纽约社区银行（NYCB）的多户家庭住宅问题 - 彭博社

承包商修复纽约一栋公寓楼的外部。

摄影师：Michael Nagle/Bloomberg自1月31日以来，纽约社区银行的股价已经暴跌超过56%，当时该银行披露的信贷损失准备金远远超出预期。

分析师原本期望该银行拨备4500万美元以应对坏账。然而，NYCB表示将拨备5.52亿美元，增加的准备金“主要是由于更高的净核销，以及办公楼行业的薄弱，多家庭组合的再定价风险，以及分类资产的增加。”

在多家庭组合方面，NYCB是纽约市租金管制市场中的重要参与者，房东在这里受到每年涨价幅度的限制。最近在这个市场上的交易中，建筑业主因上个十年的交易遭受巨大损失。例如，哈莱姆最近的一次楼宇出售价格比2016年的公寓综合体标价低了59%。

为了更好地了解这家银行，它的业务以及为何多家庭组合成为麻烦之源，《Odd Lots》播客采访了纽约市房东、Quantierra首席执行官本·卡洛斯·赛平。

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奇怪的交易：纽约市银行对租金稳定市场的问题（播客）

Thypin曾于2023年4月在Odd Lots中担任嘉宾，并在那一集中讨论了他为什么认为纽约市作为房东的“黄金时代”即将结束的理由。他的观点包括：YIMBY运动的兴起（推动增加住房供应）以及更强大的租户倡导运动的出现，表现在更严格的租金控制或稳定政策上，这限制了房东提高价格的能力。

在这次对话中，本解释了多年来在纽约市拥有受租金管制的建筑物是一个不错的选择。租户基数稳定（由于低价格），房东们设法提高价格。更重要的是，一些房地产中嵌入了期权价值，基于这样的假设：放松法规将允许业主获得更高的回报。但正如我们所见，政治和市场条件都没有完全按计划进行。

以下是我们与本的对话的完整文本，其中介绍了纽约市住房管制的历史，以及纽约市银行与市场的独特联系。正如我们在聊天开始时指出的那样，过去一年，本已经为对其多户家庭暴露的对冲基金提供咨询。为了清晰起见，对话内容进行了轻微编辑。

**播客的关键见解：**本的免责声明 — 6:14纽约市银行的多户家庭投资组合 — 7:23纽约市租金稳定的历史 — 8:47房东的繁荣时期 — 11:051994年租金去管制 — 12:56房东如何收取更高的租金 — 14:01融资的可获性 — 17:18纽约市银行与房东的关系 — 19:222019年《住房稳定和租户保护法》 — 20:53摇摆不定的“去管制交易” — 22:51现在租金稳定的公寓楼会发生什么？ — 26:20租金稳定建筑的补贴 — 30:40

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**乔·韦斯坦：（00:00）**你好Odd Lots的听众，你即将听到一段关于纽约社区银行麻烦的对话。我们在2月6日录制了这次采访。当晚，NYCB表示其存款自去年年底以来已增加，并且流动性仍然充裕。该公司的发言人未回应Odd Lots的另一请求评论。现在请收听我们的节目，关于纽约社区银行。

你好，欢迎收听Odd Lots播客的另一集。我是乔·韦斯坦。**特雷西（00:39）**我是特雷西·阿洛维。

**乔：（00:41）**特雷西。银行问题又出现了。显然，去年三月我们经历了一点小的，我不知道，小危机……

**特雷西：（00:46）**小混乱？

乔：（00:48）.. 小混乱，去年三月SVB和其他几家银行也出现了。然后最近，我想就在上周，我们是在录制这个节目的时候，又出现了一个。

**特雷西（00:58）**没错。所以我们看到纽约社区银行，NYCB，他们的股价在发布了一系列公告后一天内下跌了将近40%。让我想想，我试着回忆所有这些。他们的每股收益不及预期，他们削减了股息，并增加了用于坏账的准备金，基本上是用于覆盖不良信贷的拨备或他们用于覆盖不良信贷的资金。

