东京房地产中隐藏的数十亿美元吸引激进对冲基金-彭博社

东京城市大厦。摄影师：Dukas/Universal Images Group/Getty Images东京最大摩天大楼的长期隐藏市场价值正在被激进投资者揭示。

在日本，公司在账面上估值房地产资产与这些同一物业在当前市场上出售的价格之间存在巨大差距 — 据一项估计，这个差距达到了22万亿日元（1430亿美元）。这来自于两个因素：首先，许多这个岛国的公司已经持有房地产数十年，每年因为年度折旧而写下固定资产的成本，这是一种常见的会计实践。但与此同时，房地产价格飙升。

结果是，通过施压公司出售这些资产，可以释放数十亿的价值，这是激进基金现在正在采用的一种策略。上周，这一点得到了证明，当时日本开发商三井不动产株式会社宣布将在未来三年内出售2万亿日元的房地产资产，作为新业务计划的一部分 — 就在两个月前，纽约的激进对冲基金艾略特管理公司建立了该公司的股权。

艾略特的活动部分集中在实现三井的资产价值 — 包括东京各地的珍贵摩天大楼 — 通过出售它们，这是该投资公司与开发商讨论过的一个重点，根据一位知情人士透露。

这是更多激进基金今年可能会采取的策略，因为它们与承受改变和增加价值压力的日本公司合作。日本现在是全球最热门的激进投资市场之一，政府机构和像东京证券交易所这样的机构要求公司更好地管理资产负债表，并专注于业务战略，以提高股东回报。

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“我预计今年我们将看到越来越多的激进分子和参与基金与公司搏斗，不仅仅是因为过多的金融资产，还有多余的房地产持有，”CLSA的经纪人约翰·西格里姆说。

总体而言，这些房地产资产在资产负债表上的账面价值为44万亿日元，但根据西格里姆的计算，它们的估计市场价值要高出50% — 大约为66万亿日元。

考虑三井东京中城大厦的账面价值和市场价值之间的巨大差异 — 这是一座位于城市繁华六本木地区心脏地带的54层摩天大楼，包括办公室、丽思卡尔顿酒店以及零售和餐饮设施。三井于2007年开发并开放了这个物业。

这座建筑目前在三井的资产负债表上价值1900亿日元 — 这是一个账面价值数字，考虑了土地和建筑的成本，减去过去17年的折旧。根据最近的市场评估，如果出售，该物业可能价值超过5000亿日元。

另一个例子是由三菱地产公司持有的房地产，尽管该公司目前不是激进分子的目标。这家顶级日本开发商一个多世纪前在皇居和东京站之间的丸之内地区购买了土地 — 现在是城市中最重要的商业区 — 其丸之内大厦在公司账面上价值1000亿日元，但分析师预计如果出售，它可能会卖出超过这个金额的五倍 — 5700亿日元。

三井的发言人拒绝就个别股东发表评论，并表示公司将寻求出售包括主要办公大楼在内的房产。艾略特在一份声明中表示，三井的业务计划公告是“积极的一步”，该公司拒绝进一步置评。三菱地产的代表拒绝置评。

新的狩猎场

长期持有可能升值的房地产并不是仅限于房地产开发商。Seagrim表示，大约有700家在日本上市的公司将房地产租赁作为业务的一部分，其中只有55家是房地产公司。

这些公司中的许多可能会成为激进分子的新猎物，有些已经成为了目标。总部位于东京的激进基金Strategic Capital Inc.已要求建筑和工程公司Wakita & Co.出售其出租物业，称公司拥有房地产租赁业务“没有合理性”。

总部位于新加坡的3D Investment Partners持有软件公司Fuji Soft Inc.和啤酒生产商Sapporo Holdings Ltd.的股份，也一直在呼吁这些公司进行改革，包括出售房地产资产，以便公司能够专注于其核心业务。

在三井的情况下，其股价受益于激进分子的持股，自上周新业务计划公布以来上涨了8%。自Elliott披露其持仓以来，该股已上涨29%，至1677日元。熟悉情况的人说，股价仍低于Elliott估计的每股2400日元的价值。

开发商最近的年度报告显示，其房地产持有在2023年3月底的公允市场价值为6.7万亿日元，尽管公司将其标记为3.4万亿日元的账面价值 — 这意味着有巨大的机会实现更多收益。

在与三井进行讨论时，Elliott建议该公司将一些长期持有的资产出售给日本房地产投资信托基金（J-REITs），这些基金类似于美国的房地产投资信托基金（REITs），并且在公开市场交易，根据知情人士透露。这样的举措意味着这些资产的更高市值将得到更准确的反映。

“这里的争论是如何提高资产效率，”SBI证券公司的高级分析师小泽航基表示。“拥有建筑物，除了租金增加之外，没有太多显著的上涨空间。因此，将它们出售并利用所得款项进行投资可能更有利可图。”