为什么鲍威尔认为租金通胀是美联储降息的障碍 - 彭博社
Matthew Boesler
迈阿密，佛罗里达州一栋房屋前的“出租”标志。
摄影师：Joe Raedle/Getty Images租金是美联储在将通胀降至其2%目标时面临的最大障碍。也就是说，租金是美联储的一个关键标尺——消费者价格指数中的一部分。但其他用于提供更及时数据的措施显示，租金通胀的缓和速度比CPI所示更快。这种分歧很大程度上是由CPI组成部分“业主等价租金”（OER）的方法论怪癖所驱动的。由于租金在CPI中占比过大，今年早些时候高于预期的OER读数导致美联储官员暗示他们将推迟降低利率的时间，而原计划是在2022年和2023年大幅提高利率以抑制通胀。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔于6月12日表示，“可能需要几年的时间”才能将疫情时代的租金上涨反映到CPI中。当天早些时候发布的5月数据显示，OER读数再次上升，尽管分析师指出，推高数字的异常值应该会在下一个报告中逆转。
CPI中如何衡量租金
CPI跟踪两种租金。一种是主要住所租金，涵盖了租户面临的住房成本。另一种是OER，它跟踪了如果业主将其物业出租而不是拥有它们，虚拟租金会发生变化。查看这种所谓的假定租金让CPI能够专注于物业提供的住所成本，而不考虑其作为资产价值的任何变化。
OER是CPI报告中组成住房类别的四个组成部分中最大的，反映了大多数美国人拥有自己的住房而不是租房。它占CPI的27%，而主要住所租金占另外的8%。这意味着总体而言，租金占CPI的三分之一以上，使其成为决定更广泛通胀读数的最重要因素。
OER如何计算
CPI的每个组成部分都有两个输入。一个是价格变动。另一个是该项在整体CPI篮子中所占的权重，反映了该项代表的假设月度家庭预算的部分。因此，各种商品和服务的权重随着它们的价格相对于其他商品上涨速度快或慢而发生变化。
为了确定OER在CPI中的权重——它代表了家庭预算的多大份额——劳工统计局从人口普查局的调查中获取答案，该调查询问房主以下问题：“如果有人今天要租用您的房屋，您认为它每月可以租多少钱，不包括家具和公用事业费用？”
劳工统计局通过查看租户支付的实际租金来确定OER组成部分的价格变动。然而，OER和主要住所租金的价格变动有时可能会出现分歧——就像今年一月份那样急剧变化。这在一定程度上是因为OER样本更加强调独立屋相对于公寓综合体的影响，而这两个市场具有不同的价格动态。
另一个重要的区别是，劳工统计局对OER进行调整，试图消除公用事业成本。公用事业费用计入租户支付的租金中，但对于房主来说，它们出现在CPI的其他地方。这意味着能源价格的剧烈波动 —— 就像俄罗斯入侵乌克兰引起的那样 —— 有时也会在这两个组成部分之间产生差异。
跟踪市场租金的其他方法
像 Zillow 和 Apartment List 这样的房地产网站每月发布新租赁市场租金的数据，预测者将其用作CPI的两个租金组成部分的领先指标。劳工统计局最近还开始发布自己的市场租金指数，称为 New Tenant Rent Index。（它基于相同的调查数据，但仅包括刚搬入租赁单位的人的回应。）
这些措施之间的关键区别在于，CPI的数据是基于所有租户支付的平均租金，而其他数据只涵盖新租户。由于绝大多数租户一年到头都不搬家，因此市场租金在新租赁上的变化需要时间才能传递到更广泛的住房库存中，因为房东通常更容易在租户搬走后将租金提高到市场水平。这使得CPI的租金组成部分落后于趋势。
美国租金通胀仍未正常化
房主等效租金落后于新租赁市场措施
来源：美国劳工统计局，Zillow
这意味着，根据OER测量的通货膨胀率直到2021年市场测量显示飙升之后才开始上升。而尽管这些测量显示2022年通货膨胀急剧放缓，但OER显示通货膨胀一直稳步上升，直到2023年末才开始缓慢下降。