当然，这引发了一波关于这个问题与纽约社区银行有多大关系，或者它是否更广泛地反映了这些贷款的前景的讨论和分析。我应该说，在其声明中，纽约社区银行特别提到了商业房地产和多户家庭，我总是称之为被遗忘的商业房地产。因为每个人都关注办公室，但多户家庭也属于商业房地产范畴。

**乔：（02:01）**是的。对。我们几个月前做过那一集，我想是在十月，我们做了一集关于多户家庭的节目，因为我们知道2021年确实出现了令人难以置信的繁荣。社交媒体影响者们在Instagram上为阳光地带的商业房地产筹集资金。因此，这个范畴更广泛的问题成为了一个重要的问题。

当然，这不是一个阳光地带的故事。这是纽约社区银行的故事。但它引发了这样一个问题，比如，哦，这是银行特有的问题，还是更广泛的问题？我们会在其他地方看到多户家庭的问题吗？似乎在过去几年里，每一家陷入麻烦的银行都引发了激烈的辩论。就像，“哦，这只是特有的。这只是硅谷。这只是加密货币风险。这只是纽约。” 但最终，当你有足够多的特有问题时，人们开始担心，他们会说，出了什么问题吗？与其他银行有相似之处吗？

**Tracy (02:58)**是的。你提到多户家庭的那一集很有趣。我想那是与李·埃弗雷特一起的。他基本上说这是下一个要倒闭的麻烦商业地产类别。但实际上，我们甚至在那之前就做了一集，标题是“纽约房东称房东的‘黄金时代’已经结束。”

**Joe: (03:20)**没错。所以我们确实做了一期纽约特别节目。我们的嘉宾是本·卡洛斯·泰平，一个本地房地产人，拥有住宅房地产。他还做一些数据工作和其他事情。他基本上说，‘看，我家族长期以来一直从事出租公寓的生意，但生意越来越差。这不是我真的想做的生意。’

他提到他会逐渐出售一些或全部资产。我记得他特别说他不会搞甩卖或大规模清算，但他想退出这个行业。他还说他对找到方法不仅仅是退出这个行业，不仅仅是清仓，而是看是否有方法押注下行感兴趣。

纽约的YIMBY主义似乎正在兴起，所以可能会有更多的供应，再加上政治格局的变化--但我认为这很关键--使得法规将使房东的生活更加艰难。

**Tracy (04:21)**是的。这是对，我的意思是，它从未完全消失，但是租金控制的新发现流行以及可能给房东带来的问题。当然，我是指，所有这一切的背景是利率大幅上升。那么，当你可以把钱放在货币市场基金中赚取5%的时候，为什么要处理租户和政策呢？

**Joe: (04:45)**是的，没错。而且，你知道，在纽约特别是，我们面临着一个支付能力危机，即使是那些挣很多钱的个人和家庭也面临支付能力危机。因此，许多纽约市的专业人士是租户，他们挣得很多钱，但仍然觉得这个住房市场非常令人沮丧，觉得他们支付的钱远远超出了他们应该支付的金额，并且受到了挤压。

当然，你知道，有钱人和专业工作的人历来拥有很大的政治权力。因此，这个想法是，好吧，在纽约市特别是有这样一个非常强大的租户阶层，政治家们必须倾听他们的意见，这使得政策更加偏向于租户，而房东可能不喜欢这种情况。

好了，说到这一点，我非常兴奋。我们的播客节目中再次有本。本，非常感谢你加入我们。

**Ben Carlos Thypin: (5:40)**谢谢你邀请我。

**Joe: (05:41)**在我们开始对话之前，因为我们想和你谈谈这个房地产市场，我们想和你谈谈纽约市银行的情况，以及他们正在发生的事情。我在介绍中提到，你在去年年初的节目中说过，你不仅对退出这个领域、出售你的资产感兴趣，而且还在探索方式来对这个领域进行空头交易。当然，你已经在这方面做了一些工作，包括在纽约市银行的工作。因此，我认为我们应该先进行一次披露。你目前在这方面的进展如何？

