《华尔街日报》：9月房价再创新高

房屋销量同比下滑，但由于库存异常低迷，房价并未下跌。图片来源：Gene J. Puskar/美联社尽管高利率降低了购房可负担性，但9月待售房屋短缺仍推动房价创下历史新高。

衡量全美房价的标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数9月同比上涨3.9%，涨幅高于8月的2.5%。该指数达到自1987年创立以来的最高水平。

经季节性因素调整后，9月房价指数环比上涨0.7%。

由于抵押贷款利率上升将买家挤出市场，房屋销量同比下滑。但需求下降并未导致房价下跌，因为市场待售房屋库存异常低迷。利率上升促使潜在卖房者保持观望，因为他们不愿放弃现有抵押贷款的低利率。

全美房地产经纪人协会数据显示，10月成屋销售中位数价格同比上涨3.4%，达到39.18万美元。

衡量重复销售数据的凯斯-席勒指数以两个月延迟报告，并反映三个月移动平均值。房屋通常在成交前一两个月签订合同，因此9月数据基于今年早些时候的购房决策。

抵押贷款利率在10月触及二十年高位后，近几周有所下降。

“房价年增速加快反映出住房市场在极低库存下积压的大量需求，“CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普表示，“尽管如此，高抵押贷款利率仍对房价构成压力，未来几个月将减缓价格增长速度。”

与此同时，联邦机构宣布政府将连续第二年在部分高成本市场（如加州和纽约州部分地区）为超过100万美元的抵押贷款提供担保。

联邦住房金融局周二表示，明年在昂贵市场中，房利美和房地美可担保的住房抵押贷款最高额度将从今年的1,089,300美元升至1,149,825美元。对于价格较低的市场，上限将提高至766,550美元，较2023年增加40,350美元。

此次上调符合预期且依据法定公式设定。虽然可能使部分借款人（尤其是高成本市场）更易获得贷款并降低成本，但更高的贷款限额也可能引发关于"政府担保规模是否过大"的争议。

房利美和房地美并不直接发放贷款。这两家自2008年起由政府接管的公司，实际业务是从贷款机构收购抵押贷款，并将其打包成证券出售给投资者。它们的政策调整至关重要，因为其支撑着数万亿美元抵押贷款市场近半壁江山，直接影响着抵押信贷的获取资格与条款。

当贷款符合房利美和房地美的收购标准时，便能在吸引全球投资者的证券化市场中流通，这使得此类贷款能获得比其他渠道更低的利率。

截至9月的年度数据显示，凯斯-席勒10城房价指数同比上涨4.8%，较8月3.0%的涨幅有所加速；20城指数同比攀升3.9%，而8月涨幅为2.1%。

《华尔街日报》调查的经济学家此前预计20城指数将增长3.9%。

底特律以6.7%的同比涨幅领跑全美房价增长，圣地亚哥以6.5%紧随其后。拉斯维加斯表现最弱，房价同比下跌1.9%。

联邦住房金融局(FHFA)同日发布的另一项房价指标显示，9月房价同比上涨6.1%。经季节性调整后，FHFA指数较8月环比上升0.6%。

联系记者妮可·弗里德曼请致信[email protected]，安德鲁·阿克曼请致信[email protected]

本文发表于2023年11月29日印刷版，标题为《住房供应短缺推高房价指数》