Blackstone、KKR 抵押贷款房地产投资信托（BXMT、KREF）面临办公楼贷款恶化问题 - 彭博社

房东面临着某些市场对办公空间需求减弱的情况，远程办公的兴起使情况变得更加严峻。

摄影师：Patrick Bolger/BloombergBlackstone Inc. 和 KKR & Co. 抵押房地产投资信托正在应对随着利率上升和需求疲软导致房产价值下降的恶化的办公楼贷款问题。

Blackstone Mortgage Trust Inc. 在第一季度下调了13笔贷款，其中7笔由美国办公楼支持，并且根据周三的收益报告和电话会议，该公司接管了加利福尼亚州山景城的一栋办公楼的法律所有权。KKR Real Estate Finance Trust Inc. 表示，其监控名单上的8笔贷款中有3笔是办公楼债务。

“我们继续应对持续的信贷周期和办公楼价值的重置，” BXMT首席执行官Katie Keenan在周三的收益电话会议上表示。“恢复需要时间，在这个过程中还会有额外的准备金和损失，正如我们在本季度看到的那样。但BXMT已经做好了在这一时期中航行的准备。”

随着借款成本上升对估值产生影响，办公楼物业受到重创。房东还面临着某些市场对办公空间需求减弱的情况，这是远程办公兴起的结果。但在2023年基本上被冻结后，市场中的交易已经开始回暖。洛杉矶市中心的一处房产售出的价格比2018年的价格低了约52%。

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抵押REIT的贷款挑战影响了其盈利能力，BXMT和KREF的每股可分配收益在第一季度较去年同期有所下降。周三，纽约时间下午2:28，BXMT的股价下跌了4.9%，至18.19美元，而KREF的股价下跌了2.1%，至9.81美元。

KREF的高管表示，信托基金主要发现了其办公楼贷款的风险，并一直在努力解决这些问题。KREF的发言人拒绝在盈利电话会议之外发表评论。

“办公楼行业仍然面临挑战，尽管我们现在比六个月前看到更多的流动性，” KREF首席执行官马特·塞勒姆在周三的盈利电话会议上表示。“在KREF的投资组合中，我们继续认为我们已经在我们的观察名单中确定了潜在的办公室问题，并且不预期办公楼行业会有进一步的负面评级迁移至观察名单。”

BXMT的高管表示，抵押REIT正在采取积极的方式处理减值，并且其贷款组合中92%被视为履行。根据其盈利报告，信托基金拥有接近创纪录的流动性水平，并在第一季度收回了超过10亿美元的偿还款项。

强劲的经济和通胀报告推迟了市场对美联储潜在降息时机的预期，加大了借款人的压力。根据BTIG分析师莎拉·巴尔科姆的说法，这可能会使去年获得一年展期的贷款的再融资谈判变得更加复杂，并且在利率仍然较高的情况下可能需要重新谈判。

“长期利率上升，对作为浮动利率贷款人的收入有利，但也给借款人带来了额外压力，” BXMT的基南在财报电话会议上表示。

但商业地产市场销售和流动性的回升开始让形势变得更加清晰，帮助借款人选择物业的出路 — 无论是通过销售、重新融资建筑物的债务，还是选择另辟蹊径，基南说。

“尽管周期的时机仍将保持动态，” 基南说，“我们相信到2024年将为市场和我们的投资组合带来更多明晰。”

KKR & Co.为其最新的全球基础设施基金筹集了110亿美元，超过了一半的目标，一位知情人士透露。

这家另类资产管理公司于11月开始为KKR全球基础设施投资者V筹集资金，目标为200亿美元，该知情人士表示，不愿透露涉及机密信息的讨论。该公司尚未对该基金进行首次封闭。