芝加哥的Equity Arts计划购买维克公园大楼以避免被新市政府影响 - 彭博社
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作为芝加哥Equity Arts未来的家园，卢宾斯基大楼的效果图。
由Future Firm提供
柏林的住宅公寓，摄于四月。
摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg
2022年6月，波兰弗罗茨瓦夫的早高峰时段，乘客乘坐有轨电车出行。
摄影师：Bartek Sadowski/Bloomberg作为芝加哥Heaven画廊的主任，阿尔玛·韦泽（Alma Weiser）已经花了15年时间建立了一个新兴艺术家和策展人社区，展示了来自边缘化背景和身份的年轻从业者的作品。像许多另类画廊空间一样，Heaven提供了启动艺术家职业生涯的机会。这项工作非常重要，但在与房地产发生冲突时尤为经济上不稳定。
2019年，Heaven和其他三家DIY场所租用空间的建筑——位于繁荣的Wicker Park商业走廊中的一家前纺织品制造商，名为卢宾斯基大楼——开始出售。为了继续稳定和支持艺术家的工作，韦泽表示，她需要通过购买这座四层、38000平方英尺的空间来“解放”该建筑及其画廊租户。
彭博社CityLab三名纽约7月4日庆祝者被疑醉酒驾驶者杀害地图显示世界各地的可持续交通情况新加坡夫妇为了购买房屋而提前结婚，导致一些人后悔德国城市住房衰退即将结束“艺术与房地产一直存在矛盾。艺术家创造价值，我们创造财富，然后这些价值被剥夺，当社区发生变化时，我们不得不离开，” Weiser说。“创造价值的东西被剥夺了。”
但是，独自购买一个位于繁荣商业走廊的大型建筑对她来说太昂贵了。 Weiser 需要筹集资金。她记得 15 年前最初参与 Heaven 的方式：Weiser 当时从事时尚设计，并提议画廊举办一场旧货拍卖会，利润由她和画廊分享。这是一个巨大的成功，一直延续下去；画廊从那时起“为她划出”了一些空间，她说。
“[Heaven] 通过一家古董店支持了我们 70% 的年度预算，对于非营利组织来说是前所未有的，”她解释道。但这也激发了她对一种将资金注入非营利使命的零售模式的兴趣。为了购买这栋建筑，她需要一个非营利组织和一个营利企业，共同筹集资金。但为了保护这栋建筑，她需要将其置于某种信托中。
通过收购这栋建筑，Weiser 成为了艺术非营利组织运动的一部分，这些组织对房地产表现出更直接的兴趣，以保护他们的社区和生计。在芝加哥、旧金山和波士顿，这些团体采用独特的组织和财务结构，在过热的房地产市场中生存。这些艺术模式让艺术家在这些社区中拥有更多控制权，但也强调稳定性和合作胜过再销售价值。
卢宾斯基大厦的一楼将有一半空间用于市场租金，租户的租金将支持Equity Arts的抵押贷款和使命。照片：未来公司提供天堂画廊于1997年开业，当时廉价租金和充足的面积吸引了年轻艺术家涌向维克公园等地。即使这个正在变得高档的社区充斥着Fluevog和Adidas专卖店，天堂画廊仍然能够保持在卢宾斯基大厦的租约，以及其他另类画廊空间——现在已经成为长期支柱。面对即将到来的出售，她成立了一个名为Equity Arts的新非营利组织，将购买这栋建筑物。
“我必须决定我们是要打破这个体系，还是要去另一个社区，将那里的工薪阶层赶走，然后再次开始整个循环，”韦瑟说。
Equity Arts将扩大天堂画廊支持当地艺术家和有色彩策展人的工作，创造经济和文化机会，包括创建一个新的小型企业孵化器。但韦瑟表示，这个非营利组织的最终使命是“在快速变化的社区中创造艺术和文化保护的新模式”。为此，她聘请了未来公司的建筑师，并与P3 Markets合作，后者是一家专注于创建基于社区的住宅和综合用途项目的本地开发商，将这座建筑改造成一个有凝聚力的艺术中心，包括底层零售和表演空间，以及为画廊租户（包括天堂画廊和她的支柱同事）提供空间，他们将促进符合Equity Arts使命的展览和项目。
Weiser 发现，作为一个艺术非营利组织购买建筑并不简单。P3 Markets 的联合创始人 Juan Saldana 表示，艺术家和艺术组织购买房产有多种模式。有些人可能希望重新开发混合使用空间；其他人可能想要购买工作室作为合作社。以创业、聚会和展览为重点的 Equity Arts 选择使用永久目的信托 —— 一个非慈善的有限责任公司 —— 这将使 Equity Arts 能够追求慈善资金，同时也可以运营建筑以盈利。
“非营利世界有着美好的使命，但他们没有一个能够持续长期的经济模式，” Saldana 说道。“他们每年都需要回来寻求资金。而许多不同的事情会改变资金的可用性。”
