美国富裕的房主们拥有调整利率抵押贷款即将受到打击 - 彭博社

弗吉尼亚州奥尔迪（Aldie）的住宅区内的独栋住宅。摄影师：Nathan Howard/Bloomberg谁是第一？

摄影师：Tierney L. Cross/Bloomberg

做得很好。

摄影师：Allison Joyce/Getty Images North America一小部分但大多数富裕的美国人即将看到他们的抵押贷款支付额大幅上涨。

这些人是自2019年以来购买了调整型抵押贷款的超过170万名房主。这些贷款——平均约100万美元用于购买更昂贵的房产——在最初的几年内以低于当前30年固定利率的利率设定，然后根据当前借款成本每年调整一两次。

在利率飙升至20年来最高水平后，估计有33万名这些借款人中的一部分正面临最糟糕的时机。根据ICE Mortgage Technology的数据，另外10万人将在接下来的12个月内首次调整利率。尽管他们往往很富裕，但即将到来的调整日期正在造成一些压力，南加利福尼亚州的Thrive Loans的抵押贷款顾问克里斯·斯特恩斯（Chris Stearns）表示。

“他们可能会遇到一些麻烦，尤其是在这些大额贷款的调整型抵押贷款结束固定期之后，”斯特恩斯说。“你的支付额将几乎翻倍，情况将不会很好。”

最近按重置状态划分的ARM贷款

未来几年将有超过140万个ARM贷款重置

来源：ICE Mortgage Technology

与英国和澳大利亚等其他国家不同，美国的大多数抵押贷款都是长期固定利率的，这使大多数房主免受美联储为抵御通货膨胀而进行的加息行动的影响。美国约5.5%的抵押贷款是可调利率的，尽管它们在金额上所占比例更大，因为它们比平均水平高得多。

那些选择ARM贷款的人通常计划在初始固定利率期满前出售房屋或进行再融资，但在当前环境下许多人无法这样做，因为利率已经太高并且上涨得如此迅速。它们也常用于融资更昂贵的房产——根据抵押银行家协会的数据，ARM贷款的平均贷款额接近100万美元，大约是固定利率抵押贷款的三倍。

观看：Compass首席执行官Robert Reffkin表示，尽管抵押贷款利率高企，但房屋需求仍在上升。

考虑一下今年将重置的五年期ARM贷款。当它在2019年被申请时，平均贷款额为791,100美元，固定利率为3.3% —— 这相当于每月支付约3,465美元，不包括房屋保险和房产税。现在ARM利率约为6.5%，尽管由于上限的存在，该贷款可能最初会重置为5.3%。这仍然会增加近1000美元每月。

由民意调查公司CivicScience Inc.为彭博社本月进行的一项调查发现，70%的ARM持有者表示他们至少在一定程度上担心由于利率上涨而需要支付的新月供。近10%的人认为他们可能会推迟或拖欠贷款一旦利率调整。

ARM持有者更担心债务和工作安全

管理开支是固定利率抵押贷款人的主要财务压力来源

来源：CivicScience公司

注：调查是在5月3日至7日进行的

ARM持有者确实有一些选项可以抵御这种压力，比如借贷非退休账户，Merit Financial Advisors的财富经理Tait Lane在华盛顿州伊萨夸市表示。另一个选择是转为只付利息贷款。也许最明显的是在其他地方削减开支，但已经在这个行业工作了25年的Lane表示，这是一种“徒劳的练习”。

另一种途径是试图说服银行需要更宽松的条件，Cassin & Cassin LLP的律师Steven Ebert表示。他说，这些修改（包括延长摊销期）确实存在，但很难获得。

“你真的必须表明你在新的付款方面遇到困难，同时你能够按照其他付款方式支付，”Ebert说。“所以如果你只是说，‘哦，我必须削减我的生活方式，我仍然可以支付抵押贷款，’那不会说服银行。你真的必须表明存在真正的支付能力问题。”

