贝尔艾尔的房主因火灾威胁而失去保险，富裕的加州社区受到影响 - 彭博社
Nadia Lopez, John Gittelsohn, Ann Choi
一处价值2560万美元的四卧室庄园，火灾保险报价为每年20万美元。
来源：The Agency
根据一项估计，迈阿密的交通每年让通勤者平均损失70小时。
摄影师：Martina Tuaty/Bloomberg彼得·麦克正在完成好莱坞山上一处房产的销售，这是一处四卧室、五浴室的庄园，带有无边泳池，俯瞰洛杉矶的灯光。这栋新房子在市场上已经待了两年，价格从4800万美元跌至2560万美元。
但在二月份最终签字之前，麦克向买家提供了一份火灾保险报价：每年20万美元。
“她几乎从椅子上摔了下来，”麦克说，他是The Agency的经纪人。“她想重新谈判。”
彼得·麦克在好莱坞山的挂牌。来源：The Agency加利福尼亚的财产保险危机正在动摇美国一些最昂贵的房地产市场。保险公司在贝尔艾尔、蒙特西托、比佛利山和纳帕谷等独特地区收取高得离谱的保费，或完全放弃承保。
这是一种由气候变化驱动的全国性趋势，令人担忧的是，加利福尼亚可能成为下一个佛罗里达。飓风频发的佛罗里达州的房主保险费用超过全国平均水平的三倍，超过十家保险公司已停止在该州承保房屋政策。佛罗里达的平均保费在三年内上涨了超过100%。
在加利福尼亚，最大的担忧不是五级飓风，而是吞噬数百万美元山坡庄园的野火。
## 重大新闻
美国住房危机正在酝酿
14:08
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州立农场综合保险公司，加利福尼亚市场份额最大的保险公司，已于三月宣布将停止72,000份保单，其中包括30,000个住宅，以应对今年的野火季节。近70%的房屋位于去年中位销售价格为100万美元或更高的邮政编码区域。
根据一份文件，取消的保单包括贝尔艾尔90077邮政编码中67%的州立农场保单，太平洋帕利塞德90272中69%，以及著名的比佛利山90210中46%。在蒙特西托，居民包括奥普拉·温弗瑞和苏塞克斯公爵及公爵夫人——即哈里和梅根——州立农场取消了28%的保单。
富裕地区的房屋将失去火灾保险
受州立农场计划停止保单影响的邮政编码
来源：州立农场文件，加利福尼亚州林业和消防保护部
注意：所示邮政编码是州立农场将于七月开始停止火灾保险的区域。火灾危险严重程度区域截至四月一日。
约翰·莫里斯是一位富裕的房主，感受到了压力。近30年来，他支付了保费，从未对位于洛杉矶贝尔艾尔社区的六卧室山坡豪宅提出索赔，该地区的平均房价为840万美元。2022年，美国国际集团取消了他的保单，因此他转向了州农保险，每年支付22,000美元的保费，他表示这项计划仅覆盖了他房屋1000万美元重建成本的约40%。
在四月初，莫里斯的代理人传来了坏消息：他的州农保险将在2025年到期。
“会有选择，但会贵得多，”莫里斯说。“这是一个不会消失的问题。”
这种压力绝不仅限于富人。BMO的一项调查发现，约一半的加州购房者担心不断上涨的保险费用会影响他们购买或保留房屋的能力，而根据加州房地产协会的数据，只有18%的家庭能够负担每月5,210美元的付款——包括税费和保险——以购买一套中位数价格的房屋。
约翰·吉尔伯特·莫里斯摄影师：埃莉萨·费拉里/彭博社尽管如此，保险费用的上涨对一些高端投资者来说是一个交易破裂的原因。西区地产公司的联合创始人斯蒂芬·夏皮罗在2022年11月获得了15万美元的年度火灾保险估算后，放弃了购买一套1500万美元的出租房。他说，该物业还需要特殊的洪水保险，因为它靠近一个水库。
“如果你每月仅为保险支付15,000美元，那就抵消了从中获利的能力，而这还是在费率达到现在的水平之前，”沙皮罗说。