**本：（06:14）**当然。所以，你知道，在我们去年的节目之后，实际上在那之前，我一直在探索各种方法来做空多户家庭，以表达我在播客中谈到的观点。

你知道，我发现了一些事情。其中之一是做空非常困难，需要大量资金。但在这样做的过程中，我选定了纽约社区银行作为目标，并就纽约社区银行向几家对冲基金提供建议，基于完全公开的信息，认为纽约社区银行是一个不错的目标。

我不能说他们是否在这方面进行了任何交易。我只能说的是，我和我的公司都没有做空纽约社区银行，也没有收到与该股票的表现直接或间接挂钩的任何补偿，也没有权利获得这样的补偿。

**乔：（06:59）**但你为你向对冲基金提供咨询服务或顾问服务而得到了报酬。

**本：（7:05）**是的。

**乔：（7:06）**而且，清楚地说，你去年在播客中说过你计划退出纽约市的住宅房地产业务。在那之后到现在在这方面发生了什么？

**本：（07:17）**我们卖掉了我们的一栋建筑。我们还有几栋要出售。

**乔：（07:22）**明白了。

**特蕾西（07:23）**也许首先，你能谈谈NYCB与多户家庭的关系吗？这里的风险暴露是什么？他们提到了一个多户家庭投资组合。那是什么？他们是如何拥有它的，它是什么样子的？

**本：（07:38）**是的，据他们自己说，我认为他们是全国第二大的多户家庭贷款人，多户家庭贷款占据他们整个贷款总额的44%，不仅仅是房地产贷款。他们整个贷款总额的22%是一种特定类型的多户家庭贷款，即纽约市租金稳定建筑的贷款。而且，这个业务他们已经做了五十年。

他们目前是纽约市租金稳定建筑的最大贷款人，甚至比现在破产的Signature Bank还要大。你知道，纽约社区银行作为一个机构的发展与纽约市租金稳定市场在过去30年里的命运和演变是紧密相连的。

所以，你们两个，让我问问你们。你们有没有住在纽约市的一栋建于1974年之前并且包含六个或更多住宅单元的建筑内的公寓里？

**特蕾西（08:38）**有，但据我所知，那并不是租金稳定的。

**本：（08:39）**没错。你为它付了一个感觉上非常高的租金吗？

**特蕾西（08:43）**天哪，我现在还在为它付着非常高的租金。继续。

**本：（08:47）**有一段时间，所有这样的公寓和建筑都是租金稳定的。你为那个古老的公寓付了非常高的租金的原因与纽约社区银行在过去30年里的故事有着密切的联系。

**特蕾西（08:57）**等等，那么租金受控公寓的吸引力是什么？因为如果我考虑，我想成为纽约的房地产开发商或贷款人，我想要一些全新闪亮的豪华建筑，我可以向人们收取非常高的租金让他们住在那里。我并不一定会想‘哦，我要进入租金稳定的物业。’

**本：（09:18）**是的。因此，直到上世纪90年代初期，这些房产的吸引力远不及后来那么大。它主要是基于作为一项业务的稳固性。租金低，因此入住率始终很高。这是一种债券业务。

90年代初期发生了什么变化呢？你知道，当时的纽约市情况非常糟糕。预算赤字严重，犯罪率高，所有这些被查封的建筑物给城市造成了数亿美元的房产税收损失。

作为对这种动态的回应，房东声称查封和荒废是租金管制的错。如果你仔细想想，这其实并不合理，你知道，这是一种自私自利的论点，而且它把因果关系搞反了。就像，全国每个城市都因去工业化、白人外流和其他一些大趋势而出现了严重问题，其中大多数并没有任何形式的租金管制。

因此，房地产行业的主张是：“好吧，如果你让我们提高租金，那么我们就会整修建筑物，房产税会增加，等等。”政客和纽约市议会相信了这一点，并实施了一项名为空置去管制的政策，允许在我们谈论的建筑物中，一旦合法租金超过了一个阈值——当时是2000美元，后来提高了几次。我记得在它消失之前，最高是2700美元。

