希腊提高黄金签证门槛以缓解住房危机 - 彭博社

雅典寇卡基区的住宅和商业物业。

摄影师：Ioana Epure/Bloomberg在圣诞节期间，Athina Drakopoulou关闭了她在寇卡基经营了13年的手工艺品店，这是一个靠近卫城的繁荣社区。她的房东将房租翻了一番，而Drakopoulou 无法与投资者们全力投入时髦咖啡店和Airbnb竞争。

这种情况在十年前甚至是不可想象的。自2010年希腊债务危机爆发以来，希腊经济取得了显著复苏。去年，经济增长超过了欧洲同行，并且该国被评级公司授予了投资级别的地位。但复苏伴随着最大城市和热门岛屿目的地的住房危机，那里的租金在2018年至2022年间上涨了超过40%。在雅典，仅去年一年就上涨了23%。

卫城考古遗址俯瞰雅典寇卡基区的住宅。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg随着经济逐渐难以承受，政治家们一直在寻找任何机会来缓解市场压力。一个目标是希腊的“黄金签证”计划，自2014年以来，该计划为在该国投资至少25万欧元的外国人提供居留权 — 相对于西班牙和荷兰等国家的类似计划要贵得多。

然而，近年来，希腊政府也在提高准入门槛。去年八月，它将黄金签证的最低投资门槛提高到了50万欧元，包括塞萨洛尼基、雅典部分地区以及米科诺斯和圣托里尼等热门地区。

现在，它再次这样做。根据周四公布的新规定，投资者现在需要在上述地区投资至少80万欧元（873,280美元），以及在人口超过3100人的岛屿上投资，根据该国财政部的说法。这些变化将于3月31日生效，黄金签证门槛也将从25万欧元提高到40万欧元，适用于该国其他地区。在所有情况下，投资者需要购买面积大于120平方米（1291.7平方英尺）的房产，不得用于短期出租。

寇卡基区的住宅和商业物业。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg尽管政府表示该计划将阻止外国投资者购买理想地区，但许多人认为这些变化不会对控制住房成本产生太大影响。

“黄金签证计划与房价上涨毫无关系，”Drakopoulou说道，将这一趋势归咎于短期出租和她所谓的“希腊心态”。“希腊人追求快钱，他们能抓住的一切都会抓住，”Drakopoulou说。

雅典寻求在库卡基区出售房产的标志。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg根据许多分析师的说法，真正的罪魁祸首是供应不足。金融危机使新建筑停滞了将近十年，而希腊的人口基本保持稳定，可用住房单位的数量却在减少。与此同时，像Airbnb这样的平台将长期住房转变为短期租赁，不满意税收激励措施的业主选择让房屋空置，而不是将其挂牌出售。

据Piraeus银行称，全国需要约20万套住房单位来满足需求。

库卡基区正在翻新的建筑物。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg希腊房地产联合会主席Stratos Paradias担心，除非政府鼓励业主提供长期租赁，否则房价不会动摇。Paradias提出的一种方法是，豁免拥有空置房产的业主未来三年不缴纳所得税，前提是他们出租这些房产。他说，这也可以延伸到短期租赁，其中三分之一目前并不盈利，很容易改为长期租赁。

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尽管该国的住房危机受到不同因素的推动，但根据Piraeus银行经济研究与投资战略首席经济学家Ilias Lekkos的说法，黄金签证相对于需求增加来说只是“九牛一毛”。自该计划推出以来，约有18,000人参与其中，只有少数房屋被从市场上撤下。“真正需要的是为新房屋建设提供激励措施，”他说。

雅典Koukaki区一家餐厅外的顾客。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg在激烈的政治辩论背景下，希腊政府正在采取措施缓解危机。从今年开始，业主们如果短期出租至少三处房产，就必须成立一家企业并缴纳13%的税率，与酒店相同。此外，从2月份开始，希腊政府将支付长期出租公寓的业主40%的翻新成本，最高可达10,000欧元。但在一个Airbnb平均每晚100欧元，而最低工资为每月780欧元的国家，这一举措可能难以推行。

Koukaki区涂有“到处都是Airbnb，邻居却不见”的涂鸦旁的钥匙保险箱。摄影师：Ioana Epure/Bloomberg与此同时，一些分析师认为，不久之后，房价飙升可能会触及顶峰。Piraeus在一份1月份发布的报告中指出，过热的市场已经将住宅房地产价格推高到了无法证明的水平，并观察到“明显的疲劳迹象”开始显现。分析师写道，这可能会引发“周期的下一阶段”，即“高价伴随着交易/购买量的下降”。

在雅典，寇卡基经历了希腊住房激增的整个生命周期。它曾经是一个吸引小型企业因为租金便宜而聚集的社区，然后成为年轻、艺术的希腊人炒作的目的地，最后变成了现在这样：一个充满短期访客的鬼城，他们根据季节来来去去。

现在关闭的Tintinnabulum商店内的标志写着，“美丽的小店被贪婪的店主和Airbnb美丽地关闭。”摄影师：Ioana Epure/Bloomberg“我们中的第一个在寇卡基开店的人实际上开创了这个社区，”德拉科普洛反思道。多年来，她的店Tintinnabulum是一个地标和旅游景点，与她的工作室共享一栋新古典主义建筑。

“那是一个充满年轻人自己创业来应对金融危机的地方，”她说。这一切都在十年租约到期、租金开始上涨时结束了。

然后，最后一击来了：“Airbnb来了，”她悲叹道，所有人都被迫离开了。