《华尔街日报》：永久租房族的崛起

斯克兰顿蕾丝工厂于2002年关闭，荒废了约二十年——这座工业遗迹见证了宾夕法尼亚州城市辉煌的往昔，当时其工人生产的诺丁汉蕾丝窗帘、桌布和餐巾数量居全球之冠。

项目物业经理迈克尔·巴萨利加表示，如今已有约1000人通过在线登记表申请租赁工厂原址内建造的32套豪华公寓，月租金从950美元到3600美元不等。截至去年12月，约三分之二的单元已被预租出。租户可享受花岗岩台面、至少12英尺高的天花板、高端不锈钢电器，以及热瑜伽室、水疗中心、狗狗公园、匹克球场等配套设施，还能通过现场餐厅享受客房服务。

传统上可能成为房主的美国人正转变为长期租客，其中一些人甚至不打算购房。这一趋势正在改变储蓄模式，催生新的房地产开发项目，并孕育各类新兴业务——从为租客提供装修服务的承包商，到可轻松拆卸搬迁的高端家居装置。

蕾丝村是数百个新兴租赁社区之一，旨在满足涌入美国城镇的高收入及年长租客群体的需求：他们追求无需长期承诺的奢华生活、不显老态的退休方式，以及无需自备割草机的整洁草坪。

斯克兰顿——距费城、纽约市和锡拉丘兹均约两小时车程，现因热门伪纪录片剧集《办公室》的取景地而闻名——当地房产在Realtor.com平台上的挂牌中位价为179,900美元。若以7%的利率申请15万美元30年期房贷购买此类房产，月均还款额约为1000美元。

美国持续的高利率让许多人对抵押贷款望而却步，尽管美联储近期已释放停止加息的信号。待售房屋库存长期短缺，而配备豪华设施、能轻松提升生活品质的租赁房源却日益增多。欧睿国际分析显示，美国约64%的人拥有自住房，而中国这一比例约为89%，巴西为72%。

房地产投资公司GID在美国30个市场拥有并管理约5万套公寓，其首席执行官格雷格·贝茨表示，近四分之一的租客年收入超过20万美元，“这已打破传统认知中租房者与业主的收入界限，但如今正成为新常态”。高收入租客的涌入导致美国低价租赁房源数量减少。

根据IPUMS汇总的人口普查数据，2022年美国年收入超百万美元的租房家庭达4,453户，创历史新高，较2017年的956户增长超四倍。普查局数据显示，年收入20万美元以上的租房者数量自2010年以来已翻两番。

金融咨询公司首席执行官布莱恩·阿尔瓦雷斯以每月3,200美元（含停车费及水电费）租住在坦帕高端社区Water Street的单间公寓。他特别满意楼顶的无边泳池、干洗收送服务，以及能协助预订餐厅和活动门票的礼宾服务。更让他欣喜的是，与举办冰球比赛和演唱会的阿玛莉竞技场仅一街之隔。

他的一些朋友每月为这栋楼的公寓支付超过五位数的租金，起租价为2768美元。36岁的阿尔瓦雷斯表示，他曾考虑过购房，但始终未能深入这一进程。

“对于我想要的一切来说，这个价格相对较低，“阿尔瓦雷斯说道。

全国各地的豪华租赁大楼正迅速被填满。阿尔瓦雷斯居住的苍鹭大楼在开业七个月后入住率就超过了95%。

根据非营利性贸易组织国家多户住房委员会的分析，2022年有近1.03亿人居住在租赁住房中，比2007年增加了15%。

几十年来，对于中上阶层而言，租房只是购房前的过渡阶段。而房产被视为会随时间增值、帮助业主养老的关键资产。

如今从东海岸到西海岸，涌现出大量专供出租的独栋住宅新分区——这在十年前几乎不存在。更多出租房标榜适合儿童和宠物居住，并允许租客对空间进行大幅改造。

“这种增长很大程度上来自已婚、受过大学教育的租户群体，他们在某些方面符合首次购房者的特征，“哈佛大学住房联合中心的租赁住房研究员惠特尼·艾尔古德-奥布里基表示，她本人也与家人租住公寓。

家庭年收入合计12.2万美元的艾丽西娅·库奇说，她和丈夫完全有能力在佐治亚州道森维尔支付房贷首付。但他们选择继续租住每月2085美元的四居室联排别墅。

贾里德和艾丽西娅·考奇夫妇正用他们在佐治亚州道森维尔市莱利广场小区租房时攒下的闲钱，翻新四居室联排别墅并享受假期。图片来源：以利亚·努维拉格/华尔街日报"我们不是买不起房，而是不想买，觉得不值当，“37岁的考奇说道，她在兽医诊所从事运营工作。

有了闲钱后，这家人计划为家里添置新家具和装饰品，并重新粉刷12岁女儿的卧室。过去一年他们还奢侈地进行了三次国内旅行，并增加了储蓄。

考奇说女儿米凯拉特别喜欢他们居住的小区——这里有很多孩子，配有两个游泳池，社交活动排满日程表，还有俱乐部会所。考奇和丈夫则看重这里位于优质学区，而且不用自己修剪草坪。