所以，你知道，当时，来自像布什威克这样非常贫穷的地方的立法者，那里的最高租金是500美元，他们无法想象租金会涨到2000美元。

**特蕾西（11:00）**哦，我明白了。所以他们认为他们还有很长的路要走，直到他们达到那个上限。

**本：（11:05）**是的。所以，你知道，顺便说一句，那是在1994年。一个叫做皇后县储蓄银行的小银行在1993年上市。后来它变成了纽约社区银行。所以在1994年到2019年之间发生了什么，纽约市的经济像全国其他城市市场一样蓬勃发展，人口增长、就业增长远远超过住房建设，这就导致了现有住房的租金飙升。

这对房东来说是一个非常好的组合。公寓建筑的价值增加，纽约市公寓建筑的债务和股权市场流动性增加。

纽约社区银行与其房东客户一起真正成长，成为这些受监管租金的建筑物上最大的贷款人，为房东提供收购贷款，为房东提供一次又一次的再融资，让他们的客户从这些建筑物中取出资金。

在这个过程中，基本上是一个赌注，市场租金…值得在全市范围内取消这些建筑物的监管，因为市场租金和受监管租金之间的差距非常大，这些资产的定价完全失控。布朗克斯的建筑物和曼哈顿的建筑物之间的差距不断缩小。这种情况持续了接下来的20年。

**乔：（12:32）**抱歉，我想要准确一点，纽约市议会在九十年代初具体做了什么？当你说到2700美元时，发生了什么？

**本：（12:43）**好的，直到那个时候，像特蕾西住的那种受管制的公寓的租金每年只能涨一定的金额。

**特蕾西（12:51）**哦，等等，我没住在受管制的公寓。

**本：（12:53）**嗯，它曾经是受管制的公寓。

**特蕾西（12:54）**哦，它曾经是。它曾经是受管制的公寓，抱歉。是的。

**本：（12:56）**在1994年之前，这套公寓之前的体系有些侵蚀，但1994年的重大变化是，一旦公寓超过了2700美元的门槛，它就可以完全取消管制。所以，它不再只能每年涨3%，而是可以从2000美元涨到4000美元。而且，当公寓变空时还有一个奖励。所以，每当一个公寓从一个租户变成另一个租户时，租金可以增加20%，而不仅仅是根据租金指导委员会的涨幅。

**特蕾西（13:38）**所以这里显而易见的问题是，这似乎会为房东创造一种激励机制，基本上是为了尝试达到2700或2800美元的门槛，这样他们就可以将租金提高到市场能承受的任何水平。我们看到了这种行为吗？他们究竟如何加快这个过程？是的。

**本：（14:01）**是的，所以他们试图加快这个过程的方式有三种。一种是通过收购提供给人们离开的金钱，这是合法的。另一种是骚扰租户离开建筑物，并使用各种手段。第三种是夸大他们正在进行的装修的成本，这些成本被用来证明需要提高房租。因为这总是提高租金的另一种方式。就像，如果你需要在建筑物中安装新的锅炉，你可以把这项改进的成本分摊到建筑物中所有的租金上。如果你需要，你知道，在特定公寓里重新做管道，你可以通过这种方式分摊成本

**乔：（14:42）**抱歉，有些事情我还是感到困惑。即使在1994年之后，我只在纽约住过，差不多20年了，但偶尔你会听到一些关于“哦，某某在上东区有一套公寓，他们住在那里，他们的祖母还在那里”的故事，但这仍然很疯狂。

**特蕾西（15:01）**这是《老友记》的情节，对吧？

**乔：（15:03）**是的，有点像那样。那些故事是如何存在于‘94年之后的世界中的？

**本：（15:07）**当然。所以首先，仍然有一个非常古老的租金控制系统。所以这是一个非常少量的单位，但也代表了一些这样的情况。

**乔：（15:17）**所以我们在谈论租金控制和稳定之间的区别？我明白了。所以租金控制，就像‘就是这样，这就是价格’，实际上并没有改变。改变的是那些本来设计成缓慢上涨的单位。

**本：（15:30）**没错。我是说，租金控制也是以一种缓慢上涨的方式设计的。但是在这一点上，一旦租住在受租金控制的单位的租户搬走，那个单位就变成了受租金稳定管制的，并且进入了新的体系。

但是为了回答你更广泛的观点，我认为这也涉及到这里的动态，就是在94年之后，你知道，为了让租金超过取消管制的门槛，通过实际或虚拟的方式改善公寓的交易，实际上只在强劲的次级市场中起作用。

