投资者将住房短缺归咎于租金上限和监管 - 彭博社
Damian Shepherd, Jack Sidders
在欧洲大城市，住房短缺推高了租金，投资者希望投资更多资金到新住房项目，但却面临着许多障碍。
办公和零售房地产受到远程办公和网上购物的影响，因此根据萨维尔斯的一项研究，截至2025年，房地产投资者希望在欧洲的住房项目中投入约820亿欧元。一系列规定、法规和官僚主义成为了阻碍。
“有很多资金想要进入欧洲”，专注于租赁物业的金融投资者Greystar Real Estate Partners的执行董事Mark Allnutt说道。“资金流入有限，现有资源不足，但仍然存在障碍。”
欧洲主要城市的租金正在上涨
2018年至2023年两居室公寓的平均租金增长
数据来源：欧盟统计局
住房问题已经成为整个欧洲的敏感政治问题，加剧了社会紧张局势，并导致选民的挫败感。但并没有快速解决方案。
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从租金控制到规划障碍，障碍无处不在。需要国家措施和法律变革来释放投资。以下是不同市场中主要问题的概述。
德国
建造每年40万套新住房的目标，绿黄红联盟未能实现。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg在德国，相对较多的人居住在租赁房屋中 —— 所有权比例低于一半，属于欧洲最低之一。这导致租赁市场存在巨大的投资机会，但另一方面，装修成本高风险也很高。Greystar的首席执行官Bob Faith表示，相当大一部分租赁住房存量“非常老旧且不合适”。
绿黄红联盟的目标是每年建造40万套新住房，但未能实现。秋季暂停了新建筑严格的供暖规定，以促进新建筑，但这对抗高利率和不断上涨的建筑成本帮助不大。投资者也对规定何时恢复感到不安。
“住房建设急需迅速推动，而不是进一步的不确定性，”德国建筑工业中央联合会（ZDB）总经理Felix Pakleppa表示。
租户保护也让投资者望而却步。德国政府计划使租金上涨更加困难，但德国最大的房地产公司Vonovia的首席执行官Rolf Buch表示，这“更可能导致新建住房减少而非增加”。“立法者必须仔细考虑这一点。”
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英国
英国的住房建设经常因为冗长的建筑许可程序而被拖延。照片：克里斯·拉特克利夫/Bloomberg仅仅提到英国的建筑许可制度就让许多房地产投资者眼珠打转。决定权掌握在地方政府手中，而这些政府因为财政紧缩而人手不足。公众参与可能会阻碍雄心勃勃的项目。“有一些市政府明白这一点，还有一些不明白，” Allnutt说。“那些不明白的人占多数。”
通常市政府应在八周内决定建筑许可，对于大型项目，期限延长至13周。然而在第三季度，只有五分之一的申请在规定期限内得到批准。
英格兰地方政府决策规划较慢
规定时间内决定规划申请的百分比
来源：升平、住房和社区部
新规定的前景也是一个话题。在民意调查中领先的工党承诺进行一系列改革来解决住房短缺问题。伦敦市长萨迪克·汗多次要求对首都的租金上涨进行限制。投资者将此视为新建筑的障碍。
爱尔兰
爱尔兰仍然受到金融危机期间房地产泡沫破裂的影响。租金上涨被永久限制在每年2%。这意味着最近的通货膨胀增长没有得到考虑，这使得在新住房方面的投资变得困难。难民涌入加剧了住房短缺问题。都柏林最近的骚乱也被归因于可负担住房的短缺。
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斯堪的纳维亚
瑞典房地产价格下跌和融资成本上升拖累了瑞典经济图片：Andrey Rudakov/Bloomberg瑞典持续的房地产危机让人联想起上世纪90年代的崩溃，引发了一场成熟的金融危机。融资成本的上升导致了房地产价格的下跌。斯德哥尔摩的住房供应远远不能满足需求。在这里，投资者也对政府的租金控制感到不满。两年前，丹麦也将租金上涨限制在每年最多4%，这是哥本哈根政府针对仍然高企的通货膨胀采取的措施。
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波兰
在波兰最大的城市中，去年房地产价格上涨了近20%。照片：Damian Lemański/Bloomberg在去年的选举前，当时的保守派波兰政府为首次购房者引入了抵押贷款补贴。这有助于推高大城市的房地产价格近20%。目前资金已经用完，总理唐纳德·图斯克领导下的新政府计划最早在下半年恢复补贴。届时将设定收入限制。
这使波兰人再次面临市场的结构性问题 —— 高房价、昂贵的贷款和供应短缺。这些趋势可能导致逐渐放弃购房，使该国对外国基金更具吸引力。与Pimco合作的房地产开发商Echo Investment表示，他看到“外国供应商对进入市场的兴趣增加”。
葡萄牙结束其黄金签证计划，以抵制住房价格的过度上涨。照片：Goncalo Fonseca/Bloomberg### 伊比利亚半岛
自十多年前最后一次房地产泡沫破裂以来，西班牙的住房建设一直在下降。建筑商抱怨，需要一年多的时间才能获得许可，这推高了总成本。
“在西班牙，人们必须意识到获得建筑许可可能需要多长时间”，Invesco在欧洲负责住房建设业务的John German说道。“即使土地被指定为建筑用地，也可能需要一年甚至更长的时间才能获得建筑许可。”
西班牙住房建设尚未从上一次泡沫中恢复
来源：交通、运输和城市议程部
与此同时，葡萄牙试图通过取消签证计划和税收措施来降温房地产市场，这些措施原本旨在吸引富裕外国人，但结果却主要引发了房价飙升，使大多数本地居民无法负担住房。
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