亚特兰大房东面临空置租赁房屋中的非法居住激增 - 彭博社

警长的副手们在乔治亚州埃伦伍德的一处房产上监督驱逐非法占据者的财物，时间是11月17日。

摄影师：Elijah Nouvelage/Bloomberg在美国最大的 机构房东市场，空置租赁住房的非法占据已经达到了极端程度，以至于业主们愿意付钱给侵入者搬走，许多物业管理者甚至不愿独自检查可疑的房屋。

去年春天，一名非法占据者在亚特兰大郊区利索尼亚进行了一场长达四英里的汽车追逐战，并开枪打伤了马特·乌尔班斯基（Matt Urbanski）的一名员工。乌尔班斯基经营着一家家庭清洁和建筑公司，他一直在试图清理一处由租赁行业巨头 Starwood Capital Group 拥有的房屋中的该男子的财物。他们发生了争执，事态升级为追逐和枪击。

“在亚特兰大，我会害怕将我的房产出租，”乌尔班斯基说。

根据 国家租赁住房委员会 行业协会的估计，亚特兰大都会区最近有大约1200套房屋被非法占据，即没有房东-租户关系的人非法居住。这比该协会追踪的美国其他任何都会区都要多。这对美国的单一家庭租赁业务的大名鼎鼎的公司造成了影响，包括Starwood、 Cerberus Capital Management的FirstKey Homes和Amherst Group，它们都有数十套被非法占据的房产。房东们表示，驱逐侵入者可能需要半年甚至更长的时间，因为法院系统积压和警长办公室不堪重负。

“大公司正在艰难应对这一问题，”乌尔班斯基说。“一个想要利用这些房产来建立长期财富并保障未来的小个体可能会被摧毁。”

11月17日，亚特兰大的一所房屋被侵占，警长的副手在外面。摄影师：伊莱贾·努维拉格/彭博社在大型房东中，只有FirstKey Homes愿意发表评论。这家公司总部位于亚特兰大郊外，发言人亚历克斯·霍维茨表示，他们已经安装了智能家居设备并创建了通知系统来解决非法侵入问题。为Starwood管理房屋的Tiber Capital Group拒绝置评，但首席执行官西蒙·弗罗斯特给当地政府写了一封信，请求帮助。

“非法占据者经常挥舞武器并威胁邻居，包括儿童，”弗罗斯特写道。“这个问题正在迅速增长。我们担心这对当地社区的安全和宜居性产生的影响。”

亚特兰大已经成为美国房产抵押危机后兴起的单一家庭租赁行业的肥沃土壤。低廉的房价帮助房东积累了大量房产，而不断增长的经济预示着租金上涨。据数据公司SFR Analytics的数据，机构投资者在该地区拥有大约72,000套房屋。机构在凤凰城拥有34,000套房屋，是房东的第二大市场。

强劲的就业增长和一场疫情期间的房地产繁荣，部分原因是人们从更昂贵的城市搬迁，推高了该地区的房屋成本。根据Zillow的估计，亚特兰大地区所有类型房产的典型租金从疫情爆发前到去年12月上涨了34%，达到每月1,897美元，而全国范围内的上涨幅度为29%。

“在疫情期间，廉价住房短缺，无家可归的人数增加了，”南富尔顿市议员海伦·Z·威利斯说道。该市已授权其警官与当地警长一起驱逐非法居住者。

尽管很难找到关于骚扰者滋扰的住房的确切数据，但据机构所有者的律师贝丝·克鲁克香克称，自疫情爆发以来，这一数字可能增加了四倍。去年某个时候，她所在的公司已针对700多个租赁房产的骚扰者提交了“侵入者宣誓书”——这些文件可以帮助驱逐非法居住者。

一家清洁公司的工人分享了一张被堆积在一所房子里的垃圾照片。摄影师：伊莱贾·努维拉格/彭博社技术正在让骚扰者更容易发现并占据空置房屋。自助式展示的出现使得潜在租户可以请求看房并收到进入房产的代码，但当这些信息落入错误的手中时，情况可能会变得混乱。国家租赁住房委员会的首席执行官大卫·霍华德表示，互联网上很容易获得假租赁文件。

“人们已经找到了如何利用技术的方法，他们可以进入一所房子，伪造一个虚假的租赁文件，然后就不肯离开，”他说。

清洁工乌尔班斯基表示，打开空置房屋的公用事业设施就像从当地互联网服务提供商那里获取一个调制解调器一样容易。他每个月清理多达40个骚扰者的住房。他说，许多互联网提供商几乎不需要居住证明。一旦骚扰者收到在线账户的账单，他们就可以用来设置水和电力服务。

在某些情况下，人们甚至可能会无意中成为非法占用者，Cruikshank说。骗子可以控制一处空置的出租房屋，在网上列出租金，并制作假的租赁文件。上当的租户通常会预付数千美元，并每月向骗子支付租金。

减少房产空置时间对于防止闯入者非常重要，运营商的目标是在上一个居民搬出后的几周内让新租户入住他们的房屋。但是非法占用者并不需要太多时间就能找到一处空房。公共卫生工作者Robin Rinker在8月24日在Zillow上将她的房屋出租，之后搬到了她的未婚夫那里。一天后，一个朋友打电话告诉她，有人似乎在她以前的房子里居住。Rinker向非法占用者，一个年轻女子，提出了750美元离开的条件。

“她说，‘哦，我不知道那够不够，’”Rinker引用了这位女士的话。“‘750美元不足以让我孩子有个房顶。’”

她最终通过在迪卡尔布县提交闯入者宣誓书将非法占用者赶出了房子。现在她不确定如何将她的房产出租。“我害怕在网上发布它，”Rinker说。

当地律师表示，在短短两个月内将房屋清除非法占用者是一个罕见的胜利。如果房东提起驱逐诉讼，要获得法庭听证可能需要三个月，而要让警长或县法警清理房屋可能需要另外三个月，乔治亚州房地产律师John Mangrum说。

闯入者宣誓书可能更快，但也带来了自己的麻烦。乔治亚州法律允许房产所有者向当地警长提交一份宣誓书，声称有人侵入了房产，并指示警长将其驱逐。如果闯入者提供反宣誓书证明他有合法权利在那里，他可以避免立即被驱逐，房地产律师David Metzger说。

2023年前10个月，根据德卡尔布县警长办公室的记录，仅在亚特兰大地铁区的德卡尔布县就有大约275份入侵者宣誓书被提交。涉及的物业中，迈阿密海滩的Starwood拥有78份，奥斯汀的Amherst拥有70份，FirstKey拥有42份。

蒂姆·阿科。摄影师：伊莱贾·努维拉格/彭博社34岁的蒂姆·阿科需要通过一场诉讼和七个月的时间才成功清除了他管理并部分拥有的位于亚特兰大著名的东湖高尔夫俱乐部附近的出租房屋的非法居住者。当他发现闯入者时，其中一人还掏出了手枪，他为了保护自己拿着自己的步枪回到了房产，结果被警察拘留和询问，因为他携带武器，阿科说。他估计自己每个月在这栋房子上损失了1800美元的租金，房子遭受了严重的损坏，包括家电损坏和墙壁上的洞。

他将退出房地产管理业务。

“我起诉了一个叫约翰·多的人，”阿科说。“他们在一所房子里住了七个月，把它搞砸了然后离开了。”