洛杉矶寻求更快速的方式建设新的经济适用房 - 彭博社

洛杉矶一座正在建设中的公寓综合体，摄于一月。

摄影师：Mario Tama/Getty Images North America建筑师布莱恩·莱恩称之为“千种无法”。这是他和他在圣莫尼卡的公司Koning Eizenberg的同事们在洛杉矶提出经济适用房项目时遇到的一堵红色官僚墙。法规和法规执行导致延误，推高成本，终结项目，并加剧南加州令人窒息的住房短缺。

但在过去的一年里，建筑商们表示，这种官僚困境在一定程度上有所缓解，这要归功于市长命令，即行政命令1。

BloombergCityLabHampton Jitney警告纽约市交通拥堵定价将导致成本上涨纽约市地铁犯罪率因增加警力而在二月下降17%巴黎的空中出租车计划有可能错过奥运会的截止日期首尔将加大对单身人士的支持，提供更便宜的合租单元卡伦·巴斯市长在2022年12月上任后不久签署了ED 1，地点是一个臭名昭著的项目，历经十多年才获批准。这项紧急声明承诺开启一个新时代，指示涉及规划和决策的市政部门加快100%经济适用项目，绕过长期导致延误和成本增加的法规和规定。原本可能需要一年甚至更长时间才能获得批准的项目现在必须在60天内完成，建筑许可证必须在五天内发放。

截至二月初，根据 CalMatters 的分析，ED 1 已经在洛杉矶市铺设了超过16,150套经济适用房，而且完全不需要任何新的资金、公共补贴或税收抵免。这比2020年、2021年和2022年的总和还要多，全部是通过鼓励市场价格开发商进行100%的经济适用房项目。

市议员现在正在权衡是否通过一项法令来将该项目的简化改革纳入法典，该法令正在等待市议会的全体投票。此外，还在制定其他政策推动以增加住房产量；Bass 的 ED 7 计划要求市政府部门找到其他加速洛杉矶各类住房建设的方法，预计很快将发布调查结果。

洛杉矶市长 Karen Bass 在2022年12月16日签署了ED 1，地点是正在建设中的波伊尔高地（Boyle Heights）49套经济适用房的现场。图片：David Crane/MediaNews Group/Los Angeles Daily News via Getty Images对于开发商来说，ED 1 已经改变了建设低收入住房的经济生态系统。

“这是向市场提供了以前没有提供的产品，”洛杉矶Alchemy Planning公司的负责人Gary Benjamin说道，该公司曾参与多个ED 1项目。他表示，他参与的提案将导致每月不到1800美元的未补贴工作室出租，这在一个租金中位数可能为2800美元的城市是一种救赎。他说：“以前从来没有人真的急于建设一个100%的可负担项目，而无法获得某种公共融资或公共补贴。”现在，“开发商们积极追求它，因为数学是成立的。”

但是，虽然ED 1在简化建筑许可方面取得了成功，但要建成这些项目对Bass来说将是一场更大的战斗。在过去的14个月里，社区团体对一些获得ED 1批准的项目提出了异议，特别是在以独栋住宅为主的居住区；其他人担心新开发可能带来的翻新和搬迁。该地区住房危机的规模，以及这个问题引发的强烈情绪，提供了一些发人深省的背景。为了达到州规定的住房目标，洛杉矶需要在十月之前划定25万个额外单位的区域。

“最重要的一点是，ED 1取得了巨大成功，无与伦比地获得了授权单位的数量和获得授权的速度，”Abundant Housing LA的政策与研究主任Scott Epstein说道。“这发生在我们深陷困境的时候，我们在实现负担得起的住房目标方面严重不足，而资源也相当短缺。”

速度的需求

ED 1 以其运作速度而受到关注。其成功的关键之一，以及潜在的持久影响，是它解锁了现有的建筑法规和州居住法律的方式。符合 ED 1 标准的项目无需处理市政会议或环境影响研究。负责经济适用房项目的开发商可以轻松跳过开放空间和停车要求，避开伴随公共补贴而来的最低工资要求，从而降低 15% 到 20% 的建设成本。

“我从事立法工作已经有 10 年了，直到今年，我觉得这是你对抗城市的过程，是一场艰难的过程，” JZA Architecture 的创始人兼负责人 Jeff Zbikowski 说道，该公司已经设计了 40 多个这样的项目。“当这件事发生时，就像听到了音乐一样。”

突然之间，那些原本打算在一个地点建造四到五个单位的开发商意识到他们可以建造 40 单位的项目，Zbikowski 说。ED 1 管道中的许多项目比“五层木结构建筑在一个混凝土基础上”的公寓楼要高 —— 这种结构在许多美国城市已经司空见惯。“你会看到比五到十年前更大的建筑，” Lane 说。“如果你仔细看，你会看到前两到三层有混凝土，而不仅仅是第一层。”

