伦敦办公室折扣交易显示出优势和劣势之间的分歧-彭博社

伦敦市区的一座WeWork办公楼，名为The One Poultry。摄影师：Luke MacGregor/Bloomberg两座位于伦敦市中心不到一英里距离的办公楼的命运迥然不同，凸显了拥有老旧物业和即将到期空置的房东面临的痛苦。

这两座办公楼都是在疫情爆发前几年由韩国投资者收购的欧洲房地产，目前正在进行谈判。一座办公楼由于利率上升而价值大幅下跌，但即将出售，显示了优质办公市场正在找到底部。另一座办公楼面临潜在空置和大规模升级，可能预示着除最佳建筑外的其他建筑未来的命运。

1号Poultry办公楼位于英格兰银行对面，自疫情爆发以来，其估值已大幅下跌，加剧了其最大租户——破产的灵活办公运营商WeWork Inc.所带来的风险。现在，韩国券商大信证券的一个单位正在独家谈判，以购买该建筑抵押的高级贷款，这是根据该韩国券商的发言人和知情人士透露的消息。发言人拒绝就价格发表评论。

在估值下跌和建筑主要租户未来不确定性的影响下，爱尔兰银行将这笔债务挂牌出售，此前的业主韩亚金融集团在无法融资的情况下陷入困境。2018年，爱尔兰银行向韩亚金融集团提供了1.04亿英镑（1.32亿美元）的贷款，以促成其以1.82亿英镑购买该建筑。

大信银行已经在2021年对该建筑提供了一笔初级贷款，而提议接管高级债务的交易主要是为了保护这项投资。这将为公司争取时间找到该房产的解决方案，并防止大信银行的次级贷款在高级贷款人强制出售时可能被清零。

爱尔兰银行的代表并未立即回应要求评论的电话。

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在伦敦金融城的其他地方，由美林资产全球投资领导的另一家韩国集团一直在努力为20 Old Bailey重新融资，这是他们在2018年以约3.4亿英镑从黑石集团购买并获得了来自Dekabank2.04亿英镑贷款的办公楼。

据两位知情人士透露，美林目前正在与印尼的Sinar Mas Land就以约2.4亿英镑的价格出售该物业进行谈判，这反映了与之前购买价格相比近30%的折扣。代表Sinar Mas的人未回复要求评论的电子邮件。美林的发言人拒绝置评。

虽然该提议交易将意味着该建筑所有者将遭受重大损失，但也表明已租满且现代化建筑的市场正在找到一个底部，这将使高级贷款人相对轻松地脱身。几乎所有商业地产都受到了不断上升的利率的影响，因为投资者要求更好的回报来证明对非流动性资产的投资。

这些建筑的不同命运表明，尽管所有房东都受到上涨的利率的影响，但那些拥有老旧物业和潜在空置的房东最为艰难。黑石集团全面改造了20 Old Bailey，并将该建筑完全租出，签订了长期租约，这意味着Mirae最终能够找到买家，尽管这位买家愿意支付的价格低于在超低利率时代购买该建筑时的价格。在One Poultry，对WeWork未来的不确定性导致人们担心该建筑将需要找到新的租户，这只有在进行重大翻新之后才有可能发生。

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因此，潜在的One Poultry买家可能会要求大幅折扣以抵消施工成本和租赁风险。如果发生这种情况，甚至可能会让建筑的贷款人蒙受损失。

在大流行病爆发之前，韩国投资者倾向于专注于拥有蓝筹股租户的大型物业，而不是将能源效率等因素放在首位。五年后，随着他们用来收购这些建筑的贷款开始到期，这使得一些投资者特别容易受到更灵活的工作模式和吸引员工回到办公室的需求所带来的变化动态的影响。