美联储降息对2024年抵押贷款意味着什么 - 《华尔街日报》

2024年购房贷款成本或将下降。图片来源：Brandon Bell/Getty Images2024年申请房贷的痛苦程度有望略微减轻。

美联储周三表示，预计明年将降息三次。这一预测给那些因高利率被挤出市场的潜在购房者带来了一丝节日般的希望。

如果你一直在寻找新房源，却因今年接近8%的房贷利率望而却步，美联储的举措将降低你的月供压力。虽然效果不会立竿见影，但只要美联储坚持其预测，利率几乎肯定会下降。

对于今年以较高利率获得房贷的购房者来说，再融资的数学题将变得简单明了。而如果你一直犹豫是否出售房产，利率下降可能意味着明年春季市场将显著升温。

过去两年间，美联储连续加息导致房贷成本飙升，重创潜在购房者。近期30年期固定利率房贷均值一度突破8%，而就在几年前，低于3%的房贷利率仍触手可及。

Bankrate消费信贷分析师泰德·罗斯曼指出，同样是50万美元30年期贷款，8%与3%利率的月供差额约为1560美元。

公平地说，抵押贷款市场的反应速度不如股票市场迅速。

根据房地美数据，美联储决议后，截至12月14日30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.95%。

Redfin经济学家陈昭表示，抵押贷款利率应会温和下降，并在全年持续走低至6.5%区间。

当前购房者和房主可能需要考虑以下事项：

降息会让房价更亲民吗？

潜在购房者通常会对美联储声明感到欣喜。经济学家指出，此前高企的抵押贷款利率对房市产生了抑制作用，而美联储降息步伐比预期更快。

美联储虽不直接设定抵押贷款利率，但降息会压低10年期国债收益率，从而降低房贷成本。

陈昭表示，除了直接减少月供支出，低利率还将促使更多业主出售房产，为买家提供更多选择。若供应增速超过需求，房价甚至可能小幅回落。

但购房者需保持理性预期：短期内重现疫情期间3%的超低利率可能性极低。

经济学家与消费分析师指出，由于住宅建设量维持低位，且现有业主不愿放弃多年前锁定的低利率，购房者仍将面临优质房源短缺的困境。

利率下降还意味着购房者可能面临更激烈的竞争。

美国银行消费贷款业务主管马特·弗农表示：“购房者应当意识到，如果他们期待利率一下调就立即买房，抱有这种想法的绝非只有他们。”

是否应该等待更长时间，比如到2024年底利率进一步下降时再购房？

理财顾问的普遍建议是：不要试图预测房地产市场时机。

俄亥俄州代顿市财务规划师埃里克·巴斯金指出，做购房决策时首要考虑个人财务状况。

他表示，如果你工作稳定、消费负债少，且家庭对特定区域居住有强烈需求，那么立即购房可能是合理选择。

即便这意味着当前房贷利率较高，但请记住未来仍有机会通过再融资获得更低利率。

富国银行咨询高级总监艾米丽·欧文建议，现阶段关键是做好快速行动的准备。在报价前，买家应核查信用评分及历史记录确保无误，并多方比较贷款方案。

利率变动对希望再融资的现有房主意味着什么？

根据Redfin数据，约82%的美国房主持有利率低于5%的房贷。

Credit Karma住房与抵押贷款副总监凯瑟琳·斯旺森分析，这意味着即使明年房贷利率降至5%-6%区间，多数贷款人也难以从再融资中获益。

美国银行的弗农表示，要使再融资变得划算，需考虑交易成本及收支平衡点（即收回再融资成本所需时间）对整体财务状况的影响。根据ClosingCorp数据，2021年单户住宅抵押贷款再融资的平均交易成本为2,375美元。

另一需谨记的因素是利率可能持续下降。若在利率5.5%时仓促再融资，而几个月后利率跌破5%，您可能会后悔。

晨星首席美国经济学家普雷斯顿·考德威尔指出，等待抵押贷款利率回落至5%以下可能对有意再融资者更有利。考虑到手续费，他建议不要在利率高于6%时再融资，以免利率进一步下跌时重复此过程。

2024年购房者还需考虑哪些因素？

美联储政策及近年新建住房对租金价格也产生影响。Redfin的赵表示，由于新楼盘入市，2024年租金不太可能上涨，部分地区甚至可能小幅下降。

Redfin数据显示，11月美国租金中位数同比下降2.1%至1,967美元。

她指出，若购房者难以觅得理想房源，租房可能比往年更具吸引力。

联系本文作者维罗妮卡·达格尔请致信：[email protected]

本文发表于2023年12月18日印刷版，标题为《美联储降息为购房者注入强心剂》。