美国办公室的出行对抵押银行来说走上了一条不利之路 - 彭博社

Steven Arons, Nicholas Comfort

2024-02-12

在德国抵押银行（PBB）首席执行官安德烈亚斯·阿恩特即将离任几周前，他处于危机模式。

自PBB在11月调低盈利展望以来，投资者对其在美国商业房地产贷款方面感到不安。一位曾在一年前是股东的激进投资者现在对该银行进行押注。上周情况急剧恶化，因为美国不断增加的违约付款引发了传染担忧。 PBB的债券和股票创下历史新低。

为了安抚投资者，65岁的阿恩特保证说，尽管面临“自金融危机以来最严重的房地产危机”，PBB仍将实现盈利。然而股票仍然下跌了5.7%。

这不是PBB第一次经历金融危机。该机构起源于Hypo Real Estate，这是2008年金融危机中德国最臭名昭著、代价最高的银行受害者。现在，它成为人们担心美国房地产市场危机会蔓延到欧洲的焦点。在阿恩特的领导下，PBB的美国信贷组合已增长到近50亿欧元，他也在努力挽救自己的遗产。

阿恩特通过发言人拒绝了一项置评请求。

PBB并不是唯一一家受到房地产动荡影响的银行。上周，Aareal Bank和LBBW的债券也承受了压力。长期低利率时期的突然和迅速结束使融资成本上升，导致价格下跌，从而给开发商和房东带来压力。

来源：公司文件，彭博计算

注：PBB尚未报告2023财年的风险敞口

然而，在普遍的困境中，PBB特别暴露于美国办公楼市场，表现尤为糟糕。去年6月的数据显示，其房地产部门的贷款超过一半用于办公楼，其对美国的投资额48亿欧元超过了33亿欧元的银行资本。

2014年加入董事会并于两年后成为行长的Arndt将扩张到美国作为其战略的重要组成部分，并于2018年在纽约开设了办事处。在短短几年内，PBB在美国商业地产的投资从零增长到了PBB全部房地产贷款的15%。

这一举措被证明是时机不佳的。新冠疫情加剧了混合工作模式的趋势，并很快引发了一个问题，即到底还需要多少办公室。PBB的股价在四年前疫情爆发前不久达到最高点，随后在接下来的几周内下跌了约60%。去年的加息使情况进一步恶化。

PBB对美国办公市场的扩张“在周期的最后阶段”进行，这是几周前激进投资者Petrus Advisers在一封致董事会主席Louis Hagen的公开信中表示的。结果“灾难性”。Petrus Advisers在2023年初仍持有PBB约3%的股份，但现在已开始对股票进行押注。

去年达到十多年来的最高水平

来源：彭博社编制的数据，公司文件

注：2023年的价值基于公司对欧洲210亿至215亿欧元的指导

银行发言人表示，PBB已经“在其地理多元化战略框架内”扩大到美国，并补充说他们在那里的活动“仅限于一些城市”。该银行的办公楼贷款都是为了适应自新冠疫情以来的变化，发言人表示。此外，它们的出租率“很高”。

然而，PBB的问题并不仅限于其在美国的参与。该银行还向奥地利商人René Benko的破产的Signa房地产和商业企业集团发放贷款。从Signa公司的破产申请中可以看出，它们为德国和奥地利的至少五个项目提供了贷款。

对于PBB来说，这也是因为其历史而令人痛苦。它是2009年从Hypo Real Estate的健康部分中分离出来的，后者曾因数十亿欧元的救助而被德国政府救助。政府在2015年通过首次公开募股出售了大部分股份，并在2021年出售了剩下的部分。

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德国联邦银行（PBB）对国外市场做出了回应。2016年英国公投决定退出欧盟，使PBB在英国扩张的首次尝试受到了质疑。随后不久，PBB开始了在美国的扩张。

“作为一个有国际雄心的抵押银行，你必须进入美国，那是全球最大的市场之一”，研究公司AlphaValue的分析师迪特·海因（Dieter Hein）表示，他建议购买PBB。然而，“在一个自己不太了解的市场上开展业务存在风险，就像在自己的国家一样。”

投资者现在想知道，PBB今年是否还能够分红。在11月份发布盈利警告后，阿恩特表示，他将在预计于3月7日公布的第四季度业绩一起公布有关分红的决定。

“取消分红将是一个明智的决定”，联合赫尔墨斯（Federated Hermes）的金融部门负责人菲利波·阿洛蒂（Filippo Alloatti）表示。由于欧洲央行监管机构正在密切关注发展情况，该银行可能需要进一步设立准备金。

欧洲央行对银行施加了压力，因为它发现它们没有足够仔细地关注其房地产贷款恶化的迹象。据彭博社周五报道，欧洲央行已经多次将商业地产部门称为有问题的，并最近向银行发出信号，如果它们不能充分控制这些风险，就可能面临更高的资本要求。

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去年，PBB在超过100家直接受其监管的银行中，收到了欧洲央行对资本要求的最大提高。该公司表示，其资本要求“明显高于”监管要求。

对于Arndt来说，一个重要的问题是，美国办公市场的情况还需要多长时间才能改善，尤其是最近的动荡可能使获得新资本的渠道变得更加困难。该公司预计，商业地产价格“将在2024年下半年达到最低点”，一位发言人表示。

该公司在周四的另一份声明中表示，它拥有足够的流动性储备，可以在没有新的资本市场融资的情况下维持超过六个月的时间。

“由于银行在资本市场和存款方面的融资主要是长期的，因此不存在直接的流动性风险，”Morningstar DBRS的副总裁Sonja Förster表示。该银行还拥有“大量的抵押债券业务，并已经增加了2023年的定期存款。”

然而，Förster表示，“无抵押批发市场上的融资将变得更加困难。”