巴西寻求在增长压力下推动房地产市场 - 彭博社

巴西巴尔卡雷纳州巴拉州的住宅。

摄影师：乔恩·罗里兹/彭博社巴西正在准备措施，以推动该国房地产市场，受到总统路易斯·伊纳西奥·卢拉·达席尔瓦的压力，以刺激经济增长。

知情人士表示，该计划包括推动扩大住房贷款证券化。其中一种正在考虑的选项是补贴部分住房贷款捆绑证券化成本，这些贷款由银行持有，然后可以出售给基金，从而释放出贷款人的资产负债表，使他们能够提供更多贷款，这些人士说，他们不愿透露姓名，因为讨论私人信息。

这些旨在使债务对银行和投资者更具吸引力的措施仍在最终确定中，目前尚无关于政府可能提供多少融资的细节，一位知情人士补充说。

财政部长费尔南多·哈达德在接受当地电台采访时表示，政府预计将在未来几天发布新计划。

“银行将有动力出售房地产组合，释放资产负债表空间，并提供更多信贷，”哈达德说。

该部门拒绝进一步评论该计划的细节。

储蓄减少

在拉丁美洲最大的经济体中，大部分住房资金来自巴西人在储蓄账户中持有的7350亿雷亚尔（1480亿美元）。根据巴西房地产融资协会Abecip的数据，2023年，超过一半的99.4万个住房贷款是由他们提供的。

在过去几年里，巴西人一直在从储蓄账户中取钱。根据央行的数据，截至2月，从该国储蓄和贷款系统（称为SBPE）流出的资金达到了335亿雷亚尔。巴西房地产贷款和储蓄公司的数据显示，这类账户的总存款在2月份几乎比上个月下降了20%。

传统储蓄账户模式的转变——部分是由于高利率，部分是由于大量数字银行和券商推出新投资工具的激增——使得努力填补约600万套住房缺口的工作变得更加复杂。

巴西的资本市场已经开始吸收储蓄账户流出所留下的缺口。根据巴西资本市场协会Anbima的数据，去年CRIs和类似产品LCI分别增长了56%和50%。

2023年，CRI发行总额达到637亿雷亚尔，而LCIs在同一时期达到了3240亿雷亚尔。Kinea Investimentos Ltda的合伙人Flavio Cagno表示，这些工具“解决了问题的一部分，但并没有完全解决”。

他说：“这些是非常重要的工具，已经在增长，但巴西国内的住房赤字正在增加。我们需要将银行内部积累的这些资金引入市场，但我们需要使这种信贷对市场有吸引力。”

目前，住房贷款的证券化需求很小，因为借款人在其合同获得储蓄账户资金融资时支付的利率是优惠的。这意味着对于有兴趣证券化这些债务的基金来说，回报较低。

增长助推

巴西总统路易斯·伊纳西奥·卢拉·达席尔瓦。摄影师：Ton Molina/Bloomberg正在讨论的措施是更广泛的一揽子计划的一部分，旨在通过扩大信贷准入来促进增长。卢拉在任职第二年时，民意调查显示他的受欢迎程度正在下降，他已要求内阁提出措施以提高公共投资和增长。

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这位前工会领袖总统仍致力于利用国家力量来支持经济和帮助穷人。去年，他重新启动了“Minha Casa, Minha Vida”住房计划 —— 这意味着“我的家，我的生活” —— 其资金约为20亿美元，到2024年将增至约30亿美元。

尽管用于融资房地产项目的证券化产品 —— 包括按风险级别捆绑义务 —— 让人联想起助长了2008年全球金融危机的抵押债务义务，但迄今为止，政府的计划并未引发该行业的担忧。

“要像美国那样有信贷风险，我们必须让巴西房地产市场大幅贬值，”Pinheiro Neto Advogados的律师Fabio Rocha Pinto e Silva说。“没有任何迹象表明我们正处于泡沫中，供应远远不足。”