日本顶级滑雪胜地Niseko因成本和规划规则而失去投资者-Bloomberg

从外国投资者的炒作中推动了日本土地价格的最大增长，使得日本北部滑雪胜地Niseko的开发商从该滑雪区获得巨额利润的前景已大大减少。  摄影师：Soichiro Koriyama/Bloomberg

日本北部的滑雪胜地Niseko在亚洲的冬季度假者和富裕精英中无需介绍。其著名的粉雪多年来已吸引了数亿美元的投资，加速了北海道两个小镇上公寓和酒店的建设，使其成为亚洲最知名的滑雪胜地。

但近年来，从外国投资者的炒作中推动了日本土地价格的最大增长，使得Niseko的开发商获得巨额利润的前景已大大减少。原材料成本的飙升和建筑劳动力的短缺加剧了这个偏远地区的挑战，给国家旅游业蒸蒸日上的高投资兴趣蒙上了阴影。最大的增长。开发商们表示，他们在Niseko工作的成本比十年前翻了三倍，过去两年增加了约三分之一。延误、难以获得银行贷款以及限制大规模开发的新地方法规使得难以证明进行新投资的合理性。

“现在启动的开发者将是勇敢的开发者，”该地区的房地产公司Niseko Alpine Developments创始人Jonathan Martin说。“你在这里投资不是为了获得收益。”

新世界拉普拉姆尼塞科度假村正在建设中，位于12月的Niseko。摄影师：Soichiro Koriyama/Bloomberg帕克凯悦尼塞科。摄影师：Soichiro Koriyama/BloombergMartin说，过去两年里，他有三个客户因成本高于预期而取消了开发计划。另外两个即将被叫停。Martin表示，土地价格曾经只占项目成本的10%，现在占25%甚至更多。建筑费用在过去两年里也上涨了20%-30%。

Niseko长期以来一直被视为亚洲对惠斯勒或阿斯彭的潜在竞争对手，其大部分扩张由外国投资者推动，包括香港的太古地产有限公司和新加坡的SC Global Developments等知名公司。帕克凯悦和丽思卡尔顿品牌的物业近年来在那里开业，而阿曼和卡佩拉等豪华运营商也宣布了项目。

尽管挑战不断，投资者仍在评估机会，但有些人开始犹豫。

总部位于新加坡的豪华酒店运营商Banyan Tree Holdings Ltd.曾宣布在2025年在日本的Niseko开设度假村，现在称该项目由于新的规划规则正在被业主重新评估。最近，该公司表示将在日本主要岛屿的滑雪胜地白马村开设酒店。

“以前的经济状况还算合理，但现在成本显著上升，”东京Ukiyo Resorts的创始人Jeff Graves表示，该公司专门从事酒店和度假村开发的房地产公司。“低 hanging fruit 已经被摘完了。这使得数字难以达到预期。”

急剧的劳动力短缺是成本增加的最大原因之一。由于Niseko偏远的位置以及与其他国家重点项目（即新的高速铁路和半导体工厂）在劳动力上的竞争，吸引建筑工人前来Niseko变得困难。

“即使我们愿意支付更多的钱，也无法招到工人；半导体工厂的工作已经吸引了所有的工人，”北海道建筑公司Nakayamagumi Co.的建筑部门负责人Kousuke Miyakawa表示。在过去一年中，该公司因为劳动力短缺而不得不拒绝至少五个关于Niseko工程的报价请求。

由于其偏远的位置，吸引建筑工人前往Niseko变得困难。摄影师：Soichiro Koriyama/BloombergNiseko的Hirafu中的一辆食品车。摄影师：Soichiro Koriyama/Bloomberg阅读更多：前GIC日本负责人计划在东京附近建立价值14亿美元的滑雪胜地

另一个持续的头痛是Niseko项目难以获得当地银行融资，这使得投资者无法享受到在海外借贷成本飙升的情况下使日本成为房地产开发商的最爱的极低利率。

“尽管Niseko作为度假胜地已有20年的发展历史，但对于日本银行来说，它基本上仍然是一个不可触及的地区，”曾担任银行分析师并撰写了一本关于Niseko的书的高桥克秀说。一本书。

像Niseko这样的度假地点的贷款超出了日本银行房地产融资的标准操作方式，高桥表示。他补充说，如果将贷款人的财产估值方法应用于Niseko，那么它将被认为是非常高估的。

去年该地区的一个项目推出了一项价值126亿日元（8400万美元）的私人贷款，利率为10%，用于资助建设，据彭博社查阅的文件显示。相比之下，日本项目融资的典型利率约为1.5%至2.5%，开发商和银行家表示。

投资者重新考虑日本的Niseko滑雪区项目

成本上升和更严格的当地规划法是新的障碍之一

来源：彭博社

经过多年的快速发展，管理Niseko度假区一半区域的倶知安町制定了限制新建筑物的占地面积和高度的规定，一些开发商称这一举措几乎让项目不值得投资。倶知安町官员表示，自去年10月生效的规定旨在减少开发并保护环境，因为其供水和污水设施已经到了极限。

倶知安町规划部门的一名负责人星加明仁表示，这些规定旨在鼓励整修现有的度假区建筑，而不是扩大其范围。该镇表示，它不再需要增加冬季游客数量。

当然，仍然有许多人认为Niseko是值得麻烦的投资。对于开发商或已完成房产的买家来说，目前的挑战可能会使市场变得更加稀缺，从而推高资产价值。受到日元贬值的影响，Niseko仍然比欧洲和北美的度假胜地便宜。

但成本上升也意味着项目完成后的价格更高，这让一些有其他回报选择的潜在买家望而却步。

仍然有许多人认为Niseko是值得麻烦的投资。摄影师：Soichiro Koriyama/Bloomberg台湾商人陈先生表示，他的家人考虑用大约4亿日元的预算在日本的Niseko购买一套公寓。那里的大多数公寓都是以类似分时共有的方式出售，业主每年可以使用几周，然后将其交给一家管理公司，由该公司将其运营为酒店，并支付年度回报。

陈先生看中的一套售价3.35亿日元的三居豪华公寓在头四年内提供4%至5%的回报。但陈先生决定不购买该单位，称他对未来的价值增值不确定，并指出其他风险较低的投资。

“这和把现金投入美国国债的收益差不多，”他说。“我们可以拿回报去任何滑雪度假胜地住上一段时间。”