美联储又搞砸了一件事：可调利率抵押贷款 - 《华尔街日报》

波动的利率颠覆了许多事情，包括可调利率抵押贷款的吸引力。

当美联储去年开始激进地提高利率时，购房者转向了ARM，希望能降低抵押贷款成本。现在，他们根本省不了多少钱，在某些情况下甚至支付更多。

根据抵押贷款技术和数据公司Optimal Blue的数据，本月一种常见的ARM在前五年的平均利率约为7.04%。这比可比的30年固定抵押贷款利率6.86%还要高。

ARM的利率在前几年是固定的，之后会根据市场情况定期上升或下降。历史上，由于期限较短，这些贷款的初始利率明显低于固定抵押贷款的利率。

许多借款人仍在打电话给贷款机构，询问通过可调利率能节省多少钱。

“他们几乎总是会问，”经营Grayton Mortgage纽约经纪公司的Kevin Leibowitz说。

当Louis Blacker和Ellie Bendetson在春天找到洛杉矶的房子时，这对首次购房者被提供了一个前10年利率为6.5%的ARM。这仅比他们被提供的30年固定利率6.625%低一点点。

“对我来说，这感觉不太值得，”Blacker说。他们选择了固定利率，尽管他表示如果ARM利率更低，他可能会被说服。

美联储的加息行动已对房地产市场施压近两年。尽管近期利率有所下降，但相较于2021年水平仍处高位，导致买卖双方持续观望。

美联储政策也削弱了可调利率抵押贷款(ARM)的吸引力。

2022年美联储启动加息时，ARM利率仍显著低于固定利率抵押贷款。银行对ARM加息反应较慢，部分原因是这类贷款通常面向被视为低风险的富裕客户。

但两类贷款遵循不同基准：30年期固定利率随长期利率（如10年期美债收益率）波动，而ARM初始利率多挂钩短期利率。

美联储政策最直接影响短期利率。激进加息导致短期利率反超长期利率，形成罕见的收益率倒挂现象，迫使银行难以为ARM提供优惠利率。

本月美联储暗示可能停止加息后，长期利率虽已下降，但这一态势未根本改变。

抵押贷款软件公司Highway首席执行官巴里·哈比卜表示，若美联储开启降息，短期利率可能回落至长期利率之下，ARM将重获利差优势。

根据抵押贷款银行家协会的数据，今年可调利率抵押贷款（ARM）仅占所有抵押贷款申请的7%多一点。虽然它们不是市场的很大一部分，但与之前两年相比，2022年和2023年ARM在所有抵押贷款申请中的份额翻了一番。

根据该协会的数据，在2008-09年金融危机之前，ARM曾占抵押贷款市场的三分之一。贷款条件宽松，借款人被极低的初始利率所吸引，这些利率可能仅一年后就开始调整。

许多贷款在初始利率结束后恶化，利息成本飙升，导致广泛的止赎和贷款机构的损失。随后，监管机构制定了标准ARM的规则，规定贷款机构必须确保借款人在前五年内能够负担抵押贷款的最高潜在利率。

如今，ARM通常至少在五年内不会开始浮动。贷款机构在降低初始利率方面也没有太多回旋余地。

最低的ARM利率通常保留给信用良好的富裕买家，他们有时会接受不卖给房利美和房地美的贷款。发行ARM的银行通常将这些贷款保留在资产负债表上，使它们能够更灵活地调整初始利率。

它们可能会提供低于市场的利率来吸引客户的其他业务，如投资和存款。根据行业研究机构Inside Mortgage Finance的数据，2023年前九个月，所有10大ARM生产商都是银行或信用合作社。

对于马克和伊莱恩·惠伦来说，今年秋天在马萨诸塞州伯恩购买度假屋时，选择浮动利率贷款是明智之举。一位在银行工作的抵押贷款经纪人朋友为他们争取到前七年6.75%的利率，之后每六个月重置一次利率。

他们计划在利率开始浮动前出售现有住房，用以偿还部分或全部贷款。他们放弃了利率7.25%的30年期固定贷款。“我们真的很幸运，“马克·惠伦说。

许多购房者都好奇通过浮动利率贷款能节省多少开支。图片来源：Mario Tama/Getty Images妮可·弗里德曼对本文亦有贡献。

联系作者本·艾森请致信：[email protected]

本文发表于2023年12月27日印刷版，标题为《浮动利率抵押贷款失宠》。