曾经有一段时间，曼哈顿96街以下的某个规模的建筑中的每套公寓都是受租金稳定管制的。但曼哈顿是纽约市最高租金的市场。因此，所有这些公寓，或者说，其中很大一部分公寓都被取消了管制，因为房东有足够的利润空间来…值得做这项工作。

在帕克斯洛普和布鲁克林西部等地方，以及皇后区，城市中的新兴地区也是一样。而在非新兴地区，这项政策主要表现为将租金提高到比原本更高的水平。但是租金很少达到取消管制的门槛。

**特蕾西（16:48）**你能谈谈融资情况吗？这种动态在筹款方面有多大程度上变得众所周知？所以是不是很容易获得贷款和额外资金，以便要么购买更多的房产，假设最终可以达到那个门槛并提高租金，要么资助翻新以试图达到那个门槛？

**本：（17:18）**是的。这在2000年代初期变得相当容易，尤其是在房地产机构化、更多的私募股权以及更多资本涌入更多地方的更广泛趋势下，你知道，这变得尤为容易。因此，在2000年之前，租金稳定业务在资本方面仍然是一个相当沉寂的行业。

**特蕾西（17:44）**所以像小商小贩可能拥有一幢公寓楼？

**本：（17:47）**小商小贩，是的。当然，那时肯定有一些大房东积累了很多这些房产。但是，你知道，私募股权公司当时并不是一个重要的参与者。但特别是在2000年代，私募股权，以及私人信贷和纽约社区银行等公司确实向这个行业投入了大量资本，主要基于他们能够大幅提高这些租金的前提。

**乔：（18:30）**让我们再谈谈这个，因为特蕾西在一开始提到，抛开一切，你知道，似乎租金控制或租金稳定的建筑或任何这些建筑都不是一个特别令人兴奋的贷款场所。但是如果每个人都认为某个地方不是一个令人兴奋的贷款场所，直觉上来说，对于进入的那个人来说，可能存在超过市场的机会。我们经常在各种市场上看到这种情况，比如，是的，你可以在各种财产的困境中赚很多钱，因为大多数人不想要它。如果你付出努力使其成功，你就可以赚很多钱。

谈谈纽约社区银行与你们世界中其他房东的关系：为什么房东喜欢与他们合作，他们为什么喜欢与房东合作，以及在好时期他们获得的利润。

**本：（19:22）**当然。纽约社区银行确实，你知道，像许多社区银行一样，是一家关系银行。显然，作为其战略的一部分，它正在与租金稳定的房东建立关系。这对他们有几个好处。

显然，放贷是银行的职责。但是这些社区银行通常要求从他们那里获得商业抵押贷款的任何人也在该银行存款。此外，这些建筑物中的租户保证金存款也存放在纽约社区银行。

因此，对于纽约社区银行等银行来说，这成为了一种建立存款基础和贷款业务的方式，而这种产品类型中有很多产品，你知道，有很多这样需要贷款的建筑物。而且这也有点复杂。

因此，来自外地的放贷人，你知道，他们来放贷办公楼和各种其他资产，不太愿意放贷给租金稳定的建筑物，不是因为他们对风险进行了准确评估，而只是因为，对一些人来说，这样做更容易，这不是他们的事情。因此，对于某些法国银行来说，放贷给办公楼比弄清楚租金稳定法规更容易。

