《华尔街日报》：对美国房地产模式的威胁

8月23日，华盛顿一处待售房屋的广告牌。图片来源：Michael Reynolds/Zuma Press近期的反垄断进展和潜在的监管变革可能重塑美国房地产格局，让美国梦变成潜在的噩梦（《房地产经纪人的重大法律挫败》，评论与展望，11月1日）。在密苏里州，美国地区法官斯蒂芬·博认定，众多反垄断集体诉讼中首例和解方案“公平、合理且充分”。我们赞同这一裁决，并欢迎提升佣金透明度、确保市场开放性的改进措施，同时维护一个保障经纪人兼顾买卖双方利益的框架。

若如某些方面所设想的那样，规则被过度延伸，可能会危及公平交易的支柱之一：买方代理。这可能导致下一波购房者在没有专业支持的情况下，独自面对人生中最重要的财务决策。

挂牌经纪人与买方经纪人协商预付佣金的做法，能促进双方的公平性、透明度和代表性。卖家可以协商佣金费率，若报酬不合适，挂牌经纪人也可拒绝接单。挂牌经纪人可自主决定向买方经纪人支付多少费用以寻找合适买家。卖家和挂牌经纪人也可选择不向买方经纪人支付任何佣金，自行承担寻找买家的风险。

在买方代理并不普遍的国际市场中，除了卖家为成功售房向挂牌代理支付佣金外，他们通常还需预先承担房屋布置和广告招揽买家的实质性成本。而美国卖家很可能更青睐现行模式——挂牌代理自掏腰包承担这些取决于交易是否成功的风险成本。

在截然不同的监管体系下，若挂牌代理与买方代理之间无法协商预付佣金，意味着潜在购房者将独自面对人生中最重要的交易。买家可能只能浏览那些淡化房产缺陷（如洪泛区、火灾风险区）的房源网站，还要与深谙当地房产真实价值、以谈判为生的专业人士周旋。首次购房者和社会最弱势群体将遭受不成比例的劣势。

购房是改变人生的重大决定，这一过程需要公平、透明、开放的市场和信任。限制买家获取完整信息和独立代表权将损害这些核心价值。购房者乃至整个社会都应保持警惕。

达米安·伊尔斯

德克萨斯州奥斯汀市

伊尔斯先生是Realtor.com运营商Move Inc.的首席执行官。Move Inc.是新闻集团旗下子公司，该集团同时拥有《华尔街日报》母公司。

刊载于2023年12月2日印刷版，标题为《对美国房地产交易方式的威胁》