像考奇家这样的租赁型社区，即"建成出租"社区，旨在复现白篱笆环绕的郊区生活氛围。唯一区别在于：所有房屋只租不售。

物业管理软件公司Yardi数据显示，目前全美共有553个此类建成或在建社区，合计84,459套住房，较2019年的185个项目21,231套增长约两倍。当前平均入住率达97%，高于本已高达95%的行业平均水平。

Northmarq，美国最大的私营商业地产公司之一，正全力投入这类专为租赁而建的住宅项目。

“他们试图营造一种社区氛围，提供拥有房产的所有舒适性，却无需承担购房负担，“投资销售总裁Trevor Koskovich表示。

Ark Homes for Rent公司拥有Couch夫妇居住的Riley Place小屋社区以及其他14个处于不同开发阶段的项目。该公司称，每套新房上市时会收到8至10位符合条件的申请人。签署两年租约的租户续约率达80%，高于行业60%的平均续约率。

“我们原以为这只是购房前的过渡选择，但实际上它已成为一种生活方式的选择，“Ark公司董事长Jordan Kavana说。

71岁的Deborah和68岁的Joseph LaLonde夫妇意识到无法再打理他们的大宅院。然而参观凤凰城的退休社区时，他们不喜欢酒店式多层设计，也不愿被清一色的老年人包围。

“那真的让我们感觉会老得更快，“退休体育教师Joseph LaLonde说，他现在兼职于亚马逊机器人中心。

他们8月入住的Yardly MacDowell月租2,300美元是个折中选择。这对夫妇表示，Yardly乐意承担将现有马桶更换为无障碍马桶的安装费用，并迅速处理其他小型维修事务。

“我们把这里当作自己的家，而非租来的房子。这是一栋住宅，我们悉心照料并以此为豪。”黛博拉说道。

这个社区与他们在纽约州鲍德温斯维尔郊区抚养五个孩子时的环境极为相似，唯一的不满可能是这里过于适合家庭生活。“虽然不想像个老古板，但尤其是当孩子们靠近泳池时，我总提醒‘注意安全，禁止跳水’。”约瑟夫表示。

随着租客居住时间延长，他们更愿意花钱改造空间以符合个人品味。

Poplight销售可临时美化出租屋常见单调灯具的产品。图片来源：thepoplight.com可移除墙纸品牌Tempaper & Co.称其2023年第四季度网站流量同比翻倍。销售电池驱动简易灯具的Poplight，10月至11月线上访问量激增四倍多。

租客更频繁使用TaskRabbit雇佣工人协助改造。该公司数据显示，2023年1月至10月底，租赁房花洒安装需求同比增长四倍，柔性隔墙安装量上升20%。

42岁的演艺经纪公司老板帕特里克·贾内尔采取了更极致的改造方案。

他估计自己在曼哈顿熨斗区租赁的阁楼改造上花费了超过4万美元，包括翻新硬木地板以及彻底改造厨房和浴室。除了自掏腰包外，他还通过向42.7万Instagram粉丝推广设计公司的产品获得了赞助礼物。詹妮尔的住宅去年曾登上《建筑文摘》。

他清楚这些投入非但无法获得回报，房东反而可能因房屋品质提升而涨租——事实上2021年入住后租金已上涨了1500美元。但他依然无悔。

“在曼哈顿首付4万能买到什么？什么都没有。而现在我住进了梦想公寓。“他说。

从历史数据看，住房拥有率通常随年龄增长而上升。Zillow对人口普查数据的分析显示，租户家庭中位年龄已从2000年的37岁升至41岁。但千禧一代购房转型明显慢于前几代人：34岁时仅52.7%的千禧家庭拥有住房，而X世代和婴儿潮一代同期比例分别为57%和58.9%。

49岁的卡里·比尔表示，租赁让他全家能住进远超购买能力的高端住宅。他与妻子杰米及三个孩子已租房12年。

他们也钟爱租房的灵活性——疫情期间全家曾移居哥斯达黎加。目前他们以每月7500美元租住价值约450万美元的五居室海景房。

所有这些变化都是有代价的。随着租赁市场转向吸引更高收入的租户，收入低于中位数的租房者就被抛在了困境中。

根据哈佛联合中心的数据，从2012年到2022年，月租金低于600美元的可用单元数量从940万套骤降至720万套，下降了23%。与此同时，月租金2000美元或以上的单元数量从320万套激增至730万套。

“一切都在向上转移，“Airgood-Obrycki说。

对于那些不是出于自愿而不买房的人来说，理财规划师建议他们需要调整。一个简单的股票和债券混合的投资组合对于永远租房的人来说是不够的。

巴尔的摩的理财规划师Elliot Pepper表示，这些租房者需要通过其他方式投资房地产，无论是房地产投资信托基金还是其他可交易证券，以获得健康投资组合所需的多样性。

租房者无法享受房主享有的税收优惠，比如扣除抵押贷款利息或房产税。他们也无法利用出售房屋时高达50万美元的资本利得免税。因此，这些投资者应该尝试将更多的投资组合配置在税收较低的产品上，比如市政债券，他说。

联系Veronica Dagher，邮箱：[email protected]，以及Rachel Wolfe，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年12月23日的印刷版，标题为《新租房者正在改变我们的消费和储蓄方式》。