一间月租2.2万美元的洛杉矶租赁房展示了KKR的房地产压力-彭博社

洛杉矶的天际线。

摄影师：Eric Thayer/Bloomberg新建的西好莱坞公寓位于比佛利山附近的一个充满活力的社区，设有瑜伽室、保龄球馆和放映室。唯一的两个可用单元 — 每个都有三间卧室和三间浴室 — 租金分别为每月$19,500和$22,000。

尽管收取了天价租金，该物业的业主已经开始承受自2022年以来飙升的借贷成本的压力。其贷款方KKR房地产金融信托已将这笔价值1.05亿美元的浮动利率贷款列入了有问题的债务观察名单。

这个37单元的西好莱坞综合体的纳入突显了商业地产动荡对房地产的影响远不止办公室。尽管这家房地产投资信托公司正在应对与费城和波士顿的办公场所有关的债务，但它也担心圣地亚哥和北卡罗来纳州罗利的公寓贷款，以及西雅图的生命科学设施。

对公寓建筑来说，这是一个特别明显的转变，直到最近，公寓被认为是美国最安全的房地产投资之一，因为房屋拥有成本超出了更多美国人的承受能力。但利率上升和新供应的激增推高了成本，同时限制了租金的上涨。

西好莱坞物业哈兰的业主未回复要求评论的电子邮件和电话留言。

KKR REIT削减股息，因其在一笔办公楼贷款上遭受损失，导致周三股价暴跌近14%。该股周四也下跌，纽约时间上午11:31跌至9.74美元，下跌3.9%。

公寓占KKR REIT投资组合的41%，是按资产类别计算的最大贷款份额。信托公司首席执行官马特·塞勒姆本周表示，他预计公司投资组合中的困境将受到限制，因为其贷款主要用于高质量公寓。

“我们实际上并不预计多家多户住宅投资组合会有太多麻烦，”他在周三的盈利电话会议上说。“但是这里那里可能会有一点噪音。”

尽管美国办公楼的不良债务率是所有物业类型中最高的，但由于拖欠款项、租赁速度缓慢或其他麻烦指标，公寓的贷款风险更大。根据MSCI Real Assets的数据，截至2023年第四季度，公寓上的债务可能陷入困境的金额超过670亿美元，而办公楼债务为547亿美元。

连锁反应

在利率低时，许多公寓投资者对交易进行了乐观的增长预测，而在今天的市场上，房东面临着保险和房产税的增加以及房产价值的下降，这些押注看起来不合时宜。

“我们将在这些盈利报告后看到更多多户住宅资产进入观察名单，”BTIG研究分析师莎拉·巴尔科姆和威廉·鲁尼在对KKR REIT的盈利报告后写道。

银行对商业地产的暴露引起了人们的担忧，上周纽约社区银行宣布计划削减股息并储备资金以应对麻烦的商业地产贷款。

未来几年公寓的新供应将是一个障碍。根据CBRE的数据，2023年美国新增了创纪录的416,500套公寓，CBRE自1996年开始追踪市场以来，这一步伐预计将在2025年因新建筑开工放缓而下降。报告。

西好莱坞大楼在过去几个季度一直在关注名单上，其浮动利率贷款利率为基准担保隔夜融资利率加约3%。自贷款发行时起，SOFR已从零左右膨胀到今天的约5.3%，成本翻了一番。KKR要求浮动利率债务人购买利率上限以限制成本上涨。随着利率上涨，这种保护的保费飙升。

KKR房地产投资信托在一份报告中表示，该贷款的最长剩余期限为3.1年。公寓房东即将到期的债务可能为其他市场参与者创造机会。

“贷款到期的增加也将为专注于困境的投资者创造交易机会，”CBRE的多户资本市场负责人凯利·卡哈特在一份声明中表示。