**特蕾西（20:31）**因此，如果我们看看这一特定领域面临的所有不利因素，除了利率大幅上涨之外，我认为2019年政策上有一个更近期的变化。你能否向我们解释一下那究竟是什么，以及它如何改变了多户住宅的格局。

**本：（20:53）**当然。因此，在2019年之前，我们之前谈到的骚扰行为、住房建设的不足以及纽约市住房市场的一般动态确实造成了糟糕的局面。我们知道，整个城市租房负担加重了——达到了创纪录的水平。无家可归的人数也大幅增加。

2019年，一个最终统一的全州租户团体联盟，名为全民住房正义，利用了特朗普后进步力量的复苏，通过了2019年的住房稳定和租户保护法案，现在被称为HSTPA。

这项法案做了很多事情，但就这次谈话的目的而言，它最重要的作用是终结了空置去控制。因此，您不能再取消租金稳定的公寓……

**乔：（21:41）**这样会减少你骚扰租户的动机吗？

**本：（21:44）**理论上是的。它取消了20%的空置奖金，您不能在换手时将受管制的租金提高20%。它还严重限制了房东可以通过租金收回装修成本的程度。

**乔：（22:01）**有趣的是，我实际上想在谈话中的某个时候谈到这一点，因为我们在2019年并不知道几年后我们会迎来40年来最严重的通货膨胀。我们知道，对于房东来说，让承包商进来进行翻新、铺地板和安装空调等工作是一个真正的头疼事，而且是一个非常昂贵的头疼事。

所以我对此有点好奇。好吧。这在某种程度上削弱了收回翻新成本的能力，但客观上，翻新成本确实激增了，对吧？两年后。你能谈谈这些法规与现实交汇的情况吗？即使不是出于恶意或提高租金的目的，翻新成本确实激增了。

**本：（22:51）**是的。所以我认为，法规、通货膨胀和利率的变化实际上加速了这些建筑物不可避免的趋势。所以，你知道，在HSTPA之后，这些建筑物的市场流动性就枯竭了。没有价格发现。

大多数卖家不想让自己的损失变现。大多数买家不知道如何定价资产，很大程度上是因为我们刚讨论过的问题。你知道，在这个领域的经纪人大多数都在纵容他们客户的错觉。

所以，你知道，这让像Community Bank这样的贷方处于困境，因为除了不想标记下他们的抵押品价值，就像任何贷方都不会一样，在这种情况下这样做会让他们的存款，很多存款面临风险。而他们不知道未来会怎样。在这个受租金稳定法规管的建筑世界中，每个人都陷入了这种集体错觉中。他们在等待最高法院推翻租金控制。他们在等待立法机构削弱HSTPA。

我认为这就是他们真正误判的地方，他们真的相信了30年前的自己的宣传，即房地产投资推动经济状况，但实际上经济状况往往推动房地产投资。

如果他们看过租金稳定建筑部门的数据，就会知道这一点，数据显示在HSTPA之前，这种交易真的开始减少。2017年，租金稳定建筑的交易量。

所以问题是为什么？我认为原因很简单。如果你看看去监管化的历史，你会发现这种去监管化交易实际上适用的建筑越来越少。因为，你知道，如果市场租金不够高，把这么多钱投入这些建筑就没有意义。

所以在过去的25年里发生的所有去监管化之后，绝大多数租金稳定存量，因此纽约社区银行贷款的抵押品，仍然集中在低收入次市场。所以这一直是次级房地产。这些建筑物，你知道，已经有一个世纪的历史了，维护起来很昂贵。租户的信用状况很差。

所以即使法律允许的租金增加比现在高，但在某个时候，你也不能从石头里挤出血来。大幅度的租金增加将越来越多地体现在增加的收款成本、法律费用等，与此同时，正如你所说的，Joe，这些古老建筑的运营成本也在增加。

如果你考虑这些社区的其他建筑，绝大多数其他多户建筑，比如南布朗克斯等地的1974年后建造的建筑，实际上需要补贴才能运营。

**特雷西（25:38）**这些建筑的未来会怎样？现在你会看到一些房东说，由于租金控制的变化，他们没有动力吸引新的租户。所以，你知道，如果你无法通过收取市场租金来收回投资，为什么要花大量资金翻新公寓，使其达到标准呢？干脆就让它空着吧。

那么，我们最终会陷入公寓空置的境地吗？或者在某个时候，房东会不会开始实现他们的损失，开始说“你知道吗？我要把这个卖掉。也许开发商可以拆掉这栋建筑，建造新的东西。”实际上会发生什么呢？