一旦 Weiser 完成对建筑的购买，Future Firm 的创始人兼建筑师 Ann Lui 表示，他们将开始工作，使建筑符合法规并翻新地下室、一楼和二楼。自上世纪60年代以来一直是家具店的 12,000 平方英尺的一楼的一半将成为一个锚定市场租金的零售租户；Weiser 表示，来自租户的租金将支付建筑的抵押贷款，并使赠款和慈善捐款得以更进一步。
通过有限责任公司和 501c3 一起合作，Equity Arts 开启了除慈善和赠款之外的其他资金机会。但这只是一个模式。在旧金山，社区艺术稳定信托基金（CAST）一直在帮助当地艺术组织获取空间，而不使用永久目的信托或土地信托。CAST 的高级顾问 Josh Simon 表示，对于没有资本的艺术组织来说，房地产过程是“一个团队运动”。他说，他帮助这些组织组装融资方案 —— 与社区发展、慈善、金融机构合作，或打包新市场税收抵免或历史税收抵免 —— “或者我们熟悉的许多社区发展资金来源之一，而许多艺术组织并不熟悉。”
CAST协商房地产收购，并将他们的资金投入购买中。在他们的客户通过筹款和编程达到稳定之后，CAST保持建筑物的小部分所有权，以解决资产维护和管理问题。CAST执行董事Ken Ikeda表示：“这是一个非常复杂和不可预测的时间旅程。这些事情在较大规模项目上可能需要五到十年的时间。”
Equity Arts的新财务和组织模式将为长期租用那里空间的画廊保留建筑物。照片：Future Firm提供Weiser希望拯救Heaven，但她也热衷于管理Lubinski大楼的未来。去年，Equity Arts从市政府获得了500万美元的复苏补助金，Weiser已经利用这笔资金与慈善捐款一起筹集了其他私人资本。PPT对该建筑物进行了契约限制，并要求设立一个管理机构，确保未来不能将建筑物出售用于其他类型的重新开发。管理委员会共同控制利润的再投资方式 —— 不仅用于物业维护和编程，还用于周围社区。
波士顿的Ujima项目利用其管理结构帮助当地企业，包括艺术家，稳定空间和生计。根据执行董事Nia Evans的说法，Ujima是一个黑人和艺术家领导的组织，推动集体经济，运营着全国第一个民主控制的投资基金。任何人，无论收入如何，都可以投资他们的基金；居民帮助制定并投票决定哪些企业将获得投资。艺术家是企业主和企业家，Evans表示，他们应该成为可以保护他们免受不断上涨的房地产成本影响的制度和金融机制的一部分；Ujima目前正在批准的一些新企业包括正在寻找空间的艺术家。
“我们所有人都可以将我们的不同模式调整到艺术家作为企业家和小型企业的角度。那里有投资机会，”埃文斯说。
Equity Arts使用的模式，萨尔达纳解释说，是一个先例，旨在向贷款人和资助者证明一个价值理论：投资于艺术管理的房地产会产生切实的经济价值。商业资助者和贷款人通常不会认识到艺术的价值，比如社区建设和创造社区身份，作为提供资产负债表回报的因素，他说。Equity Arts希望他们的模式将获得慈善和传统资金，并开始为创业企业提供折扣租金，并利用从出租空间获得的净营业收入用于编程或创建新的艺术补助金。在那之前，魏瑟强调的非商品化资产负债表项目之一是艺术家的自主决定权。
“魏瑟说：“往往，发展是发生在我们身上的，”而不是作为现有文化自我发展的有机过程。
从科隆世界著名大教堂沿莱茵河不到30分钟的步行路程，拥有橡木地板、宽敞露台和类似温泉般的浴室的住宅最近曾经以折扣价出售，折扣金额最高可达57,000欧元（62,000美元）。
这一优惠由300套Viva Agrippina项目的开发商提供，旨在刺激需求，因为潜在买家在2022年欧洲央行提高利率以推动抵押贷款成本激增后，陷入“震惊状态”，瑞士人寿资产管理公司德国部门项目开发负责人安妮特·巴尔什说。
彭博社CityLab三名纽约七月四日庆祝者被疑醉酒驾驶者杀害地图显示全球可持续交通情况新加坡夫妇为了购房而提前结婚，导致一些人后悔研究称，即使在“清洁”的印度城市，空气污染也致命不幸的是，错过了减免优惠的人现在没那么幸运了。德国城市住宅物业的衰退，促使了这次罕见的折扣，即将结束。推动这一转变的是关键城市日益严重的住房短缺，因为德国的动态正在赶上欧洲其他地区的水平。
根据彭博社对在线房地产平台Immowelt数据的分析，科隆的房价连续四个月上涨，与去年同期相比，6月份上涨了4%。其他德国城市也结束了两年的低迷。
六月份的科隆，维瓦·阿格里皮娜。来源：瑞士生命资产管理公司慕尼黑——历史上德国最昂贵的房地产市场——自2022年8月以来首次上涨。14个主要城市中有8个的年度价格变化已经转为正值，在法兰克福——德国的金融中心——根据Immowelt的数据，房价在2023年8月份的年度下降超过16%后，现在接近持平。
