露珠旅馆：新奥尔良开发商复兴历史悠久的音乐场所 - 彭博社

Curtis Doucette Jr. 在露天泳池旁。

摄影师：Evan Ortiz，彭博追求

吉姆·拉特克夫从化学工业中赚了钱。现在，他接手了世界上最大足球俱乐部之一的复兴。

摄影师：Hollie Adams/彭博房地产开发商柯蒂斯·杜塞特二世在新奥尔良的文化中长大，以至于在他的大部分生活中都认为这是理所当然的。尽管他的家人住在特雷梅（Tremé），这是一个与法国区相邻的历史悠久的黑人社区，但他说他只是城市音乐布景的“一个简单参与者”——无论是狂欢节还是“第二线”乐队的游行。

这解释了为什么现在是该市负责人保障住房的顶级开发商的杜塞特五年前还从未听说过露天泳池旅馆。

露天泳池旅馆的标志性招牌。摄影师：Evan Ortiz，彭博追求但在其鼎盛时期，从1939年到1972年，露天泳池旅馆是南方最传奇的黑人文化场所。它既是酒店，又是夜总会，是摇滚乐诞生期间的音乐孵化器，是詹姆斯·布朗、阿瑞莎·弗兰克林、艾伦·图桑、埃塔·詹姆斯等人来此逗留和表演的地方。雷·查尔斯在50年代的一段时间里住在那里。小理查德于1955年首次在那里表演了《Tutti Frutti》；他还在一首名为《露天泳池旅馆》的录音中永恒地留下了这个场所。

当音乐家们不在舞台上时，他们在食物和饮料间流连，并在酒店的二楼过夜，距离法国区以南几英里。

玛丽莲·杜塞特。摄影师：Evan Ortiz for Bloomberg Pursuits迪普酒店位于中央城区的拉萨尔街，与前马格诺利亚项目（全国第一个联邦资助的公共住房单位）相对，距离狂欢印第安人理事会仅几步之遥。这家酒店是由企业家弗兰克·佩尼亚创立的，他虽然资源有限，但雄心勃勃。

他首先在被划为红线区、种族隔离的社区开了一家理发店和酒吧，然后扩展到了隔壁的夜总会，最终被列入了黑人汽车驾驶员绿皮书，并成为了Chitlin’ Circuit的一部分，这是一个被认为在吉姆·克劳时代安全的全国黑人娱乐场所网络。种族融合后，该场所的表演减少了，夜总会在佩尼亚于1972年去世后关闭。

但这段历史并没有传达给杜塞特。所以当另一位开发商在2019年联系他，谈论关于翻新酒店的潜在交易时，他最初拒绝了——他对待客行业不感兴趣。“如果我听说过，那印象不深，”杜塞特说。

尽管如此，他对这个地点感到很感兴趣，于是他开车去了那里。在那里，他遇到了佩尼亚的孙子肯尼斯·杰克逊站在外面。他们的对话揭示了一个直接联系：杜塞特的一个叔叔，一个鼓手，曾经在迪普酒店住过一段时间。

炸鲶鱼、米饭和豆子，还有法式吐司摄影师：Evan Ortiz for Bloomberg Pursuits五年后，杜塞特（Doucette）完成了其他开发商无法做到的事情：翻新并重新开放了露珠客栈，目前是新奥尔良唯一的黑人拥有的酒店。

这家场所于三月正式开业，保留了两栋建筑中大部分原始概念。一楼和二楼各有一个室外游泳池和17间客房；房价从每晚$135起，当地人、音乐家、老年人和军人可享受折扣。

毗邻的酒吧和餐厅空间可容纳400多人观看舞台表演。菜单由杜塞特的姨妈玛丽莲·杜塞特（Marilyn Doucette）领导，她是法国区的心灵餐厅的创始人。理发店已改建成博物馆，其中安装了其中一把原始椅子。

开幕式上，83岁的Irma Thomas，新奥尔良的“灵魂女王”，演唱了她在1960年代在那里表演的同一套曲目。市长LaToya Cantrell出席了剪彩仪式。

杜塞特说：“开业是一个梦想成真。事情的实现方式与我设想的方式一样，甚至在许多情况下都比我设想的更好。”

