其归因于房地产开发商的影响。

“我不是在寻找争吵，但我也不会躲避它，”卡尔说。

自二月以来，凯西·向和她的整个家庭一直处于围困之中。

她12岁的女儿患有百日咳、鼻病毒和副流感：总共缺了五个多星期的学。向是上海的一名软件开发人员，也患有这三种疾病。她年迈的父母在照顾她10个月大的孩子时，在三月初新冠检测呈阳性，她的父亲还得了带状疱疹。