尽管房价创下历史新高，住房成本即将拉低通胀——华尔街日报

租金降温应会在明年继续对通胀施加下行压力。图片来源：Loren Elliott/Bloomberg News因价格冲击而晕头转向的购房者可能会认为，住房能在缓解通胀方面发挥重要作用是件疯狂的事。然而，这却是经济学家对2024年的基本预测。

抗击通胀的斗争已经到达了众所周知的"最后一英里"，而剩下的最大障碍就是住房。

11月份消费者价格同比上涨3.1%。这得益于过去一年二手车、家具和电子产品等一些耐用品的价格下降。这提高了人们的乐观情绪，即某些通胀指标可能在2024年初回到美联储2%的目标。

阻碍这一目标实现的最重要因素是住房：截至11月的一年中，住房价格上涨了6.5%。由于住房占CPI的35%，因此其影响巨大。如果没有住房，这段时间的通胀率仅为1.4%。

（美联储的目标是个人消费支出指数，该指数对价格的权重不同，且一直略低于CPI通胀率。）

根据全美地产经纪商协会的数据，10月份房价同比上涨3.4%，创下当月纪录，尽管这远低于2021年5月25.2%的同比涨幅。

关注住房租金而非房价

因此，预计住房通胀将放缓可能显得奇怪。但住房通胀基于租金而非房价，根据Zillow数据，截至11月过去一年的租金涨幅已降至3.3%，低于2018-19年的平均水平。

此外，这种放缓需要时间才能在CPI中体现。大多数租户的租金每年仅调整一次，因此滞后于新租约价格。为反映典型租户的真实体验，CPI中的租金指标同时涵盖新签和既有租约，因此往往滞后于仅追踪新租约的数据。

美国劳工统计局每六个月对房产样本进行调查，随后采用六个月移动平均法计算价格变化，这进一步加剧了数据滞后性。

上述针对租户租金（占CPI权重7.7%）。对于占比25.8%的自住住房，统计局采用"业主等价租金"计算法，即根据当地同类出租物业，估算房主若出租自家房屋可能获得的租金。（因此该指标更受独栋住宅租金影响，这类房产在美国住房存量中占比较大。）

统计局不使用房价数据，因其认为住房兼具长期投资品和消费品属性。即便房屋增值10万美元，月供支出并不会变化。

因此即便商品价格停止下跌，降温的租金仍将在明年持续抑制通胀。瑞银经济学家Alan Detmeister预估，到2024年底CPI住房分项涨幅将降至3.75%。

“这为你争取了更多时间，让租金滞后的影响逐渐体现在数据中，”他表示。到那时，需要对抗的通胀将所剩无几。“如果这些最终都开始下降，通胀问题就结束了。”

西雅图地区是住房指标滞后如何扭曲通胀情况的极端案例。图片来源：Walter G Arce Sr Grindstone Media/Zuma Press### 降息的推动力

美联储官员意识到了这一点，这也是央行上周释放明年可能降息信号的原因之一。美联储主席鲍威尔在上周会后新闻发布会上说：“住房领域已趋于平缓，仍远低于一年前水平。”

西雅图地区是住房指标滞后如何扭曲通胀情况的极端案例。西雅图-塔科马都会区10月通胀率达4.8%，是全美主要都会区中最高之一。

其中8.1%的居住成本通胀是最主要推手。但公寓租赁平台Apartment List数据显示，西雅图租金自4月起逐月下降，且未来还有更多降价压力。凯投宏观报告预测，中期来看当地房价和租金将暴跌，原因是该都会区空置率预计将出现全美最急剧上升。

“西雅图、湾区，甚至丹佛——我们看到这些地区的可负担性有所改善，因为人口外迁导致需求压力减轻，”房地产数据与分析全球提供商CoreLogic的首席经济学家塞尔玛·赫普表示。

全美多户住宅供应激增已导致租金增长放缓，经济学家预计随着更多房源入市，这一趋势将在明年持续。

“这将使市场趋于温和，”穆迪分析高级经济学家陈璐（音）指出，“我们需要租金增长率持续稳定下降来抑制居住类通胀。”

但她同时表示：“住房短缺问题仍将存在。”Z世代（通常指出生于1990年代中期至2012年的人群）和千禧一代的购房需求将持续与独栋住宅有限供应产生矛盾，除非供应跟上，否则价格压力将持续。当家庭无力承担购房时，又会反哺租赁需求。

“独栋住宅租赁市场的租客往往是迫不得已，”赫普说，“对独栋住宅库存的需求将持续存在。”

联系记者加布里埃尔·T·鲁宾，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年12月18日印刷版，标题为《租金上涨将通胀斗争推向终点线》。