梅西百货58亿美元之问：地产与业务孰重孰轻？——《华尔街日报》

纽约先驱广场的梅西百货是该公司的旗舰店。摄影：Adrienne Grunwald（华尔街日报）投资者集团对梅西百货的潜在收购重新验证了一个古老理论：零售业的大部分价值在于房地产。

《华尔街日报》报道称，Arkhouse Management和Brigade Capital Management于12月1日提交了一份价值58亿美元的收购提案后，梅西百货股价周一大幅上涨。提交收购提案投资者提议以每股21美元的价格收购他们尚未持有的梅西百货股票，较前一交易日收盘价溢价约32%。

该零售商股价收于20.77美元，单日市值增加超过9.26亿美元。

Arkhouse通常专注于房地产投资，过去曾竞标办公空间开发商Columbia Property Trust和管理多户住宅的Preferred Apartment Communities。Brigade Capital Management则更侧重于零售业，投资对象包括J.C. Penney、Sears和Neiman Marcus。

竞标者尚未明确说明他们对公司及其运营的意图。过去几年，投资者曾表示，梅西百货拥有的数百家商店和房地产地块的价值不亚于其零售业务，甚至更高。

梅西百货拒绝置评。

截至1月，梅西百货在约783家门店中拥有超过300家的产权，其中包括布鲁明戴尔百货和Bluemercury美容连锁店。根据证券备案文件，另有102家门店为自有物业但租赁土地，还有4处物业为部分自有部分租赁。

研究机构GlobalData常务董事尼尔·桑德斯估计，梅西百货持有的房地产价值约60亿美元，超过其上周五约48亿美元的市值。

“当你评估梅西的价值时，房地产才是皇冠上的明珠，“他表示。

TD Cowen分析师奥利弗·陈指出，部分物业可能存在契约限制，可能禁止地产开发。他表示由于大多数物业存在特殊协议，实现资产价值可能耗时良久。

桑德斯称，梅西百货的零售业务表现欠佳，遭受"多年持续低迷”。今年前九个月净销售额同比下降7.7%至149.7亿美元（2019年同期为162.2亿美元），同期利润下降22%至1.75亿美元。

随着消费者转向折扣店、快时尚零售商和SHEIN等新兴平台，百货商店面临日益严峻的压力。消费者也更多直接从品牌方购物，这些品牌已开设自有零售店和官网。

另一家上市百货连锁企业科尔士（Kohl’s）面临激进投资者的压力，销售疲软问题持续。杰西潘尼（J.C. Penney）已申请破产并被购物中心业主接管。萨克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）与尼曼马库斯（Neiman Marcus）在奢侈品销售下滑背景下正探索合并。而Bon-Ton百货已名存实亡。唯有创始家族经营的迪拉德百货（Dillard’s）持续蓬勃发展。

梅西百货高管表示，该零售商正在转型以实现销售增长。首席执行官杰夫·金奈特将于明年退休，并将领导权移交给现任梅西百货总裁兼候任首席执行官托尼·斯普林，他此前负责运营布鲁明戴尔百货。斯普林将掌管这家每年拥有数千万顾客的公司。

过去，该公司曾抵御过来自激进投资者的压力，这些投资者敦促其出售房地产并回租。此类举措往往能为投资者提前创造利润，但可能导致零售商背负类似债务的租金支付，并削弱其适应市场变化的能力。

该连锁店选择出售部分门店，如旧金山的一家商店，并与房地产公司合作以实现其他门店的价值。该公司表示，还计划在其纽约先驱广场旗舰店上方建造一座办公楼。TD Cowen的陈姓分析师估计，先驱广场约占梅西百货房地产投资组合价值的五分之一。

已倒闭的百货连锁店Mervyn’s为售后回租方式提供了一个警示案例。收购Mervyn’s的私募股权公司将其拆分为运营公司和房地产公司。后者在经济陷入困境时提高了租金。该公司于2008年倒闭。

接着是西尔斯，这家公司在2018年步履蹒跚地进入破产程序，其所有者、对冲基金经理埃迪·兰伯特在数年间出售了其房地产资产，却未将足够收益重新投入到零售业务中。如今西尔斯仅运营寥寥数家门店，远不及全盛时期的数千家规模。

梅西百货仍是全球最大连锁百货公司之一，其运营策略的任何重大调整都将影响逾94,000名员工、无数供应商及入驻商场的经营。

“尽管我们对梅西当前管理层多有批评，但他们至少专注于以零售商身份运营业务，“桑德斯表示。他补充说，出售房地产虽能带来短期收益，但长期将削弱梅西竞争力，导致"品牌加速衰退”。

联系作者苏珊娜·卡普纳请致信[email protected]

本文发表于2023年12月13日印刷版，标题为《收购要约后，梅西百货珍贵地产组合引关注》。