**本（26:20）**显然，这会因房东而异。有些房东的财务状况比其他人好。但是，特雷西，就你的观点而言，用传统的盈利资本投资这些建筑并不是很合理——尤其是以往的价值。

所以我认为，总的来说，我们似乎陷入了这些租金稳定的建筑捐赠者、他们的贷款人和政府之间的僵局。因为这些建筑需要补贴才能生存。但如果我是政府——我想我们在某种程度上都是政府，作为纳税人——我们不希望以高于市场价值的价格补贴建筑。

但另一方面，你也不希望建筑物恶化到需要更昂贵的补贴的地步。更不用说居住在这些建筑中的租户会越来越受苦。所以在政治上，似乎我们还没有达成共识，不会在这些建筑中注入资本。但我认为这是不可避免的。

**乔：（27:15）**但是回到最初的问题，你的基本论点是，你知道，好吧，你押注于这种放松监管的交易。也许最终最高法院会说‘所有的租金控制或者其他什么都是非法的，或者租金稳定制度是非法的。’或者也许政府会削弱2019年的政策，纽约州政府或者其他什么政府，会削弱2019年的政策。

但是你的基本论点是，即使那是真的，根据当前法律，这些建筑物的公平市场价值与法律上的梦想变化之间的差距并不大，或者并不像一些投资者想象的那么大。

**本：（27:58）**正确。在某些情况下，认购期权非常有价值。比如，如果是在上西区的完全租金稳定的建筑物，你知道，你是在买地，对吧？那里的土地非常有价值，但如果是在东皇后区或者南布朗克斯的完全租金稳定的建筑物，那块土地就不是很有价值。

所以他们很快就要拆除它的想法并不站得住脚。所以我认为，你知道，我们正在处理市场在集体错觉中在之前对这些建筑物的价值，以及根据现金流和这些建筑物的基本价值来评估它们的基本价值之间的脱节。法律的变化并不会改变这一点，因为房地产的位置以及建筑物租户的信用状况。

**乔：（29:03）**撇开投资者从监管变化中获得的上行潜力。反租金控制的人们提出的一个论点，你也稍微提到了，就是如果他们的房东对保持建筑物没有兴趣或者没有资金能力，对于住在建筑物里的人来说，这是一种不好的或者有害的情况。因此，本质上这个人住在一个不断恶化的资产中，或者经常得不到修理，建筑物正在崩溃？对于一些人和一些建筑物来说，这种现象有多真实？

**本：（29:38）**我认为这是非常真实的，但我认为房东们的这种论点往往是不被重视的，因为在旧体制下人们就是在那样的条件下生活的。这个行业赚的钱并没有全部用来投资这些建筑。这些建筑是整个城市中维护最差的。以前是这样，现在也是这样。

所以这当然是一个非常真实的动态，你知道，这些建筑需要资金，而且它们的所有者出于理性的经济、道德或意识形态的原因，不想在这些建筑上投资资金。然而，很多问题都可以追溯到住房监管机构的无能，因为在许多情况下，这些房东在法律上有义务确保这些建筑处于良好的维修状态，但已经有相当长的一段时间没有这样做了。

**乔：（30:29）**本，显然人们需要一个住的地方。这些房地产不会消失。这些可投资的资产吗，这里有一些房地产的投资机会吗？

**本：（30:40）**我不想让听众觉得这些房子是不可投资的。它们基本上是在贬值的资产，但正如许多彭博的听众所知道的那样，有很多金融资产的现金流也是在贬值的。

这里真正需要发生的是这些建筑需要以反映它们基本面的价值来进行估值。我们开始看到一些预演，一些这样的租金稳定的建筑完全租给了城市项目，或者完全租给了有第8节券的租户。

