拉里·埃里森对奥斯汀的冷落加剧了该市的住房和办公室困境 - 彭博社

即使奥斯汀经济放缓，仍然足够炙手可热，让许多其他地方羡慕。

摄影师：Sergio Flores/Bloomberg一名持旗带领一群游客在京都参观。去年有3200万过夜客访问了京都府。

摄影师：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg芝加哥新体育场项目及湖滨周边开发的效果图。

来源：Manica Architecture甲骨文公司正在将总部搬离这座城市。特斯拉公司在快速扩张后开始收缩。几乎四分之一的商业办公空间空置，全国范围内没有任何地方的住宅房地产价格跌幅比疫情高峰时期更大。

奥斯汀，这个宇宙牛仔乐园，在吸引埃隆·马斯克和一大批加州难民的低税收和阳光明媚的天气下，成为了一个新冠时代的经济超级巨星，已经习惯了一连串的好消息。但最近情况有所改变。周二，拉里·埃里森宣布，他的软件公司将把总部从德克萨斯州首府搬到田纳西州的纳什维尔。这是一段短暂的婚姻 —— 甲骨文公司仅于2020年抵达奥斯汀 —— 但被抛弃从来都不容易。

彭博社CityLab拜登推出新的经济适用房最低能源标准迈阿密开发商寻求1亿美元用于小岛顶层公寓马来西亚与大亨就兴建赌场以振兴价值1千亿美元的森林城市展开谈判创纪录的游客数量拥堵了京都的公共交通“市政厅和其他人一样感到惊讶，”市长柯克·沃森在一份声明中说。

但也许他不应该感到如此震惊。奥斯汀一直保持强劲增长，潮水终将会转向。

在过去12年中，奥斯汀一直是美国增长最快的大型都会区，但在2023年失去了这个位置。根据Colliers的数据，办公空间过剩导致空置率比美国平均水平高出5个百分点。根据Redfin的数据，房价从2022年5月的疫情高点下降了18%，是美国50个最大都会区中下降最多的。尽管如此，该市被列为最不可负担的住房市场之一。

2021年正在建设中的德克萨斯州奥斯汀特斯拉超级工厂。摄影师：马克·费利克斯/彭博社甲骨文选择了宿敌纳什维尔，对奥斯汀人来说尤为痛苦。这两座城市竞争谁拥有更有活力的现场音乐场景，谁更好地招待单身派对。人们激烈辩论哪里可以找到最好的定制牛仔靴子。但直到最近，关于哪个经济表现更好的争论并不多。截至2022年底，奥斯汀的2,220亿美元经济几乎比纳什维尔的大20%。

可以肯定的是，即使奥斯汀经济放缓，仍然足够炙手可热，让很多其他地方羡慕。3.5%的失业率低于全国平均水平，市中心的天际线到处都是建筑起重机。三星电子公司正在郊区泰勒开设一家价值170亿美元的工厂，并计划在该地区投资400亿美元，以加大芯片生产。该市还是 Meta、苹果和谷歌的主要运营地。亨利与合伙人预测，在未来十年内，奥斯汀将成为美国增长最快的百万富翁数量最多的城市，即净资产达到1亿美元或更多的人。

就在本周，摩根大通公司首席执行官杰米·戴蒙宣布，奥斯汀已经成为纽约市的竞争对手。

但是，他也提到了纳什维尔。

科技降温

奥斯汀在疫情期间看到了企业迁址的繁荣，但目前已经放缓。据当地发展团体称，2022年，有64家公司要么将总部或重要业务迁至奥斯汀。这一数字在2023年下降到37家。今年，奥斯汀只有11家公司做出了这样的举动。

一些主要参与者也在减少他们的存在。Meta决定不搬进奥斯汀市中心的新办公空间，而是寻求转租58.9万平方英尺。《奥斯汀美国人报》报道称，谷歌仍然没有搬入一座俯瞰市中心 Lady Bird Lake 的35层帆形建筑。

本月，总部位于奥斯汀的特斯拉表示，将裁员2,688名该市员工，作为计划的一部分，以削减全球工作人员超过10%。

拉里·埃里森摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社根据奥斯汀的房价飙升，过去几年奥斯汀的生活成本上涨，使其对于搬迁变得不那么有吸引力，合作伙伴房地产的高级副总裁史蒂夫·特里奥莱特表示。但他指出，奥斯汀仍然比纽约等沿海地区便宜得多，比达拉斯和休斯顿等德克萨斯州其他城市更时尚。

根据穆迪的说法，奥斯汀已经成为最被高估的房地产市场之一，因为收入没有跟上飙升的房价。

该公司的经济学家马修·沃尔什表示：“估值已经上升到不可持续的水平。”他预计，在未来两年里，奥斯汀的房价将继续承受压力，因为价格将下降以更符合收入水平。

根据奥斯汀机会组织的数据，截至2023年9月，甲骨文在奥斯汀有4,200名员工，目前尚不清楚有多少人可能前往纳什维尔。甲骨文的一位发言人没有回答关于这一举措对其在德克萨斯州的影响的问题。