OER的惊喜
OER在今年头三个月的下降速度比预测的普遍预期要慢。这在CPI数据中起到了重要作用，显示整体通货膨胀再次加速。特别是一月的数据令人惊讶，因为OER实际上上涨了0.56%，自2023年初以来最高，而不像主要住所租金组成部分那样进一步放缓，后者仅上涨了0.36%。
几周后，一位BLS员工发送电子邮件给机构数据的“超级用户”，引起了一些争议一些争议。在电子邮件中，分析师暗示差距源于OER样本中单独独立单位权重的增加。BLS随后的澄清称，权重增加了约五个百分点。但这并没有安抚分析师，他们指出这样的增长不足以解释一月份的激增。
然后BLS在3月7日举办了一个网络研讨会，在研讨会中提供了额外信息，表明公用事业调整在一月份两个CPI组成部分之间的分歧中起到了重要作用。根据研究公司MacroPolicy Perspectives的合伙人Laura Rosner-Warburton，最近公用事业价格的上涨应该在未来几个月内开始使OER和主要住所租金数据更加接近。
前景
尽管今年迄今出现了一些波折，但预测人士普遍预计，随着年底的临近，CPI租金组成部分的增速将继续趋缓，这将使美联储有信心在2024年晚些时候开始降息。五月份，OER的增速基本保持在0.43%。主要租金数据上涨了0.39%，略高于四月份。
美国租金通胀逐渐降温
分析师预计未来几个月将加速减速
来源：美国劳工统计局
一个重要问题是CPI组成部分在市场租金方面还有多少“赶超”待完成。 Zillow指数 自2021年3月以来上涨约28%，而新租户的新BLS指数在今年第一季度仅上涨了16%。与此同时，OER介于两者之间，上涨约21%。OER最终将与哪个市场指标趋于一致是一个存在很大不确定性的问题。
通胀洞察有限责任公司总裁Omair Sharif指出，上个月某些大都市地区（尤其是纽约、波士顿和费城）的巨幅增长推高了全国OER数据。
“五月份的OER中有一些奇怪的上行惊喜，尤其是在东北部地区，这些看起来很可能会在下个月逆转，”他在给客户的一封电子邮件中说道。因此，“OER似乎有很大的空间在六月报告中放缓至约0.30%，”他说。
所有这一切意味着什么
领先指标，如Zillow和新租户指数，正在发出强烈信号，租金通胀将回归到疫情前的3%至4%水平。（这是与美联储2%通胀目标一致的速度，因为CPI的其他部分通常低于2%。）也就是说，租金成本的最陡增长已经过去，市场正在恢复正常。但由于OER计算的复杂性和涉及的滞后效应，很难说CPI何时会开始反映这一趋势。
有人认为，美联储应该忽略这些方法上的怪癖，继续进行计划中的利率削减，而现在这一计划已经搁置。但是，对抗CPI数据似乎对美联储来说是一项艰巨的任务，特别是因为那里的官员们仍然在为在2021年淡化通胀上升而受到尖锐批评，以及在许多人看来，开始加息的速度太慢而感到痛苦。
在6月12日的讲话中，鲍威尔在中央银行最新政策会议后的新闻发布会上表示，美联储已经了解到，当市场租金的变化渗入CPI时，“这种变化会比我们预想的要慢。”
参考资料
- 有关劳工统计局给“超级用户”发送电子邮件的争议的 QuickTake。
- 劳工统计局关于OER背后的 方法论。
- 里士满联邦储备银行关于为什么OER落后于其他CPI组成部分的 解释。
- 彭博新闻关于全球住房通胀问题的 报道。
股市的抛售加剧，债券收益率下跌，因为一份就业报告疲弱，引发担忧，认为 美联储将利率维持在20年来的最高水平，正在冒着经济进一步放缓的风险。
这些恐惧在全球范围内引发了交易动荡，刺激了波动性的大幅上涨，并导致资本市场的风险区域遭遇抛售。标普500指数在近两年来对就业数据的反应是最糟糕的。主要科技公司的暴跌使纳斯达克100指数从高点下跌超过10%，跌破了定义为修正的门槛。国债的涨势延续到第七个交易日，交易员预计美联储将在2024年降息超过一个百分点。