房地产梦想

杜塞特说，他作为一名负担得起的住房房地产开发商的职业生涯使他具备了坚韧和训练的能力，从而能够将露珠客栈项目变为现实。他还感谢他的母亲把教育放在首位。“我在成长过程中处于社会阶层之间的界线上，”他说。“我所在的社区相对贫穷，而在学校里，我周围的人比我们更富裕。”

玛丽莲·杜塞特；客房服务主管特雷西·贝弗利；调酒师费斯·谢泼德；以及柯蒂斯·杜塞特二世站在露珠客栈的阳台上。摄影师：Evan Ortiz，彭博追求他进入房地产领域的旅程始于26岁，当时他以大约每年4万美元的薪水购买了他的第一套房子。他更大的梦想是拥有多户公寓，因为这似乎是赚钱的一种有利方式。

成为房主七年后，杜塞特购买了他的第一套复式公寓，并打算继续扩大他的房地产投资业务。“我在有工作的时候开始购买房屋，”他说。“我总是把自己看作不仅仅是一个小投资者。即使当时规模很小，我也把自己看作是在建立一家企业的人。”

露珠客栈的戴夫·巴瑟洛缪房间。摄影师：Evan Ortiz，彭博追求讽刺的是，他的转机出现在卡特里娜飓风之后。2005年，当这场超级风暴摧毁了这座城市时，杜塞特的13个单位大部分被淹没在水下。但这并没有扼杀他的梦想。“我毫不怀疑这座城市会重建，”他说。“所以我冒险购买了其他被风暴破坏的物业，并对它们进行了修复。”

一路走来，杜塞特对建筑和房地产的挑战，包括融资，有了更深入的了解。他开始购买规模更大的综合体，从7到17单元的建筑。

2012年，他在哥伦比亚大学获得了房地产开发硕士学位。“我并没有所有必要的技术知识来进入下一个阶段，”杜塞特说。这包括理解拥有投资者同时保留对项目控制的影响。哥伦比亚也是他认识两位商业伙伴的地方—他们于2012年创立了Iris Development，杜塞特是首席执行官。

为Dew Drop Inn融资

杜塞特面临的最大障碍是在承担一项价值1100万美元的项目的融资，同时首次担任唯一开发商。“我不得不整合所有这些资金来源，我开始时认为我不需要筹集股本，”他说。

但最终他不得不筹集近100万美元的额外资金。他出售了一些房产，向朋友和家人借款，包括Painia的孙子，他们作为有限合伙人投资了这个项目。一位杜塞特拒绝透露姓名的著名音乐家也进行了投资。“这只是不接受拒绝，始终相信总会有办法让事情变得可行，”他说。

一家用餐的家庭在早午餐前祈祷。摄影师：Evan Ortiz for Bloomberg Pursuits他的资金来源中还包括路易斯安那州提供的400万美元贷款，利率为1%，以及新奥尔良市提供的100万美元，利率为2.5% —— 这两者都低于市场利率，因为这些建筑物是从卡特里娜飓风和丽塔飓风中恢复过来的。酒店部分获得的额外94,000美元资助来自国家历史保护信托基金和新奥尔良旅游文化基金。

资助Dew Drop Inn酒店近一半资金来自历史性税收抵免，这是一种在新奥尔良等拥有丰富历史遗产的城市中很常见的资金机制。承诺进行保护性质的房地产修复的开发商可以获得税收抵免，然后将其出售以获得现金用于项目。例如，银行机构可以向开发商提供贷款，以期待项目获得历史性税收抵免。一旦项目获批并发放税收抵免，开发商可以将抵免额转让给银行以偿还贷款。

Doucette与Gabrielle Begue合作，Gabrielle Begue是新奥尔良的历史保护顾问，以利用由国家公园管理局管理的联邦历史性税收抵免计划和路易斯安那州的税收抵免计划。大多数州都有类似的计划，具有各自的要求。

对于Dew Drop Inn来说，确定是否有资格申请历史性税收抵免的第一个挑战是找到证据证明建筑物自其鼎盛时期以来一直完好无损。“我说这看起来不像是一座历史建筑，所以我们需要看看这个后来的外观下面是什么，”Begue说。