因此，将通过各种形式向这些建筑注入资本来稳定它们，无论是为租户提供代金券，城市直接租赁，非营利组织接管并获得政府融资，以及其中的每种可能的形式。

没有解决这些建筑问题的灵丹妙药，因为它们都处于独特的情况中。而且，我们的开放式住房非常有限，租户没有任何可以去的地方。因此，这是一个非常紧迫的问题。

**乔：（31:40）**好的，本·卡洛斯·赛平，非常感谢你的到来，《Odd Lots》中有关纽约市房地产历史的讨论非常引人入胜。你很好地澄清了我们是如何陷入这种境地的。

**本：（31:51）**谢谢你邀请我。

**乔：（32:05）**特蕾西，我觉得里面有很多有趣的观点。特别是有一件事我想先谈谈，虽然它与监管没有直接关系，但这种与贷款人的关系的想法让我想起了SVB。

**特蕾西：（32:18）**完全正确。

**乔：（32:19）**就像完全正确，哦，你期望那就是你存放押金的地方等等。这让我有点沮丧，因为这个想法..

**特蕾西：（32:28）**你想和你的银行建立关系吗？

**乔：（32:29）**嗯，我喜欢金融机构实际上了解一个空间的想法，像是满足特定需求，而不是纯粹的商品贷款..

**特雷西 (32:40)**是的，这似乎有违直觉。是的。因为你会认为他们应该在某个特定领域发展专业知识和良好的风险管理技能，但事实上，到目前为止，我们看到的是它往往导致，我想，过度暴露。

**乔 (32:52)**我想还有一件事也许是独特的，与SVB非常不同的一点，除了，你知道，一个相似之处显然是对存款的期望，对一个行业的关注，但我想一个不同和有趣的地方是——我觉得这是一个我没有想到的迷人的观点——因为纽约市住房法律的复杂性。

我相信我们基本上只是触及了表面，它自然地排斥了大部分资本。就像他说的，法国银行不会真的花时间来处理像1974年后的房屋，1974年前的房屋之类的事情。因此，它创造了这样一种情况，其中一种类型的赌注最终集中在了那些真正付出了功夫来了解市场的人手中。

**特雷西 (33:42)**是的。我认为有趣的另一件事是，关于那种特定动态的，它在某种程度上导致了这样一种情况，好吧，在这个领域并没有一个大的自然资本体，出于我们提出的各种原因。但如果你做了功课，进行了尽职调查，付出了努力，你就可以进入并赚很多钱，因为这种动态几乎变得自我强化，对吧？

就好像你有这个基本上是建立在你的建筑价值上升的商业模式。然后你有贷款人也非常喜欢这种动态。你有更多的资金通过私募股权、私人资本进来，这也是本·提到的。感觉就像它几乎变成了这种小小的反馈循环，不断地自我滋养。

另一件事是 - 这是相关的 - 但我感兴趣的另一件事是，这些总是次级资产，对吧？但同样，那些参与者的生态系统在某种程度上给自己讲了一个不同的故事。每个人在同一时间都同意了那个故事。只要每个人都能继续同意，那就没问题。但当环境开始改变，当利率开始上升，运营成本上升，它就有点崩溃了。

**乔：（34:59）**完全是。我觉得这是一个非常迷人的观点，即使像你得到了许多这些建筑都没有许多投资者假定或想象的内在价值那样的梦想般的自由市场愿望清单。那是一个非常有趣的辩论。

我也觉得有趣的是，你知道，在过去，那些租金稳定的建筑，正如他所描述的，那是一个债券业务。所以，当它走出债券业务的范畴，突然间人们可能开始把它看作是有上升空间的权益业务，这就埋下了它最终灭亡的种子，因为你不断地努力摆脱债券资产类别，想要得到更像权益市场回报的东西。

**特雷西（35:40）**是的。这时故事变得非常重要；故事是，“嗯，我们快接近2800美元的门槛了，我们要翻新，最终超过这个门槛，然后我们就会赚很多钱，因为这将成为一个全新的设计师公寓，非常漂亮。”就说到这开心的话题。我们就到这里吧？

**乔：（35:57）**我们就到这里吧。

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