美联储加息如何打破购房市场，六张图表解析 - 《华尔街日报》

对于越来越多的美国人来说，拥有住房已成为遥不可及的梦想，甚至那些几年前还买得起房的人也是如此。

许多潜在买家已经被疫情期间快速上涨的房价压得喘不过气，但至少当时的抵押贷款利率还很低。现在利率高企，许多人干脆放弃了购房打算。

如今购房的可负担性创下近几十年新低，且短期内这一数字不会改变。房价预计不会回落到疫情前的水平。去年初为抑制通胀而激进加息的联邦储备委员会，目前对降息兴趣寥寥。上周抵押贷款利率虽回落至7%左右（为近几个月最低点），但仍比两年前高出一倍多。

通常高利率会减缓房屋销售，进而导致房价走软。但这次不同。虽然成交量确实在下降，房价却持续上涨——根本原因在于房源严重短缺。10月全美成屋销售中位数价格同比上涨至39.2万美元，创下自1999年有记录以来该月份的最高水平。

在抵押贷款领域，利率的微小差异会随时间产生巨大影响。即便是几个百分点的利率上浮，也可能导致30年期标准贷款的总利息成本增加数十万美元。

这意味着购房者用同样的钱能买到的房子大大缩水。在美联储开始加息之前，每月住房预算为2000美元的人可以购买价值超过40万美元的房子。如今，同样的预算只能买到价值29.5万美元或更低的房产。

首次购房者和年轻群体仍被挤在市场边缘。全美房地产经纪人协会数据显示，今年约三分之一的购房者为首次置业者，低于38%的历史平均水平。首次购房者中位数年龄达35岁，创下有记录以来第二高值，仅次于2022年36岁的峰值。

租金虽在上涨，但购房成本涨幅更为惊人。世邦魏理仕分析显示，美国新增房贷月供比平均公寓租金高出52%。西雅图、得州奥斯汀及加州多个大都会区的价差更为悬殊——部分区域甚至超过175%。

这导致部分人直接放弃攒首付的念头。

常规应对策略正在失效。例如利率上升时，购房者通常会转向前几年利率较低的可调利率抵押贷款。但这类贷款成本今年也急剧攀升，虽仍略低于固定利率贷款，但优势已大幅缩小。

阿拉娜·派普对本文有所贡献。

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刊登于2023年12月12日印刷版，标题为《购房数学不再成立》。