“现在买家更加确定他们能负担得起什么，对各种住宅物业的需求显著增加，” 科隆Engel & Völkers房地产经纪公司的销售总监Silke Peschmann说。
德国城市住房价格正在走出衰退
关键城市月度公寓价格的年度变化
来源：Immowelt
德国的房价调整比其他欧洲国家更为强烈，因为大多数人租房居住，这意味着消费者可以选择继续租房而不是负担昂贵的抵押贷款。
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而在大多数其他主要欧洲城市，这并不是一个选择，因为供应短缺迫使购房者更快地承担更高的融资利率。根据彭博城市追踪器的数据，最近一个月中有12个城市中有8个录得了涨幅。柏林和法兰克福是为数不多的下跌城市，而巴黎是最大的异常值，与去年同期相比，法国首都的房价在6月下降了7.2%。
彭博城市追踪器：城市价格快照
每平方米欧元价格。变化以当地货币计算
来源：Immowelt（柏林，法兰克福），Idealista（马德里，里斯本，米兰），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥尔摩），Rightmove（伦敦），Immopreise（维也纳），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（苏黎世州），中央统计局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博计算。
德国的复苏是欧洲住宅房地产新时代的一部分。在廉价货币时代，房价在一定程度上受到寻求回报的债务推动的投资者的影响，但当前市场更多地受到供需基本面的驱动，市场动态正在推高房价。
更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房紧缩。Ifo研究所预计2025年只会竣工17.5万套住宅，比2023年减少近三分之一，也不到总理奥拉夫·肖尔茨政府设定的目标的一半。新建住宅通常比现有住宅更昂贵，因此收缩对市场水平的影响更大。
随着供应短缺加剧，想要拥有自己住房的人们现在以更多的数量回归市场，巴登-符腾堡州银行的高级经济学家马丁·吉斯表示。这意味着收益可能会更加稳定。
奥拉夫·肖尔茨，中间，参加弗莱堡迪滕巴赫新城市发展的奠基仪式。摄影师：Bernd Wei’brod/dpa/AP“像我们在过去十年中看到的那样，价格急剧上涨的情况可能暂时成为历史，”他说。“纯粹从收益角度看，住宅房地产仍然不是真正有吸引力的，”他说。
对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。
拥有数百套待售单位，价格从43万欧元的紧凑两室单元到88万欧元的家庭四室公寓，瑞士人寿资产管理公司从一月开始提供支付房产转让税的服务，这项税收占购房价格高达6.5%。这项激励措施的优势在于它不会从每平方米的价格中扣除，因此不会影响贷款价值。
“我们希望吸引那些有资金但想等待最佳购买时机的客户，” Barsch说道。这一举措取得了成功，开发商已经几乎售罄了Viva Agrippina的所有单位，该项目计划于2025年年中完工。
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尽管在科隆一个高档社区的需求复苏，该社区靠近餐厅、公园和动物园，但复苏仍然局限于德国繁荣的城市中心。不那么受欢迎的地点以及投资于这些地点的开发商仍在苦苦挣扎，这可能导致人口趋势分歧，形成两个轨道的住宅市场。
根据德意志银行经济学家Jochen Möbert的说法，到2040年，德国最大的大都市区域的人口可能增长多达20%，而该国其他地区的人口将减少，对新住房的需求随之减少。他表示：“未来，住宅房地产价格将相应分化。”
柏林的Halske Sonnengärten项目于2月摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg风险在于富人和穷人之间的鸿沟加大。为了缩小差距，德国政府已承诺在2027年之前提供超过180亿欧元的国家融资，以促进经济适用房的发展。
“我们需要大规模的新建筑工程，”Scholz在6月的一个建筑行业活动中表示。
到目前为止，这一公告显示出的影响很小。像Vonovia SE这样的德国主要房地产公司已经无限期取消了新的建设项目，理由是成本上升和监管限制。一些负债累累的小型开发商已经在更高的融资成本的压力下破产。
