购房者已准备出手，但卖家却按兵不动——《华尔街日报》

寻找首套房的购房者并未看到足够的待售标志。图片来源：Scott Olson/Getty Images自夏季以来的最低抵押贷款利率正开始将沮丧的购房者重新吸引回市场。问题是，那些已经锁定更低利率的房主似乎并不准备出售。

今年的房屋销售预计将是至少自2011年以来的最低水平。但随着抵押贷款利率从10月的近8%回落至上周末的7%以下，买家正在做出反应。根据抵押贷款银行家协会的数据，经季节性调整后，抵押贷款申请已连续六周增加，但仍低于去年同期水平。

房地产经纪人表示，他们预计在新的一年里，随着购房者从假期休息中回归，购房活动将会增加。

“积压的需求很大，”Bright MLS的首席经济学家Lisa Sturtevant表示，该公司是一个覆盖东部六个州部分地区和华盛顿特区的房地产挂牌数据库。“有很多人仍在等待进入市场，他们正在尽一切可能实现这一目标。”

今年秋季达到几十年来最糟糕水平的购房可负担性正在改善。根据房地产经纪公司Redfin的数据，截至12月10日的四周内，购买中位数价格房屋并支付20%首付款的典型购房者的月供为2,503美元，这是自4月以来的最低水平。

由于近期抵押贷款利率回落，购房需求有望进一步增长。房地美数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率已连续七周下降，截至12月14日降至6.95%，而10月份曾触及7.79%的二十年高位。

当前最主要的制约因素是市场房源短缺。许多近年锁定低利率的业主不愿放弃原有贷款来承担高额置换成本。

洲际交易所数据显示，在利率低谷期经历购房和再融资热潮后，目前有超过3200万业主的抵押贷款利率低于4%。

新挂牌房源正在缓慢增加。Realtor.com数据显示，11月新房源同比上涨7.5%，但活跃在售库存仍比疫情前常规水平低近38%。（华尔街日报母公司新闻集团运营Realtor.com）

业主因不愿放弃低利率而惜售的行为，使得房价维持在历史高位附近。经济学家和房产经纪人表示，抵押贷款利率需再下降1个百分点以上才能吸引业主出售。

当前市场呈现分化态势——买家认为利率已具吸引力，而业主仍觉得置换成本过高——这种矛盾可能阻碍房地产市场真正复苏。

低库存、高房价和高抵押贷款利率的组合抑制了今年的住房市场。根据全国房地产经纪人协会的数据，10月份现房销售量下滑至自2010年8月以来的最低水平。

消费者预期变化的一个迹象是，现在接近7%的抵押贷款利率正在吸引买家，而2022年底7%的抵押贷款利率导致了销售活动的急剧下降。

卡莉和文森特·博夫自2022年夏天以来一直在新泽西州试图购买房屋，已经对房屋提出了大约15次报价。这对夫妇预计今年春天将迎来他们的第一个孩子。

卡莉·博夫说，他们在市场上看到的房源通常是遗产销售或卖家搬到另一个州的房屋。当他们确实找到吸引他们的房屋时，他们经常面临竞价战。

虽然最近利率的下降可能使购买更加负担得起，但她不认为这会吸引更多的卖家进入市场。

“感觉就像一片沙漠。我们甚至没有什么可以看的，”她说。“我们正在存钱，我们准备花钱，但我们没有符合我们标准的东西可以花钱。”

当2023年初利率在去年秋天升至7%以上后下降时，活动激增，因为买家急于利用这个机会。现房销售在2月份比1月份跃升了近14%，这是自一年以来的首次月度增长，根据NAR的数据。

市场参与者预计2024年初销售将再次回升。德克萨斯州沃斯堡Service First Mortgage的销售执行董事安东尼·阿尔德里奇表示，买家兴趣通常在第一季度会增加。

“如果我们在季节性旺季遇到较低的利率，这应该是今年一个良好的开端，”他说。

阿尔德里奇表示，他预计首次购房者将最为活跃，这些购房者没有被现有抵押贷款锁定，并且对高租金成本感到沮丧。

一些住房经济学家预测，抵押贷款利率在2024年可能会继续缓慢下降。自2022年初以来的住房市场放缓是美联储通过提高基准利率来抑制通胀和冷却经济的最大影响之一。周三，美联储将其基准利率维持在22年来的高位不变，并发布了新的预测，显示美联储官员预计明年将进行三次降息。

一些市场观察人士还预计，明年库存将缓慢增加，因为潜在的卖家可能无法继续等待更低的利率。

“我无法想象现有库存会进一步大幅下降，”CoStar Group的首席美国经济学家克里斯汀·库珀说。“一定有一部分房主不得不搬家。例如，他们继承了一所房子，或者他们换了工作。”

抵押贷款申请量已连续六周上升。图片来源：玛尔塔·拉凡迪尔/美联社佛罗里达州奥兰多市Redfin房地产经纪人胡安·卡斯特罗表示，当前挂牌出售房屋的卖家通常是因工作机会搬迁的人、为缩小居住规模而卖房的空巢老人、投资者，或是为分摊成本搬入多代同堂住宅的家庭。

他表示，其他类型的卖家仍持观望态度，其中包括改善型卖家——许多人仍保留着对首次购房者有吸引力的入门级房产。

“你不会看到人们卖掉小房子换大房子…月供压力实在太大了，“卡斯特罗说，“库存量会小幅上升，但不会恢复到四年前的水平。”

联系记者妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年12月18日印刷版，标题为《购房者谨慎步入艰难市场 更正与补充说明》。