主舞台上的Doucette。摄影师：Bloomberg Pursuits的Evan Ortiz揭开外表后，露出了Dew Drop Inn的一些原始字母，以及其原始结构的迹象。接下来是将建筑列入国家历史名胜登记册的过程，这是历史税收抵免资格的初始要求。这花了一年的时间，但这意味着翻新规划可以开始进行。

Begue说整个过程与她12年职业生涯中的任何其他项目都不同。“通常情况下，总会有某些人因为某种原因而反对，”她说。“但是这个项目，每个人都希望看到它发生—我以前从未经历过。我称之为一次职业生涯中的一次机会项目。”

多感官空间

由建筑和室内设计公司Studio Kiro设计，与Civic Studio合作，该酒店于五月首次获得奖项，获得路易斯安那地标协会的历史保护卓越奖。

为了在内部展现Dew Drop Inn的历史和故事，Civic Studio首先弄清楚了他们对这个地方不了解的内容，并收集了一系列声音来反馈其重要性。他们包括Painia的孙子杰克逊以及历史学家和音乐策展人大卫·库尼安，以及来自设计和建筑的合作团队成员和社区居民。

在博物馆里，一个类似点唱机的展示包含了12个音轨，其中包括关于各种主题的口述历史——食物、音乐、工作后的即兴演奏会——这些口述历史是从电影制片人朱莉娅·多恩的大量采访档案中整理出来的，她为一部纪录片录制了这些采访。

博物馆里的一个类似点唱机的展示播放了杜德酒店的口述历史。摄影师：彭博追求/Evan Ortiz游客可以通过耳机听取这些口述历史，或者切换开关以将其播放到扬声器上，这更适合教育团体。这个点唱机连接着一个镜子，镜子后面有LED灯，当口述历史播放时会发光。

“我们真的把它看作是一个起点，而不是某种意义上的最终展示，因为我实际上不知道这是否可能，”城市设计师、Civic Studio的工作人员之一阿伦·张说。

杜德酒店的17间客房中，每间都致力于一个在其过去发挥重要作用的人，包括休伊“钢琴”史密斯、詹姆斯·布克、雷·查尔斯、小理查德和伊尔玛·托马斯。中世纪的中性色调客房家具与白色墙壁形成对比，墙上突出展示了这个人的肖像和插图故事。包括一个以Painia命名的楼上套房，有门可以打开看向舞台。

自重新开业以来登上舞台的艺术家和乐队包括Big Freedia和Soul Rebels、Anderson .Paak和Sun Ra Arkestra。大多数日子都有主题活动：周二晚是喜剧；周四是铜管乐队。周日提供克里奥尔式早午餐自助餐，周末还有池畔主题派对。名人也开始光顾，包括多次获得格莱美奖的音乐家PJ Morton和Terence Blanchard，以及演员琳恩·惠特菲尔德和德尔罗伊·林多。

Corey Henry和Treme Funktet于3月22日演出。摄影师：Evan Ortiz，彭博追求即使在早期，Dew Drop Inn也被认为是时髦的：顾客们穿着最好的衣服，喝酒、用餐，并通宵狂欢。人群涵盖了违抗种族隔离法的白人和LGBTQ社区的成员。最近开业之夜的人群看起来并无不同。

“我没有进行正式统计，但如果我必须猜的话，大概是一半一半，” Doucette提到了种族构成。“各个社区都给予了广泛的接受和爱。”

他的最终愿望？看到Dew Drop Inn作为音乐探索的重要中心再次崛起。

“如果通过这个项目我能进一步实现我的梦想，将会有新的音乐流派在50到100年后被人们谈论，这些音乐流派起源于在Dew Drop Inn表演的人们，” Doucette说道。

吉姆·拉特克利夫，曼联的亿万富翁联合所有者，警告称管理英超联赛的人员有可能毁掉这个世界上最富有的足球比赛。

“曼联的会计比我们的体育人员还多，”拉特克利夫在一次采访中说道。“如果不小心，英超联赛最终会花更多时间在法庭上，而不是考虑对联赛有益的事情。”