埃里森在本周在纳什维尔举行的活动上表示，该公司正在纳什维尔开发一个校园，将其靠近一个主要的医疗中心，以配合这家软件巨头在该行业的雄心。

“这是我们未来的中心，”他说。

在今天的京都，居民不时需要等待三四辆挤满乘客的公交车才能上车。一旦上车，他们经常找不到座位，发现自己不仅要和乘客争夺空间，还要和大件行李争夺位置。

随着游客数量的迅速增加，这个古老的日本城市的交通基础设施面临着严重压力，问题正在恶化。公众的愤怒如此强烈，以至于在2月的选举中，这种愤怒帮助京都的新市长当选，他的竞选承诺要与旅游业的过度发展作斗争。

京都祇园区一个公交车站排队的人群。摄影师：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg“我收到了很多当地居民的投诉，他们请求我采取措施改善公共交通，”曾在国家政府担任副内阁秘书长的独立人士Koji Matsui说。“京都的结构是旅游目的地和普通人生活区域之间有很多重叠。”

BloombergCityLab房价暴跌，公司外迁：奥斯汀的光芒正在褪去拜登推出新的经济适用住房最低能源标准迈阿密开发商寻求在小岛上的顶层公寓筹集1亿美元马来西亚正在与大亨们就重振总值1000亿美元的森林城市的赌场进行谈判京都府，包括这座城市，在2023年吸引了约3200万 过夜客，但总人口约为250万。这一数字反映了外国游客的激增，这在很大程度上要归功于 日元疲软，尽管京都也是一个主要的国内旅游目的地。尽管世界上其他城市也在努力解决过度旅游的问题，但由于京都的规模和布局，它面临着不同的挑战。

“我认为人们在威尼斯内部并不会乘坐很多公交车，例如，”京都大学城市管理和公共交通专业的副教授Jan-Dirk Schmöcker说道。“在欧洲城市，情况有些不同，那里有一个漂亮的老城区，人们去那里然后步行。但在这里，不同景点之间有距离。”

京都拥有17个联合国教科文组织世界文化遗产遗址，以及其他著名景点，如嵐山的竹林，横跨一个面积大约是曼哈顿的14倍，这使得步行从一个地点到另一个地点变得困难。同时，这座古都比东京等大都市要小，游客可以更分散。

京都的大多数人依赖公交网络，因为这座城市只有两条地铁线路，而这两条线路并不直接停靠在金阁寺等热门景点前面。但是，火车也并不比较好 —— 人们用来前往岚山的JR嵯峨野线也经常挤得水泄不通。

“排队很长，我经常坐不到座位，”24岁的山岸星良在京都的一家古董店工作。“如此众多的游客给市民带来了麻烦，所以我不能说旅游对京都绝对是一件好事。”

京都庞大的旅游景点

居民和游客在城市的公共交通上争夺空间

来源：彭博社

山岸的看法突显了旅游在京都被视为一种双刃剑。一方面，游客带来的经济影响巨大，据京都市称，2022年达到了1.1万亿日元（73亿美元）。另一方面，围绕大规模旅游带来的问题，如交通拥堵等，不满情绪正在增长 —— 在日本有时被称为“旅游污染”。例如，一个地方区议会已经禁止游客进入祗园区狭窄的私人街道，游客在那里骚扰和追逐艺妓拍照的行为现在被称为“艺妓狗仔队”。

一块多语言标牌警告游客不要在京都的私人街道上拍照。围绕日本大规模旅游带来的问题，不满情绪正在增长。摄影师：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg阅读更多： 垃圾桶在日本以科技方式回归，因游客涌入城市

23岁的京都酒店员工竹村梓表示，尽管旅游热潮意味着员工获得了更高的奖金，但政府需要制定措施来应对过度旅游，而不仅仅关注经济利益。

“问题不仅在于人多，还有外国游客在公共汽车和火车上的礼仪也让我担忧，”她说。

京都游客数量超过疫情前水平

来源：日本旅游厅

注：2023年的数据基于初步数据。

该市尝试了各种解决方案，比如停止销售一日游巴士通行证，以便游客选择乘坐火车。一个更不寻常的想法是在火车站台尽头放置忍者雕像，吸引游客前往人流较少的车厢。

目前，京都正在努力实施变革，比如在主要火车站建造新的检票口，同时推广骑自行车和步行、在非高峰时段观光以及使用储物柜或为游客运送行李的服务。松井还将于6月推出一辆价格高于普通巴士的快速巴士，路线仅限于游览景点，绕过其他站点。

但他承认新政策并不足够。“这是一种方法，可以稍微减轻当地人和游客等待公交车的痛苦。这并不能解决游客高度集中的真正问题。”