但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民而不是投资者的住房开发仍然具有吸引力。
“目前，将公寓出售给自住者在经济上是最有意义的，”瑞士人寿资产管理公司的Barsch说。
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波兰第三大城市拥有世界上最便捷的交通系统之一，尽管它没有地铁系统。弗罗茨瓦夫依靠一个广泛的有轨电车和公交网络，这些网络纵横交错于城市，使其在新的交通可持续性和包容性排名中名列前茅。
根据交通与发展政策研究所的一个数据项目，弗罗茨瓦夫在居民接近频繁公共交通方面排名第二，仅次于布拉格，领先于纽约市地区、巴黎和华沙。
彭博CityLab三名纽约市7月4日狂欢者被疑醉酒驾驶者杀死新加坡夫妇为了购房而提前结婚，导致一些人后悔德国城市住房衰退即将结束空气污染甚至在“清洁”的印度城市也致命，研究表明这表明最好的交通系统未必是最花哨的。“弗罗茨瓦夫有轨电车系统被认为非常有效”，即使技术“并不那么先进”，华沙市的城市分析师克日什托夫·古班斯基说。
第一届年度可持续城市交通地图册研究了全球1000多个大都市地区的九项可持续移动性指标。这些指标包括远离高速公路的居民比例，以及接近交通设施的便利性，包括受保护的自行车道、无汽车区、频繁的交通和快速交通。
可持续城市交通地图册中关于接近无汽车街道的截图。这款互动地图工具是ITDP称之为首创的，允许用户比较地区并跟踪个别大都市地区内的进展或差距，有时甚至可以到街区级别。这样，它可以被用作目标设定工具、创意生成器和决策者、规划者、市民和其他利益相关方的责任度量。
不仅是欧洲城市为其他城市树立了榜样。在接近公共交通的指标上，特拉维夫和波哥大仅次于弗罗茨瓦夫，86%和85%的居民在500米（1650英尺）内有公交车或火车，高峰时段每10分钟或更短一班。
距离交通最近的城市
来源：交通与发展政策研究所
注：图表表示居民中距离交通站点500米内，到站时间不超过10分钟的比例。
地图集关注的是接近程度，而不是系统规模或交通方式，这为居民的交通选择提供了见解。以达拉斯和波士顿为例。德克萨斯州的轻轨系统比波士顿的大几公里，两个城市的可持续交通公里数比例相同。然而，使用地图集后，很明显波士顿有更多人可以轻松接近频繁的交通工具，这有助于解释为什么更多人依赖它去上班。
“我们真的希望这将帮助城市设定更有意义的目标，”ITDP的数据科学经理、该项目的首席作者泰勒·赖希说。
高速交通系统主导的地方
来源：交通与发展政策研究所
注：图表衡量了居民中距离高容量、高速公共交通1公里内的百分比。
至少十年来，西雅图一直将接近频繁交通服务作为城市成功的关键指标之一。在疫情前专注于这个指标使其成为少数几个在那个时候看到公交客流增加的城市之一。
如今，这座城市正在向前迈出一步。西雅图的目标是让超过三分之二的家庭在步行10分钟内通过人行道，或者在受保护的自行车道上骑行5分钟，就可以到达频繁的交通工具。这比简单接近公交车或火车站要求更高，这将需要城市升级其人行道、自行车道和人行横道基础设施，并增加其每日交通服务，特别是在传统上下班时间之外。
这种关注是推动居民放弃乘车出行，转而步行、骑自行车和乘坐公共交通工具的一部分，西雅图交通部的首席交通规划师本·罗森布拉特表示。
“到2030年，我们有相当激进的目标要增加我们的公共交通乘客量，”罗森布拉特说。“我们需要让人们更容易乘坐公交车，并缩小典型驾车出行和典型乘坐公共交通出行之间的时间差。”
罗森布拉特表示，这本地图集将让该市有机会与其他城市进行比较，并改进其跟踪指标。根据ITDP的指标，该市在全球排名第76位，仅次于芝加哥、匹兹堡和新加坡。
位于孟买东南约135公里（84英里）处的印度城市Pimpri Chinchwad计划利用这本地图集作为从世界各地最佳实践中获取信息的资源。这座发展中城市希望到2038年时有90%的出行通过步行、骑自行车或乘坐公共交通工具完成。目前，该市约一半的出行是通过私家车。目前，这本地图集已经成为该市政府正在进行的一项研究的数据来源，该研究旨在了解靠近交通工具的人群，从而使其扩大巴士车队、合理规划路线并确定馈线服务，Pimpri Chinchwad市政公司的市政专员谢卡尔·辛格表示。
在公路安全指标上，数据显示非洲城市排名特别靠前。在卢旺达的基加利，其170万居民中有85%的人居住在距离高架公路500米以上的地方。前五名城市都位于非洲国家。在某些情况下，这些城市由于没有资源建设高速公路，可以避免富裕国家在让高速公路泛滥方面犯下的“错误”，ITDP的赖希说。
“美国和其他非常富裕的国家已经花费了大量资金修建这些高速公路，而我们正试图花更多的钱来摆脱它们，” 雷希说。