面对住房短缺，城市尝试在每块地皮上挤进更多单元——《华尔街日报》

德克萨斯州奥斯汀市修改了土地开发法规，允许在单户住宅地块上最多建造三个单元。图片来源：Jordan Vonderhaar/彭博新闻1979年，简·库尔扎瓦·克拉维和她的前夫搬进了奥斯汀一栋破旧的双拼屋，但夫妇俩通过第二单元的租金收入偿还了大部分房贷并进行了房屋修缮。

随着房产税逐年上涨，克拉维曾想增建第三单元来支付税费和债务。但根据当时市政规定无法实现——直到今年，德克萨斯州奥斯汀市修改土地开发法规，允许单户地块最多建造三个单元。

“我不是想发横财，“克拉维说，“我只是需要创收。”

全美各城市正推行此类"分区升级"措施，以应对住房需求并抑制飙升的住房成本——当前房价使得教师、消防员等中产工作者几乎无法在其工作城市安家。达拉斯、波士顿、北弗吉尼亚、明尼阿波利斯和俄勒冈州波特兰等大都会区正在考虑或已修改分区法规，允许提高建筑密度。

住房专家警告称，分区改革对可负担性的影响仍有待观察，关键在于平衡增加供给的需求，同时确保不会实际推高住房成本导致低收入居民被迫搬迁。提升密度政策在试行时屡屡引发争议，常遭遇居民和倡导组织的强烈反对。

简·库尔扎瓦·克拉维站在她位于得克萨斯州奥斯汀的双拼别墅前，她希望增建第三单元以获取额外收入。图片来源：罗宾·克拉维在北弗吉尼亚州阿灵顿县，民选县委员会今年早些时候投票决定，在原先仅限独立式独户住宅的区域允许每地块最多建造六个住宅单元。此举旨在通过双拼、三拼和联排别墅增加所谓"缺失的中等密度住宅"存量。

根据北弗吉尼亚房地产经纪人协会数据，阿灵顿县上月房屋销售中位价为71.25万美元，较2022年11月上涨21.5%。

阿灵顿县委员会主席克里斯蒂安·多尔西在3月投票后表示，这项设定年度许可上限及其他限制的分区改革，是对该县发展现状的回应。“我们有责任思考如何妥善应对，确保尽可能多的人能持续受益，“他说道。

截至目前，该县已批准约二十多份新的扩展住房选择许可证，但尚未颁发任何建筑许可证。

作为2021年州法律的一部分，波士顿都会区有十二个城镇面临12月31日的最后期限，需在交通枢纽附近开放更多多户住宅建设。

“这就像是实现更高灵活性和真正释放未来住房产能的关键第一步。如果分区法规不允许，那基本上就会让你寸步难行，“大都会区规划委员会（一个区域规划机构）的住房和社区发展经理安德里亚·哈里斯-朗说道。

在这12个社区中，马萨诸塞州的牛顿市去年在该组中的房屋销售价格中位数最高：128万美元，比2013年上涨了76%，规划委员会数据显示。根据人口普查局的数据，这个位于波士顿以西的城市约有89,000名居民和33,320套住房单元。2021年的州法律要求其必须允许8,330套新住房单元的分区容量。

弗吉尼亚州的阿灵顿县正在修改分区法规，以增加所谓的中等缺失住房存量。照片：克雷格·哈德森为《华盛顿邮报》/盖蒂图片社拍摄市议会本月通过了一项妥协方案，官员们称该方案符合法律要求。在给居民的一份说明中，市长露丝安妮·富勒表示，尽管议会中存在一些"尖锐的分歧和紧张情绪”，但新的分区法规明确了急需的新住房的审批流程。

根据华盛顿住房政策组织"Up for Growth"的2023年估算数据，德克萨斯州的住房缺口达305,959套，无法满足市场需求。

今年早些时候，德州议会审议了多项旨在加速建房进程的住房法案，但仅有一项获得通过。未通过的两项法案原本拟降低最低地块面积要求，并放宽在现有独户地块上增建单元的限制。

奥斯汀市议员莱斯利·普尔表示，这一切早有预兆。

主导该市分区改革的普尔指出，奥斯汀的住房存量难以匹配其人口激增速度和住房需求。

“我们的住房短缺问题并非特例，因此我们尝试借鉴那些收效甚微的方案来破局。“普尔说道。

奥斯汀新版土地开发法规允许在独户地块上建造最多三个单元。今春市议会将审议是否降低独户住宅的最低地块面积要求。

马萨诸塞州牛顿市去年房屋销售均价达128万美元。图片来源：乔纳森·威格斯/波士顿环球报/盖蒂图片社达拉斯市也正考虑修改住房法规，拟缩小地块面积并允许单地块建造更多单元。

提高密度的分区措施常遭遇地方阻力。

健康公平倡导组织"前进奥斯汀/¡Vamos! Austin"执行董事卡门·利亚内斯表示，这些变革可能导致现有居民因无法负担而迁离——因为高密度开发项目往往会取代更经济实惠的住房单元，从而推高房产价值和租金。

“这是由投资者驱动的住房政策，而非规划政策。它用支持中等收入者的华丽辞藻包装，却未明确定义何为中等收入，“利亚内斯指出。

她强调，奥斯汀的改革方案既未设立防止弱势群体被迫迁离的保障措施，也未制定保护或增建经济适用房的要求。

达拉斯市议员卡拉·门德尔松公开反对潜在改革，认为这将改变社区特色，且无助于降低住房成本。

达拉斯规划委员会综合土地利用计划委员会成员、房地产开发商纳撒尼尔·巴雷特表示，通过缩小地块降低土地成本，是增加住房单元的直接解决方案，无需繁琐行政流程。

巴雷特称这种方法能最大限度减少绅士化效应，因其推行范围具有广泛性，而非集中于通常易发生居民置换的特定弱势社区。

弗吉尼亚州阿灵顿县，十名业主起诉县政府未遵循正当程序。其代理律师与县政府官员均拒绝置评，案件定于七月开庭。

北弗吉尼亚"支持建房派"组织领袖、租户简·格林认为，多元化的住房结构将帮助如今被挤出市场的"中高收入购房者”——该地区独栋住宅均价 routinely 超过200万美元。

“我们将看到更多标价100万至150万美元的住宅，虽然价格昂贵，但对许多双职工专业家庭而言仍更可负担。”她表示。

批评者指出，这项改革将适得其反——开发商为建造更高端的多单元住宅而拆除最经济实惠的独户住宅，反而会加剧住房短缺问题。

关于改革是否真能降低住房成本且不引发中产阶层化，研究结论莫衷一是。城市研究所报告作者无法断言短期内是否会促进住房建设，但表示长期来看，与未实施改革的地区相比，可能会带来小幅增长。

报告称：“在受影响社区，规划升级对住房供应、成本降低和社会融合的效果参差不齐，具体成效取决于市场需求、地方环境、住房类型和时机。”

德克萨斯大学LBJ城市实验室主任史蒂文·佩迪戈强调，任何解决方案还需统筹考虑交通基础设施、育儿费用和地区就业质量。他表示奥斯汀的举措将增加供给，但必须作为整体规划的一部分。

“这是解决住房 affordability 的灵丹妙药吗？并非如此。”佩迪戈坦言。

联系记者：阿道夫·弗洛雷斯 [email protected] 与斯科特·卡尔弗特 [email protected]

本文发表于2023年12月27日印刷版，标题为《城市地块密集化住房开发趋势》。