建筑贷款，如节日宾客，可能滞留过久——《华尔街日报》

银行商业房地产贷款较去年增长超3%。图片来源：Spencer Platt/Getty Images整个2023年，商业地产领域充斥着严峻新闻：空置的办公楼、下跌的公寓租金、跳楼甩卖的价格。但为何今年银行对该市场的贷款反而增加了？

根据美联储截至12月6日的周度数据，银行所谓的CRE（商业房地产）贷款较去年增长超3%，而一般工商业企业贷款则下降超1%。CRE贷款增幅仅次于消费贷款。其中建筑与土地开发贷款增长超9%，增速几乎与信用卡贷款持平。

难道银行看到了市场中被其他人忽略的机遇？并非如此。今年部分贷款增长实质上反映了2023年前商业项目承诺的后续效应。多数银行建筑贷款采用分期拨付模式，随着项目进度逐步放款。

开发商最终会寻求"永久性融资"，比如以新建物业及预期租金现金流为担保的抵押贷款。有时还会先获得过渡贷款，后续再置换为更长期的抵押贷款。

“商业地产行业一个鲜为人知的秘密是，贷款其实并不会真正被偿还，”Autonomous Research分析师布莱恩·福兰在近期报告中写道，“它们只会被再融资。”

因此贷款承诺仍在分批发放，推动建筑贷款增长——但缺乏足够的长期融资来消化这些贷款。如今获取这类长期贷款可能更加困难，因为银行和其他类型投资者要么要求更高利率，要么对房产价值等要素持谨慎态度。

“项目最终交付时，资产价值可能低于开发商启动时的水平，”MSCI房地产部门首席经济学家吉姆·科斯特洛表示。

总部位于阿肯色州小石城的老牌全国性商业建筑贷款机构——OZK银行（前身为奥扎克银行）在其第三季度管理报告中指出，2022年通过房地产专项小组创纪录的贷款发放量将"持续为贷款增长作出显著贡献"，这一效应将延续至今年底乃至明年。

关于项目最终获得长期融资的问题，OZK银行特别说明2023年迄今"贷款偿还持续低迷"，因为"许多项目方正在密切监测利率和再融资市场状况，以决定何时将项目从建设融资转为过渡性或长期贷款"。

银行及其投资者面临的挑战将是如何处理银行系统中这些悬而未决的贷款。一方面，项目贷款存在最终无法通过永久性融资偿还的风险，迫使银行最终接管项目或进行甩卖。尽管在某些情况下，项目发起人已投入额外股本以帮助维持贷款的良好状态。

但让银行受益的恰恰也是制造诸多麻烦的因素：浮动利率贷款带来的更高利息收入。例如，奥扎克银行（Bank OZK）股价今年上涨逾20%，而KBW纳斯达克地区银行指数则出现下滑。这在一定程度上反映了该行净利息收入的大幅增长，第三季度同比增长25%。

“我们非常高兴贷款能在账面上停留更长时间，“奥扎克银行首席执行官乔治·格里森（George Gleason）10月对分析师表示，并指出收益率提高，贷款与价值比率（loan-to-value）和贷款与成本比率（loan-to-cost）正在改善。

如今，随着利率可能在2024年下降，问题是银行利息收入受到的挤压是否会与房地产再融资的增加同时出现。低成本贷款可能有助于更多项目发起人获得永久性贷款。

因此，对于考虑2024年商业房地产的银行投资者来说，关键指标可能不是拖欠率，而是贷款增长。看到银行建筑贷款稳步下降可能是一个迹象，表明更多的永久性融资正在进入——而长期滞留可能变坏的贷款正在减少。

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刊登于2023年12月27日印刷版，标题为“建筑贷款可能停留过久”。