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根据苏斯曼保险公司的分析，加利福尼亚州超过90%的州许可保险公司“要么不提供新的财产保险，要么有严格的限制”。在过去的18个月里，12家主要许可保险公司中的7家因对气候变化引发的灾害风险和州政府对保费的限制感到担忧而减少了新保单或续保。
在4月，东京海上控股公司旗下的两家附属公司披露了削减12,556份保单的计划；尽管他们正在与水星保险公司洽谈接管该保险。
“现在你可能只有一个选择——也许两个——来自你之前从未听说过的承保公司，而且它提供的保障很少却要花很多钱，”卡尔·D·苏斯曼，苏斯曼保险公司的总裁说。
加利福尼亚州大部分停止火灾保险的地区位于富裕地区
州农场公司未续保的保险政策按邮政编码及其中位销售价格
来源：State Farm 文件，Attom
注意：中位销售价格基于2023年进行的单户住宅和公寓交易。销售少于10笔的邮政编码被排除在外。
州保险专员里卡多·拉拉正在努力说服私人保险公司重返加利福尼亚州并稳定市场，这一举措得到了房地产和保险行业的支持。作为监管改革的一部分，保险公司将被允许根据未来气候风险和再保险成本提高保费，只要他们在野火地区提供一定比例的保障。但该计划最早将在12月之前不会生效。
这标志着可能脱离1988年通过的消费者友好型公投提案103所建立的现状，该提案允许选举产生的保险专员审查和拒绝涨价。它还限制了保险公司的定价模型，同时让公众在定价中有发言权。
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目前，富裕邮政编码地区的房屋重建成本飙升正在驱赶保险公司，加州个人保险联合会主席雷克斯·弗雷泽表示，这是一个行业贸易组织。
“当一家公司查看其风险时，他们会尝试剔除最少数量的保单，以实现最大程度的风险减少，”他说。
最后的选择
随着私人保险公司撤退，越来越多的房主转向加利福尼亚州的FAIR计划，这是州政府创建的最后选择保险公司，由逐渐减少的持牌公司资助——这些公司被要求向州政府提交其费率。从2019年到2023年，拥有FAIR保障的住宅数量翻了一番以上，达到339,000套房屋，约有3000亿美元的风险。
“在这一点上，加利福尼亚面临着前所未有的保险危机，而没有一个解决方案可以解决它，”加利福尼亚公平计划的主席维多利亚·罗奇在上个月关于行业改革的听证会上作证。
在奥普拉·温弗瑞居住的蒙特西托，州农保险削减了28%的保单。照片：Shutterstock当州许可的保险公司不提供保险时，其他保险公司会介入，提供每年可能花费35,000到60,000美元的保单。但这仅覆盖火灾——不包括盗窃、洪水或责任，独立保险代理人马克斯·克莱默在洛杉矶西北的高火灾风险社区托潘加峡谷表示。一些房主别无选择，只能支付这些费用，因为他们的抵押贷款贷方要求保险，他说。在大多数情况下，地震保险的唯一来源是州支持的加利福尼亚地震局。
“最近我被更多的房地产经纪人骂，因为保险问题，”克莱默说。“人们正在破坏已经在托管中的交易。”
麦克最终在好莱坞山的房子上完成了交易，因为买方的代理花了超过一周的时间寻找一份80,000美元的火灾保单——而不是200,000美元——这仅覆盖了替换成本的一小部分。麦克说，随着保险变得越来越昂贵和难以获得，这种最后时刻的障碍越来越普遍。
“我们注意到，直到钱转移之前，交易是不会完成的，”他说。
前真人秀明星弗雷德里克·埃克伦德驾驶着一辆紫丁香色的劳斯莱斯，内饰为青绿色，在迈阿密上下穿梭，寻找富人和权贵的数百万美元豪宅。
也就是说，当他没有被堵在交通中时。