欧洲央行在商业地产领域还远未完成 - 彭博社

Signa关闭的慕尼黑Galeria百货商场。照片：Michaela Stache/Bloomberg去年，欧洲央行的专家们开始感到不安。这个由大约20名银行监管人员组成的团队询问了超过半打德国和奥地利银行有关一个特定借款人的情况：奥地利房地产大亨René Benko的Signa集团。他们听到的消息并没有让他们放心。相反，他们越发担心这些银行可能面临损失，而自己却浑然不知。

于是，欧洲央行的专家们再次找到这些银行。他们质疑了支持Signa信贷担保评估的假设。在迅速上升的利率背景下，这些假设是否仍然正确？它们是否免疫于其他地方导致减值的办公室和零售的结构性问题？如何评估Benko帝国的大胆增长道路和透明度不足？一些银行咕哝着增加了风险准备金或减值准备。几个月后，当Signa公司像多米诺骨牌一样倒下，集体上演了自大金融危机以来最大的房地产破产之一时，他们可能会用到这些准备金。

对Signa的调查并非突如其来。它可以追溯到2017年，当时欧洲央行的监管委员会首次专注于商业地产这一主题。而这场运动还没有结束，房地产行业最波动的领域的危机也没有结束。在法兰克福的欧元塔，已经在讨论新的措施，以确保高风险银行能够抵御这种风险。这涉及进一步的风险准备金和更高的担保。

欧洲央行官员认为过去几个月的发展证实了他们的看法。曾经价值230亿欧元的本科帝国已经支离破碎，办公楼的估值持续下降，Signa并不是唯一一家破产的开发商。然而，尽管Helaba和维也纳奥地利Raiffeisen银行等大型Signa银行进行了大量减值和风险准备，但银行业整体上仍然稳健，能够吸收损失。

商业地产信贷质量下降

银行将房地产贷款视为更加风险

来源：欧洲央行

投资者仍然感到不安。今年年初，德国抵押银行遭遇了重大挫折，该银行在美国商业地产领域大规模投资，因此甚至暂停了股息。不过它目前已经弥补了一些损失。

Signa本身将其破产归咎于欧洲央行，并声称在其破产申请中，调查破坏了其资金筹集。一些银行家也发表了类似观点。欧洲央行已经否认了这一观点 — 其前银行监管主管Andrea Enria称之为“古怪”。但一些国家监管机构私下表示，他们希望采取不同的行动，以避免给人一种有意污名化Signa的印象。

本报告基于与几乎一打涉及监管过程的官员的讨论，他们要求匿名。Signa、欧洲央行和提到的银行拒绝发表评论。

商业地产在欧洲银行的信贷账户中占据重要地位。根据欧洲银行监管局的数据，它们对商业地产担保的贷款总额达到了1.2万亿欧元，相当于其整体信贷组合的8.3%。

“商业地产特别容易受到影响”，克劳迪娅·布赫在周二担任欧洲央行监管委员会主席后表示，这类贷款的不良贷款比例高于平均水平。“我们非常密切关注这一情况，并与银行合作，以降低这类贷款的风险。”

克劳迪娅·布赫图片：Erik Flyg/Bloomberg监管机构强调，他们的工作并不是确定哪些公司可以获得贷款，哪些不行。但他们将这项调查作为欧洲央行银行监管机构成立第十年时日益增强的自信心的一个例子。他们鼓励员工积极关注银行面临的最大风险，而不仅仅是机械地勾选清单。

然而，在Signa案件中的果断行动也在内部引起争议。一些国家监管机构的监管人员批评将焦点放在一个单一名称上，他们更希望调查能够更广泛一些，以避免给公司贴上污名。另一些人认为，Signa行动占用了太多员工。

但即使是监管者中的批评者也认为审查Signa贷款发放是合理的。审查结果显示，虽然并没有发现银行因Signa贷款而处于危险之中，但却揭示了风险管理方面的缺陷和部分不足。监管者表示，这种影响不仅仅局限于Signa，持续的压力也是银行现在能够应对动荡的一个重要原因。

一些官员提到了2017年底监事会的一次会议，会议确定商业地产是一个中心风险，值得关注。当时利率仍然很低，商业地产蓬勃发展。但Enrias的前任Daniele Nouy及其同事们一致认为，这种状况迟早会结束，而他们必须开始做好准备。

与会者回忆起会议和前期讨论中的评估，即房地产公司获得的贷款金额可能难以偿还，特别是当利率再次上升时。更糟糕的是，银行们如此渴望寻找利润来源，以至于他们不再充分意识到风险。对2008年金融危机以及房地产在其中扮演的角色的记忆仍然犹新。

法国人Nouy自2014年以来一直领导欧洲央行的银行监管工作，随后展开了该机构最为深入和具有重大影响的调查之一。

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2018年开始，欧洲央行认真对待这个问题，开始审查了欧洲、英国和美国40多家银行的房地产投资组合。他们的团队在银行办公室里度过了长达三个月的时间，详细研究了他们处理相关风险的方式，包括抵押品估值等核心问题。一些监管者称这些严格和耗时的现场审查为 cracking the books ，也就是“破解账簿”。

“在这个问题上，欧洲央行一直保持警惕，”奥斯纳布吕克大学经济学教授瓦莱丽娅·丁格说。“如果欧洲央行没有介入，情况可能会更糟。”

当审查结果出现时，它们不仅证实了最初的担忧，甚至超出了预期。正如后来的官员们在欧洲央行银行监管通讯中写道，银行并没有真正吸取2008年危机的教训。特别是，他们没有意识到抵押品价值下跌可能导致巨大损失，从而使大量借款人迅速陷入困境。

银行也不了解他们的贷款情况，这一点已经显现出来。例如，他们缺乏对那些存在再融资风险的借款人的概况，比如由于到期一次性贷款比例较高。即使在房地产位置的重要性几乎成为谚语般的情况下，银行也缺乏信息。

总的来说，房地产评估实践被证明是一个巨大的问题领域。这些评估通常由外部专家提供，更新不够频繁，而且各个国家的标准差异很大。

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欧洲央行也咨询了房地产行业的评估师和其他专家。加上他们自己的检查员，有时候有150人参与了这项活动。Green Street分析师Peter Papadakos表示：“我认为，他们在这种情况下采取主动方法的最大动力之一是他们想要建立自己的行业知识。”

这项倡议在疫情爆发后获得了新的推动力。尽管疫情打乱了加息的计划，但封锁措施重创了酒店业和零售业。办公室突然空了，许多人开始习惯在家办公，这一趋势至今仍在持续，导致大量空置和房产估值下跌。

2021年，欧洲央行开始对最初的32家银行进行进一步审查，重点关注办公室和零售业的风险。另一组15家机构进行了另一项审查，涉及更高的建筑成本、利率的“正常化”、一流地段建筑和次一级地段建筑之间的差异，以及与气候变化相关的问题。对适当准备金和抵押品评估的压力不会很快减轻。

“欧洲央行及时发出警告是很重要的”，Dinger说。“如果未来央行要求银行增加资本或限制分红，那么它可以指出，在这种情况下它采取了正确的行动。”

原文文章标题：欧洲央行对1万亿欧元房地产贷款进行打击，Signa调查显示