可调利率抵押贷款在市场中占据很小一部分

但由于贷款规模较大，ARMs在资金中所占比例更大

来源：抵押银行家协会

拥有传统抵押贷款的借款人为了防止利率上涨而支付溢价，前美联储主席艾伦·格林斯潘曾表示，如果愿意承担这种风险，许多美国人可以通过ARM节省数万美元。节省。

这种情绪现在正引起更多借款人的共鸣，因为现任美联储主席杰罗姆·鲍威尔已经表示利率可能会维持较高水平更长时间，他的几位同事也是这样说的。

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上一次可调利率抵押贷款持有人真正陷入困境是在全球金融危机期间，当时的贷款标准要低得多，房屋价值下跌。但如今，可调利率抵押贷款借款人的比例只是危机爆发前几年的一小部分，因此没有太多的担忧，CoreLogic首席经济学家Selma Hepp表示。如今的平均信用评分也高得多。

“到了这些贷款到期重设的时候，抵押贷款利率可能会更低，”Hepp说。

抵押贷款利率差距

在2019年至2021年期间，许多房主可能通过5/1可调利率贷款看到其抵押贷款利率降低50个基点

来源：抵押贷款银行家协会

注：5/1可调利率贷款提供五年的初始固定利率期，之后的利率会根据当前市场利率调整

自疫情爆发以来，房价上涨超过40%，许多房主因此获得了资产净值，并需要大额融资，也许是为了支付房屋翻修或大学学费，他们已经申请了以房产作为抵押品的房屋净值信贷。

但是HELOCs、ARMs和信用卡一样，都有变动利率 —— 现在已经是疫情前水平的两倍 —— 所以即使是签订了低水平固定利率抵押贷款的人也可能会受到影响。

这些借款人最大的希望是利率下降，但这可能要等到今年晚些时候，因为美联储尚未对通胀趋势持续向下足够自信。

“问题是现在实际上没有什么地方可以躲避，直到利率变得更好之前，” Merit的Lane说。“我们都以为现在应该会发生这种情况，但不理想的通胀数据一直在出现。”

要了解民主党内发生了多少变化和没有发生多少变化，可以考虑一下竞选广告来自特朗普世界，嘲笑总统乔·拜登老态龙钟、软弱无能。

“你认为那个被楼梯打败、被自行车摔倒、与夹克衣服搏斗失败并经常迷路的家伙还能在白宫再干四年吗？”旁白说道，副总统卡玛拉·哈里斯出现。“而你知道在他后面等着谁，对吧？今天投票支持乔·拜登，明天就是卡玛拉·哈里斯。”

彭博观点英国人投票稳定，但他们真的会得到吗？美国经济放缓看起来更具威胁性激励很重要，甚至在生孩子时也是如此美国初级医疗系统无法承受下一次大流行当广告在上周灾难性的总统辩论期间首次播出时 — 拜登看起来又老又虚弱，显得困惑 — 这似乎是个聪明的举动，但也是毫无必要的冒犯和残忍。有什么比质疑一位81岁总统的健康，威胁说如果他无法继续，一位更常被视为负担而不是资产的副总统将接任，更能让民主党人和摇摆选民感到不安呢？

那是过去的事了。现在许多民主党人突然开始呼吁哈里斯取代拜登。从高级捐助人到普通选民，人们似乎意识到他们很久以前就应该意识到的事情：党需要哈里斯，作为总统候选人或者作为一个极具知名度的副总统。正如南卡罗来纳州代表詹姆斯·克莱本所说，如果总统让位 — 虽然这仍然是一个大的假设 — 民主党“应该尽一切努力支持[哈里斯]，无论她是第二名还是领头人。”

但所有这些猜测性的谈论中缺少了一些需要提出和回答的重要问题。

正如那个特朗普世界的广告中粗鲁地提出的，民主党人“得到”哈里斯意味着什么？作为候选人，如果她自己的总统竞选在爱荷华州党团会议投票之前就夭折了，她能够激发足够的信心吗？她能够赢得足够多的摇摆州来击败唐纳德·特朗普吗？选民能够克服他们对她的反感吗，其中很大一部分根源于种族主义和性别歧视，足以投票支持她吗？

不要假设哈里斯的支持率上升或社交媒体上椰子树表情符号的激增是副总统的许多批评者突然对她产生了新的信心的证据。相反，这是关于恐惧和绝望。

民主党人将不惜一切代价阻止特朗普进入白宫。拜登的辩论惨败和随后的支持率下降使这种情况变得可怕地可能。距离民主党全国大会仅有几周的时间，已经明显地哈里斯是取代拜登成为该党提名人的最容易途径。她不仅经过了全面审查，大部分选举律师也一致认为她是唯一能够获得所有竞选资金的候选人。可能对参选感兴趣的州长，包括加利福尼亚的加文·纽森，没有这样的优势。

