《华尔街日报》：住房价格错位

降低利率会让美国房价变得更可负担，但还不足以真正负担得起。

疫情引发了购房需求的激增。美国人新获得的对空间的渴望、政府救济支票带来的家庭财务缓冲，以及低于3%的抵押贷款利率，这些因素共同作用，将房价推至天际。如今购房狂潮已经过去，抵押贷款利率处于20多年来的最高水平，根本没有多少房屋成交。

然而事实证明高房价的粘性远超预期。周二，标普道琼斯指数公司报告称，标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数在9月创下新纪录，较上年同期水平高出3.9%。

房价居高不下的主要原因众所周知：当前的房主背负着远低于现行水平的抵押贷款利率，不愿搬离现居，这严重限制了房屋供应。

如果没有这些异常的供应限制，房价很可能会比现在低得多。或者换句话说，房屋的均衡价格可能远低于现货价格。

能低多少？全美地产经纪商协会根据单户住宅价格、家庭收入中位数和抵押贷款利率编制了一个住房可负担性指数，该指数最近触及1985年以来的最低水平（意味着可负担性最差）。引人注目的是，即使抵押贷款利率大幅下降，该指标仍显示房价高企。

同样的情况也适用于结构类似的亚特兰大联储编制的指数。该指标认为，可负担房屋的门槛是抵押贷款和其他住房支出占家庭收入的30%。截至9月，这一衡量标准显示，对于中等收入家庭而言，中等价位房屋的价格比可负担水平高出近50%。

将抵押贷款利率从9月的7.2%大幅降至5%，亚特兰大联储的指标显示，住房成本仍比可负担水平高出近25%。当然，在5%的抵押贷款利率下，让数字合理的一种方式是将家庭收入提高约25%。另一种方式是将房价降低约25%。

在供应异常紧张的情况下，9月房价创下历史新高。图片来源：andri tambunan/Agence France-Presse/Getty Images从全国范围来看，房价很少大幅下跌——引发2008年金融危机的房地产崩盘是个例外——部分原因是人们宁愿保留房屋也不愿在疲软的市场中出售。因此，房价可能注定会在未来几年内停滞不前，因为收入增长和利率下降的某种组合将使房地产市场恢复某种健康状态。

另一方面，房价上涨的速度以及房屋交易量极低的事实可能意味着一旦供应开始恢复，房价可能不会那么坚挺。很少有房主以接近当前售价的价格购买房屋，这意味着他们不太可能亏本出售。这包括许多在新冠疫情爆发后购房的人：疫情期间现房销售的高峰月份是2021年6月；而9月的全国房价指数比当时高出20%。

美国房产在账面上价值不菲。若市场运作正常，其实际价值应更低。

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更正与说明当供应回归市场时，房价可能不会如此坚挺。本文早期版本误删了“不会”一词。（已于11月28日修正）

刊载于2023年11月29日印刷版，标题为《房价被严重高估》。