一座正在谢尔曼橡树建设中的 200 单位经济适用公寓综合体的效果图。信用：JZA建筑。ED1管道中尚未完成任何项目，但可能会出现一种被称为ED 1风格的风格。额外的楼层和缺乏开放空间和停车要求导致高大、盒状的项目靠近地块边界。本杰明说，他正在参与的许多项目适合较小的地块；他描述了它们在创造更多“细粒度”发展方面的潜力，即使不是一种新的建筑类型。

另一方面，兹比科夫斯基预计简单的结构和基本设施。“我认为我们会看到很多大型灰泥盒子，”他说。

撞上‘砖墙’

ED 1项目的规模和美学可能会影响它们在接受方面所受到的欢迎。对新开发的NIMBY风格的抵制是加利福尼亚住房景观的一个固定部分，ED 1项目也不例外。 加州住房景观的一个固定部分，ED 1项目也不例外。

最初，ED 1与一些州法律结合起来，使开发商能够在规划用于单户住宅的区域建造，但由于少数拟议项目遭到的社区抵制足够严重，巴斯于6月撤销了ED 1的单户住宅方面。这导致大约九个项目代表了1,443个潜在单位处于悬而未决状态，根据LAist的分析。

开发者表示他们应该被允许继续进行，因为这些提案在提交时是合法的。这导致了上诉、分歧，现在又演变成了诉讼。YIMBY法律加利福尼亚州已经提出上诉。

“这些项目遇到了一道横板，”Rand Pastor Nelson的土地利用律师Dave Rand说道。“我告诉我的客户准备好接受ED 1的变化，因为当单身家庭社区开始提出七层、100%的经济适用房项目时，肯定会引发强烈反对。让我震惊的是，当城市拒绝遵守我认为非常明确的州法时。”

Rand强调，所讨论的开发项目可能位于规划为单身家庭住宅的区域，但它们并不是郊区死胡同里的20层高楼：例如，圣费尔南多谷的一个项目位于温内特卡大道，这是一个主要的商业走廊。“我们不是寻求轰炸这些社区的海盗，”他说。“这些地点适合多户住宅；只是规划不符合要求。”

第二个障碍涉及加利福尼亚环境质量法案，该州臭名昭著的环境审查流程。由于ED 1创建了所谓的部长审批流程，ED 1的申请应该被批准，这意味着它们不受CEQA审查的约束。然而，一些这些项目的反对者提出上诉，称这种部长豁免不适用，他们需要经过CEQA审查。Rand认为这些是“绝地反击”上诉，专注于法律的一个方面的单一、简单 —— 他说是错误的 —— 解释，并且他确信它们最终会失败。

但有一个项目成为了这些CEQA上诉的主题之一，根据开发商史蒂文·施耐布的说法，“已经偏离了正轨”，他已经停止寻找资金用于他在西区Sawtelle地区提出的一个44单元建筑项目。他不同意CEQA审查只是一种形式; 它认为ED 1无效，如果被接受，可能会破坏该计划。

“真正需要这种类型经济适用房的社区却反对它，”施耐布说。“这不涉及租户迁移，位于一个高收入中位数地区，那里的租金比我们提供的要高40%到50%。这正是我认为ED 1旨在允许的项目类型。”

ED 1之后

社区团体对ED 1项目在特定社区集中的方式提出了异议。例如，南洛杉矶特别受开发商青睐。这引发了对现有租户迁移的担忧。

玛丽亚·帕蒂诺·古铁雷斯，公平发展和土地政策倡导总监，为了公正经济战略行动（SAJE），表示她已经追踪到南洛杉矶超过60名租户被迫在ED 1项目启动前搬家。她和其他倡导者已经要求更强有力的反迁移保护，以保护为这些项目拆除的任何建筑物。

将ED 1单位集中在低收入社区反映了在洛杉矶建设的财务现实。开发商需要成本较低的土地来使项目成本收支平衡; 将单户住宅区排除在考虑范围之外意味着越来越少的地块必须容纳大量住房。ED 1可能有效地加速新的经济适用房建设，但在打破长期导致社区不公平的区划障碍方面并不那么擅长。

“我们城市绝大部分区域都划分为单户住宅区，我们有非常雄心勃勃的住房目标需要实现，”Rand说道。“如果我们只看商业大道，那里的土地非常昂贵，而且实际上也很有限，要实现这些目标并做好所需的事情将会非常困难。”

然而，如果这第一批ED 1建筑项目取得成功，它们可能产生的影响不仅仅是增加更多的经济适用房。该计划强调了部长级审批流程的影响力[或“市政府官僚机构的过大影响力”]，以及通过权利批准项目的重要性。许多项目也在没有停车位的情况下建造，这可能进一步推广少车或无车公寓建设。

“我认为这有点偏离了以前的思维方式，即我们将成为一个以汽车为主导的环境，每栋公寓楼将成为一个独立的小世界，”Benjamin说道。

像Benjamin这样的建筑商可以看到，取消快速住房生产的监管障碍最终将对城市的住房格局产生变革性影响。

“​​我们在抽象地谈论一种以前不存在的产品类型，”Benjamin说道。“但归根结底，我们谈论的是人们能够住在以前无法居住的社区。”