我一直想要相信哈里斯。作为一个一直关注她在加利福尼亚政治界崛起的后半段的人，她富有魅力、聪明而幽默。作为旧金山前地方检察官，当她扮演审讯者角色时，她也是一个不可忽视的力量。在上周的辩论中，她本可以把特朗普撕成碎片，毫不费力地揭穿他不停的谎言。

然而，哈里斯在她的家乡一直以谨慎而闻名 —— 对于一个试图在政治的父权世界中谋求出头的黑人南亚裔女性来说，她甚至过于谨慎。

她的观点常常受民意调查驱动，让选民经常质疑她真正相信什么。这就是为什么许多加利福尼亚人在告诉说唱歌手Fat Joe“没有人应该因为吸大麻而入狱”时翻白眼。作为州检察长，她拒绝支持一项合法化大麻的提案。

然而，更重要的是，哈里斯往往过于依恋她的谈话要点。她坚持自己的立场，有时甚至过分，当被问及意外问题时，她可能会显得措手不及，毫无准备。我怀疑这就是她在臭名昭著的2021年采访中与NBC的莱斯特·霍尔特关于她解决非法移民根源问题的工作时发生的事情。

“关于边境的整个事情，我们去过边境了，”她说。“我们去过边境了。”

“你没有去过边境，”霍尔特插话道。

“我也没去过欧洲，”哈里斯回答道。

尽管如此，我不禁看到哈里斯最近作为副总统找到了自己的节奏，作为在民主党领导的合适人选，尤其是在该党的联盟在代际、经济和种族方面出现裂痕的时候。她今年59岁，是一名女性和有色人种 — 而且，最新的民意调查显示她在一些摇摆州的年轻有色人种选民中比拜登获得更多支持。

在乔治亚州，哈里斯可能会重新吸引不情愿的黑人选民。在密歇根州，她可能会说服大量阿拉伯裔美国选民在11月投票，因为她比拜登更关心加沙被杀害的巴勒斯坦平民。在内华达州和亚利桑那州，她可以从更具相关性的经济和通货膨胀角度谈论负担能力。作为加利福尼亚州本地人，她肯定知道住房成本如何压倒生活。哈里斯已经走遍全国谈论生殖权利。

另一方面，这一切可能都不会发生。哈里斯周三告诉竞选工作人员拜登不会退出：“在这一刻，我知道我们所有人都准备为他而战。”拜登表示他“将一直参与这场竞选到最后。”

很多事情将取决于总统周五接受ABC乔治·斯蒂芬诺普洛斯的采访的情况。但是假设，就只是假设一下，我们可以相信拜登和哈里斯所说的，那么竞选团队必须比以往任何时候都更努力提升副总统的形象，并帮助她尽可能长时间地乘着选民的好感浪潮。简而言之，他们需要做的是拜登政府从一开始就应该做的事情——那就是把哈里斯视为党的未来，而不是将她边缘化，并让她面对一个不可能实现的议程而注定失败。现在民主党人已经看到了拜登年迈最糟糕的一面，选民将寻求哈里斯的安抚。

拜登做了一个自私的赌注，他认为他可以迫使数百万美国人投票给他，尽管他们对他的年龄有所担忧，因为另一种选择会更糟。结果事与愿违。哈里斯并不是完美的候选人。她也不是完美的副总统。但她肯定比两害相权取其轻的选择更好。

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总统乔·拜登的辩论表现令人深感不安。尽管如此，民主党仍需要冷静下来，深呼吸，并弄清楚什么是重要的。拜登在星期四晚上的灾难之前是同样的人：在政策上稳健但在风格上短缺。

总统从未是一个圆滑的辩手，一生的口吃使他拖沓的演讲风格使他容易重复句子和短语。年龄也带来了影响 —— 正如拜登自己承认的那样。但有充分的证据表明，他一直在世界上最艰难的工作之一中日复一日地辛勤工作，并以令人印象深刻的速度记录竞选里程和活动。