《奇数手札》通讯：另一种形式的经济衰退 - 彭博社

梅菲尔的60 Curzon住宅开发项目，由Interpath咨询公司的破产专家任命。摄影师：Jason Alden/Bloomberg 你好，欢迎来到每周Odd Lots通讯，Joe Weisenthal和Tracy Alloway会与你分享他们对市场、金融和经济中最有趣的发展的看法。

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随着国内房地产危机加剧，中国投资者及其债权人正在全球范围内的房地产资产上挂起“待售”牌，以筹集现金的需求超过了在下跌市场中抛售的风险。他们获得的价格将最终帮助确定整个行业的困境有多严重。麻烦。

上周，Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht表示，由借贷成本上涨引发的全球经济衰退已经使办公楼价值蒸发了超过$1万亿，但由于很少有资产被出售，导致整体损失仍未知晓，使评估人员几乎没有最新数据可供参考。去年全球完成的商业地产交易量跌至十年来的最低水平，业主不愿以大幅折扣出售建筑物。

监管机构和市场担心，这种僵局可能掩盖了巨大的未实现损失，这对银行和资产所有者都带来了麻烦。在廉价货币时代，银行进一步扩大了砖瓦贷款业务，而资产所有者也面临着麻烦。

纽约社区银行在周二股息大幅下调并储备资金，部分原因是因为房地产信贷问题，导致其股价触及27年来的最低点。欧洲央行担心该地区的银行过于缓慢地调低贷款价值，而英国金融行为监管局将审查私人市场的估值，包括房地产。

现在，十年来中国扩张狂潮中收购的一批海外资产开始进入市场，因为房东和开发商决定他们现在需要现金来支持国内业务并偿还债务，即使这意味着要承受财务损失。北京对过度借贷的打击让很少有开发商幸免，即使曾被视为主要参与者。例如，广州的中国奥园集团有限公司旗下的一个单位，正在进行一项价值60亿美元的债务重组计划，去年底以约45%的折扣出售了多伦多的一块地皮，相比2021年的购买价格，根据数据提供商Altus Group的数据。

“有动力的卖家可能会使市场冻结解冻，提高透明度和价格发现，”彭博智库的信用分析师托鲁·阿拉穆图说道。“投资组合估值可能还有进一步下跌的空间。”

开始行动

随着每一笔交易，市场对资本化率有了更多的清晰度 — 这是投资者愿意进行交易的回报率的衡量标准。然后，这些数据将被评估师用来估值其他资产，这可能会引发更广泛的减值。因此，房东可能不得不投入更多资金来弥补任何贷款价值比违约，否则就有被贷款人没收资产的风险。

尽管迄今为止，在欧洲只有少量中国所有的房产出售 — 去年，一栋与世茂集团控股有限公司董事长许永茂有关的伦敦办公楼以比之前在2022年达成的但未完成的销售协议低约15%的折扣出售，据知情人士透露 — 但销售量正在再次增长。

2022年伦敦的1 Nine Elms项目。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本周，陷入困境的开发商广州富力地产股份有限公司同意出售其在伦敦Nine Elms区价值13.4亿英镑（16.9亿美元）的房地产项目的股权，换取其美元债券和10便士，而金丝雀码头的一栋办公楼在被中国投资者没收后以比2017年低60%的价格出售。这些销售是继一些开发商去年暂停进行重组计划后的处置回升的一部分。

“价格发现将在今年内改善，”摩根大通资产管理公司欧洲房地产研究负责人卡罗尔·霍奇森上个月写道。她补充说，这在一定程度上是因为“市场上出现了更多的不良资产。”

中国投资者正在抛售海外资产

来源：MSCI房地产

本月早些时候，伦敦西部高档地区梅菲尔心脏地带的一处豪华开发项目陷入破产管理，因贷款违约。该项目的大部分股权由中信资本和金地投资两家中国投资公司持有，这些住宅将继续通过管理者向潜在买家推广。

在英国首都的东部，一位知情人士看到由陷入困境的中国开发商碧桂园控股有限公司规划的住房项目吸引了不到1亿英镑的竞标。根据去年12月的一份文件，该子公司在2022年计提了1030万英镑的减值准备。与此同时，总部位于上海的房地产公司绿地控股有限公司的一家子公司延长了对伦敦东部一座摩天大楼项目的贷款，该项目在技术上已于去年违约，文件显示。

碧桂园控股有限公司现在称为伦敦东部艾尔莎码头的标识。销售也在欧洲以外的地区回暖，包括澳大利亚。仅仅几年前，雄心勃勃的中国开发商是当地市场的主要参与者。现在，大多数已经基本停止购买，转而开始抛售项目。最近的重要处置包括碧桂园旗下的Risland公司以2.5亿澳元（1.63亿美元）的价格出售墨尔本郊区的一块地皮，据当地媒体报道。该公司还最近以约2.4亿澳元的价格出售了悉尼的一个开发项目资产，另一家当地媒体报道称。“出售这些剩余的土地部分是Risland优化投资组合的一部分，”Risland澳大利亚首席执行官胡国涛在一份向彭博社发表的声明中表示，但未确认销售或价格的细节。

