纽约市2640亿美元的养老金未能增加对廉价住房的投资 - 彭博社

纽约市监察长布拉德·兰德摄影师：克里斯托弗·古德尼/彭博社纽约市监察长布拉德·兰德一直是该市更多经济适用房的倡导者。

本周，他表示，2024年应该是该市的头等大事，并呼吁市长埃里克·亚当斯增加用于贫困和工薪阶层居民公寓的支出。然而，兰德负责管理约2640亿美元的教师、消防员和其他公务员的退休资产，但未能让该市的五个养老基金增加在这一事业中的投资份额。

自两年前担任该市财政主管以来，根据城市养老金记录，养老金仅将其资产的1%用于融资经济适用房和劳动力住房。这一数字已从2018年的1.4%下降，远低于养老金被授权投入所谓经济目标投资的2%。

在竞选监察长期间，兰德表示，他将利用自己几十年的社区发展经验“重振ETI计划，扩大该计划的影响和覆盖范围，创造更多永久和深度经济适用房。”

在某种程度上，兰德尔办公室表示，养老金在ETI投资中所占比例并未增长，因为大多数是长期、固定收益资产，在2022年抵押贷款利率开始上升时价值下降。

“经济适用房危机需要全员参与的方式，”兰德尔在一份电子邮件声明中说。“我们对将养老金基金投资于纽约市适当的经济适用房开发项目的潜在机会感到兴奋。”

尽管ETI计划已有四十多年的历史，但纽约市的养老金只投资了约45亿美元。该计划有两个主要组成部分：购买银行和非营利组织为经济适用房项目发起的30年抵押贷款，以及投资于购买单户和多户抵押贷款的基金，这些抵押贷款在二级市场上。这些投资必须产生市场利率回报。

“这里的潜力远未被充分利用，”纽约大学弗曼房地产与城市政策中心的高级政策研究员马克·威利斯说。

虽然总监作为投资顾问对纽约市的养老金具有很大影响力，但每个基金都有自己的董事会，由工会代表和公职人员组成。总监和市长也是养老金受托人。

住房危机

养老金基金的投资受阻发生在纽约市50多年来住房危机最严重的时期。

上个月的一项城市调查发现，租金空置率降至1.4%，是自1968年以来最低，而2021年为4.5%。适合低收入纽约人租住的公寓更加稀缺。租金低于1100美元的单位比例仅为0.4%。

近120万户家庭的房租占其总收入的30%以上，根据纽约社会服务协会十月的一份报告。

亚当斯发布了一个“登月计划”住房计划，计划在未来10年内建造50万多个新住房单位，通过简化程序和改变分区来实现。该市计划在未来四年内在住房上投入76亿美元的资金。亚当斯还希望州政府恢复为经济适用房建设提供的财产税减免，这一举措遭到了进步派的反对。

上个财政年度，该市根据市长管理报告创建或保留了26,687个经济适用房单位。

周一，兰德和市议会进步派团体的成员呼吁该市在“永久经济适用房”上额外投入20亿美元，包括保留7,000个租金稳定单位。这笔资金将来自市政借款，而不是养老基金。

“亚当斯政府正在投资创纪录的240亿美元用于经济适用房，比城市以往任何时候都要快地建造新房屋，” 亚当斯的发言人查尔斯·卢特瓦克说。这笔金额是在10年内。

融资更多项目

在兰德的领导下，养老金已经为基金的最大经济适用房投资——一个购买多户和单户抵押贷款的美国劳工联合会基金，增加了约9400万美元。养老金已经向该基金投资了17亿美元。

自2022年以来，养老金还向由总稽查长办公室运营的一个计划增加了约9000万美元，该计划允许开发商在施工开始之前锁定经济适用房项目的固定利率、30年抵押贷款，与包括花旗集团在内的非营利组织和银行合作。兰德的办公室表示，美联储的加息行动刺激了开发商对该计划的兴趣。许多利率锁定将在未来几年成熟为养老金将购买的贷款。

弗曼中心的威利斯表示，该计划可以更好地加快融资“已经符合贷款人和州抵押保险要求以及市政审查”的交易。

自ETI开始以来，养老金已经向该计划投资了16亿美元，该计划在40多年的时间里为近45000套经济适用房的保护或建设提供了融资。

根据前纽约市经济适用房贷款机构社区保护公司的负责人迈克尔·拉平的说法，贷款购买计划受到了贷款批准过程中的过度官僚主义和银行提供更低利率的竞争的阻碍。

“效果是许多贷款人甚至都不想理会它，” 拉平说。