游客在京都的世界文化遗产之一金阁寺自拍。摄影师：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg理想情况下，松井表示他希望游客探索偏僻的景点，并在京都停留更长时间以减少拥挤。但是京都以其竹林或伏见稻荷的红色鸟居而闻名 — 这些地方因外国名人如Kim Kardashian到Neil Patrick Harris等人涌向日本而变得更加著名 — 他的愿望可能有些难以实现。

京都大学的Schmöcker表示：“这些地方之所以出名是有原因的，但另一方面，它确实在自我加强。因为很多人去那里，然后更多人去那里。”“试图打破这种反馈循环 — 这才是真正的目标。”

最终，新市长表示，他不希望京都成为一个市民不再欢迎外国人到访的地方，正如一些欧洲城市爆发的反旅游抗议所证明的那样。

“对于广泛的市民了解京都旅游的意义和好处非常重要，”松井说。“我们不能让市民之间对游客产生仇恨。”

芝加哥熊队官员与市长布兰登·约翰逊一起公布了一项价值47亿美元的项目计划，建设一座公共拥有的封闭式体育场和增强的湖滨区域。

该提议涉及兴建一座约32亿美元的新体育场。这座体育场将拥有半透明屋顶和巨大的窗户，展示芝加哥的天际线。周围的开发项目包括超过十几英亩的绿地，包括运动场和公园，以及分阶段的湖滨校园基础设施改善。

彭博社CityLab房价暴跌，企业外迁：奥斯汀的光芒正在褪去拜登推出新的经济适用住房最低能源标准迈阿密开发商寻求在小岛上的顶层公寓筹集1亿美元马来西亚与大亨就重振价值1千亿美元的森林城市的赌场进行谈判体育场提议要求熊队投资20亿美元，从美国国家橄榄球联盟获得3亿美元贷款，以及来自伊利诺伊州体育设施管理局的9亿美元债券销售，该机构对酒店住宿征收2%的税。

“对于湖滨区的任何新开发项目，我们需要真正的私人投资，真正的公共使用和整个城市的真正经济参与，”约翰逊说。“今天的公告满足了这三点要求。”

相关基础设施的项目将分阶段资助，团队官员的演示显示，最初需要325百万美元用于交通、道路和公用设施改善。第二阶段将包括5.1亿美元用于停车场、公交车站扩建以及新的公园和运动场。可选的第三阶段将提供6.65亿美元用于进一步的交通改善、零售空间和公共景点。官员表示，他们正在探索来自州、地方和联邦官员的各种资金选项。

“现在是行动的时候，”贝尔队体育场发展执行副总裁卡伦·墨菲说。她估计，项目的成本每延迟一年就会增加超过1.5亿美元，部分原因是通货膨胀。

约翰逊称赞贝尔队对该项目的20亿美元承诺是该市历史上最大的私人投资之一。他表示，芝加哥居民不会面临任何新的或提高的税收。贝尔队总裁凯文·沃伦表示，球队在计划中寻求财务负责，指出他们选择了固定屋顶，而不是可伸缩屋顶，考虑到成本。

体育场将由Manica Architecture设计，该公司设计了拉斯维加斯的 Allegiant Stadium 和田纳西州的新日产体育场。根据贝尔队的演示，该项目将支持4.3万个建筑工作岗位，将是该地区历史上最大的建筑项目。球队估计，这项发展将带来84亿美元的区域经济影响 — 尽管经济学家表示，这类预测往往夸大其词。投影通常夸大其词。

专业体育用公共资金

这一计划出台之际，其他城市的纳税人对为专业体育场馆提供公共资金持怀疑态度。本月早些时候，堪萨斯城的选民否决了一项提案，拒绝为他们的大联盟棒球队在市中心建造一个棒球场，并为他们的超级碗冠军球队堪萨斯城酋长队的主场Arrowhead Stadium进行改造。

芝加哥虽然以体育城市而闻名，但作为美国第三大城市，它也有财政困难的历史。该市的养老金经过多年的长期资金不足，短缺超过350亿美元，超过80%的房产税收入用于退休金支付。

伊利诺伊州是美国各州中信用评级最差的州，拥有巨额的养老金债务和预算赤字的历史，尽管近年来财政状况有所稳定。用于体育场项目的资金将与其他优先事项相冲突。

带有半透明圆顶屋顶的体育场计划效果图。来源：熊队新体育场演示伊利诺伊州州长J.B.普利兹克此前表示，他的政府不将为体育场提供公共资金。普利兹克在周三的无关事件上重申了他不愿提供公共资金来资助体育场的立场，尽管他是熊队的粉丝。

“我对这项提议持怀疑态度，我想知道这对纳税人是否是一笔划算的交易，”他说。“这些私营企业的所有者需要付出更多的努力才能实现他们的梦想，而不仅仅依赖伊利诺伊州的纳税人来实现这一目标。”

伊利诺伊州众议院议长克里斯·韦尔奇的发言人表示，虽然议长乐意继续与芝加哥的职业体育团队进行对话，“在当前的立法环境下，由于许多重要的预算压力，对这些项目并没有强烈的兴趣。”