万科、碧桂园、富力、绿地和金地的代表没有立即发表评论，而对奥园总部的电话则一直无人接听。中信将所有问题转给了管理员。

观看：彭博原创探讨了房地产行业如何变得如此混乱，以及对全球经济可能造成的影响。

当然，中国并不是商业地产市场潜在困扰的唯一来源。韩国投资者在办公楼上的大笔赌注时机不佳，而较高的利率已经导致德国和北欧的房东大规模抛售房产。美国一波到期贷款也预计将导致地区银行的查封和基础资产的出售。但中国可能是市场上卖方最有动力迅速出售的地方。

绿街房地产分析师彼得·帕帕达科斯表示，这些处置的更广泛影响将取决于市场对结果的认真程度。

帕帕达科斯说：“对于估价师是否会充分考虑它们存在争议，因为卖方是‘有动机的’，这是值得商榷的。”“在我看来，他们应该考虑。”

乔·拜登总统在周四晚间匆忙安排的新闻发布会上，强烈地——有时愤怒地——试图反驳他的头脑敏锐度正在下降的说法。

但这位81岁的领导人可能让他在竞选年的最大劣势变得更糟。

总统在白宫召集记者，坚称他的记忆“良好”，强调他对前总统特朗普任命的一位美国检察官描绘的“记忆力不佳的老人”形象感到受到侮辱——这位检察官正在调查他处理机密文件的方式，而特朗普很可能是他2024年的竞选对手。

尽管总统在新闻发布会上表达了对提及他儿子死亡的愤怒，并对中东冲突进行了全面概述，但另一起涉及外国领导人的重大失言事件削弱了这次发布会的影响。

观看：拜登在一次即兴的白宫新闻发布会上表示他的记忆“很好”。

在讲话的最后，拜登错误地将埃及总统阿卜杜勒-法塔赫·塞西称为墨西哥领导人。这一失误威胁到了他整个努力，并立即被他的政治对手抓住，作为拜登不适合担任总统的进一步证据。

白宫盟友表达了愤怒和沮丧，称对拜登最近的失言过度关注只是在验证他们的信念，即新闻媒体更注重场面而非实质，并不公平地对待拜登，而特朗普本人也曾多次搞错名字、日期和事实。

然而，拜登失言的讽刺似乎消除了任何希望扭转这一周来不断增加的对他年龄和能力的担忧，此前他在竞选活动中多次混淆欧洲领导人的名字，并拒绝接受超级碗前的传统赛前采访的机会。

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权力平衡：拜登回应特别顾问（播客）

这种警报在周四下午达到了新的高度，当一份严厉的司法部关于他处理机密材料的报告指出总统的“能力减退和记忆错误”，尽管最终认定不需要提起刑事诉讼。

观看完整的拜登新闻发布会，请点击这里。

拜登拒绝了特别顾问罗伯特·赫尔报告中提出的表述。

“我是出于善意的，我是一个年长的人，我知道我在做什么。我已经担任总统，我已经让这个国家重新站起来了。我不需要他的建议，”拜登在外交室告诉记者。

总统还对报告中的结论提出了异议，包括他向他的幽灵作家透露机密信息的说法。他说他写给巴拉克·奥巴马总统的一份有关阿富汗的备忘录应该被视为“私人”的，而不是机密的。拜登还表示，任何声称他故意保留机密材料的说法都是“完全错误的”。

“事实是，他们得出了一个坚定的结论：我没有违法。完毕，”拜登说。

早些时候：拜登处理机密文件不当，但不会被起诉

总统表明，他对赫尔声称他记不得儿子博·拜登死于脑癌的日期感到特别受伤，称这对调查并不重要。

“他他妈的怎么敢提出这个问题。坦率地说，当我被问到这个问题时，我心里想，这不关他们的事，”拜登说。“我不需要任何人提醒我他去世的时间。”

司法部的报告说，赫尔的调查人员发现拜登知ingly存储和透露了保存在他弗吉尼亚和特拉华州家中的机密信息，但没有对他提出任何指控。

报告中最令人震惊的披露是关于总统的描述，称其为“记忆力较差的老年人”，有时难以记住基本事实。拜登也被描述为偶尔忘记副总统任期结束时间以及奥巴马政府关键外交政策辩论的细节。

“我的记忆力很好，”拜登说。“我是这个国家里最合格的人，可以成为美利坚合众国总统，并完成我开始的工作。”

拜登为自己辩护说，他在应对办公室的要求的同时，配合了特别顾问的“详尽调查”。总统表示，他接受了与赫尔进行了长达五个小时的采访，这是在10月7日哈马斯对以色列发动袭击的第二天进行的。

阅读更多：早些时候：拜登年龄问题随着司法部报告指出“记忆力较差”而加剧

选民表示，拜登的年龄是他在11月可能与特朗普再次对决时最担心的问题之一。

共和党总统候选人特朗普正面临四起犯罪指控，其中一起指控他隐匿了他在白宫时期的机密材料，然后试图阻止联邦政府收回这些材料。拜登对他与调查人员的合作与特朗普的行为进行了区分。

“这不像在马阿拉戈那样，在一个公共场所，”拜登指的是特朗普在佛罗里达的庄园发现文件的地方。

特朗普的竞选团队周四抓住了特别顾问的报告。

“如果你太老迈而无法接受审判，那么你也太老迈而无法担任总统，”特朗普政治行动委员会的传讯主任亚历克斯·菲弗在一份声明中说道。