俄罗斯经济面临一个出人意料的问题：房地产泡沫——《华尔街日报》

今年俄罗斯抵押贷款规模激增72%，达到近700亿美元。图片来源：Natalia Kolesnikova/Agence France-Presse/Getty Images为安抚厌倦战争的民众，俄罗斯已发放了数十亿美元的低息贷款，供民众购买新房。

如今，这笔资金正在造成一个很少有人预料到的经济难题：迅速形成的房地产泡沫。

由债务推动的房价飙升，加上快速上升的通胀，暴露了俄罗斯领导层之间的严重分歧，尽管乌克兰的战斗仍在激烈进行。一方是保守的央行，其任务是维持金融稳定。另一方是克里姆林宫，正试图在2024年总统大选前巩固民众支持。

俄罗斯总统普京上周表示，他计划将一项受欢迎的抵押贷款计划延长至明年年底，该计划为有孩子的家庭提供优惠利率。

与此同时，俄罗斯央行行长纳比乌林娜(Elvira Nabiullina)呼吁逐步取消部分补贴性抵押贷款计划，并警告称，这些计划削弱了央行抑制需求和通胀的努力。俄罗斯央行上周将关键利率上调至16%，是6月份水平的两倍多。

“如果政府不将[补贴性抵押贷款计划]限制在特定范围内并精准投放……关键利率对经济的影响将显著减弱，因此我们可能需要将高利率维持更长时间，”她表示。

俄罗斯央行和财政部未回应置评请求。

俄罗斯总统普京表示计划延长面向多子女家庭的优惠抵押贷款政策。图片来源：Sergei Bobylev/Zuma Press俄罗斯民众长期对抵押贷款持怀疑态度，俄语中将其俗称为"债务奴役"，人们更倾向全款购房。这一现象在2020年开始改变，当时政府作为疫情纾困措施推出新建住房补贴抵押贷款。

自俄乌冲突爆发以来，该计划热度激增。战争初期抵押贷款暴跌后，银行开始放宽放贷标准，政府增加公民补贴支付，而制裁措施使得较富裕的俄罗斯人缺乏投资渠道。

俄罗斯央行数据显示，截至10月该国抵押贷款规模同比激增72%至近700亿美元，已创下年度新纪录。得益于政府支持，其中大部分贷款执行利率远低于市场水平。

低息房贷的普及帮助家庭升级到更大、更现代的住房，由此带来的建设活动也助推了经济增长。

俄罗斯比许多西方人士预想的更好地承受住了制裁压力，预计今年经济将实现增长。维持经济运转的因素包括：依然强劲的石油销售收入、军费开支的大幅增加，以及以提高养老金和低息贷款形式向普通民众发放的补贴。抵押贷款计划是这项支持政策的关键部分。

但经济学家警告称，这种强劲的支出和贷款已导致经济过热的危险迹象。

“对大部分俄罗斯民众来说，房贷曾经遥不可及……所以这是政府喜欢炫耀的一项政策，”凯投宏观新兴市场经济高级经济学家利亚姆·皮奇表示，“但这会让经济持续过热，增加稳定性风险。”

政府还面临该计划带来的成本上升问题。政府需向银行补偿市场按揭利率（俄罗斯最大银行联邦储蓄银行的起价为16%）与6%或8%优惠利率之间的差额。

据俄罗斯《生意人报》报道，政府预计明年抵押贷款计划的成本将增加近三倍，达到4540亿卢布（约合50亿美元）。为应对该计划带来的风险，政府上周将强制首付比例从目前的20%提高至最高30%。

对许多俄罗斯人来说，投资房地产是为数不多能存放闲置资金并抵御高通胀的选择之一。几十年来，通胀问题一直困扰着俄罗斯。制裁措施抑制了股市，而外汇管制和西方制裁使得资金难以流向海外。

宽松的融资条件推高了新建住房的成本。俄罗斯新建公寓的平均价格比二手房高出40%，而该计划启动前这一差距还不到10%。这种价格差异意味着，购买新公寓的人若试图转售可能会亏损。

穆迪分析经济学家奥尔加·贝奇科娃表示：“人们通过补贴抵押贷款利率积累的储蓄正在被吞噬。”

央行数据显示，目前违约率仍处于0.4%的低位。但经济学家担忧金融压力正在暗中积聚。贝奇科娃指出，约半数新借款人将收入的80%或更多用于偿债，这一比例是两年前的两倍。

前俄罗斯央行官员、现柏林卡内基俄罗斯欧亚中心非常驻学者亚历山德拉·普罗科片科透露，参与这波购房潮的关键群体之一是阵亡和受伤士兵家属。

普罗科片科表示，在乌克兰阵亡士兵的家庭可从政府获得500万卢布（约合5.6万美元）抚恤金，还能从地方政府获得数百万额外补助，外加养老金和保险赔付。许多家庭用这笔钱购置了房产。

普罗科彭科表示：“人们感觉自己更富裕了，这是一个非常重要的政治因素，因为人们有了生活改善的明显迹象。”

她指出，若政府停止或削减对家庭的慷慨支持，可能引发房地产危机，导致家庭房贷违约，使银行背负不良债务。

“这些政府补贴并非永久性措施，存在巨大风险，“她强调，“目前尚不清楚三五年后民众将如何偿还这些贷款。”

俄罗斯还通过廉价房贷计划鼓励参军、进入IT等特定行业工作，或迁往国家希望开发的偏远远东和北极地区。这些计划通常还配套现金补贴。

政府"北极家园"计划为北部地区购房者提供最高150万卢布（约合1.7万美元）补贴。

43岁的会计叶夫根尼娅与丈夫在毗邻芬兰的摩尔曼斯克州科拉市获得了100万卢布建房补贴。加上自有存款，他们无需申请房贷。

俄罗斯央行上周将基准利率上调至16%，较6月水平翻倍有余。图片来源：马克西姆·希彭科夫/Shutterstock叶夫根尼娅认为：“房地产是最易懂、最保守的投资理财方式之一。由于该地区自建房市场不发达，这项补贴能额外激励居民自建住房。一百万补贴确实帮了大忙。”

抵押贷款增长主要由莫斯科和圣彼得堡等大城市推动，但其他地区也呈现出狂热态势。

根据俄罗斯央行截至10月的数据，2014年被俄吞并的乌克兰克里米亚半岛——如今已成为乌军反攻焦点——今年抵押贷款量翻番。西伯利亚偏远地区图瓦的贷款量虽基数较低，但激增了233%。

随着明年三月大选临近（普京已于12月初宣布参选），经济学家预计政府不会立即收紧政策。

维也纳国际经济研究所经济学家瓦西里·阿斯特罗夫表示：“抵押贷款补贴目前仍广受欢迎，因此即便存在负面效应，大选前也不太可能出台重大调整措施。”

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本文发表于2023年12月22日印刷版，标题为《廉价贷款催生俄罗斯房地产泡沫》。